Giá sẽ giảm dần?

	Vingroup, Tân Hoàng Minh dẫn đầu doanh số bán căn hộ trên thị trường
	Năm 2018, bất động sản khó tăng giá
	Điều chỉnh hàng loạt Luật cho thị trường bất động sản 2018
	[Infographic] Thị trường nhà ở năm 2017: Người tìm mua ngày càng tăng
	8 yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2018

Theo báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), thị trường căn hộ trong quý cuối năm 2017 đã diễn ra sôi động ở cả hai thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tăng mạnh về lượng ở cả lượng mở bán mới và lượng bán ra. Trên cả hai thị trường, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn chiếm chủ yếu trong các giao dịch mua bán.

Dẫn số liệu từ JLL Việt Nam (công ty hàng đầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản và quản lý đầu tư), tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ để bán mới trong quý IV năm 2017 đạt 9.400 căn, tăng 56,7% so với quý trước. Trong đó, căn hộ bình dân và trung cấp chiếm 80,4%. Bên cạnh đó, lượng căn hộ bán ra cũng tăng mạnh từ 6.500 căn trong quý trước lên 9.800 căn Quý 4, tăng tới 50,8% theo quý. Tương tự, tại TPHCM, lượng mở bán mới và giao dịch thành công cũng gia tăng mạnh lần lượt đạt 15.193 căn (tăng 29,4% theo quý và tăng 71,2% theo năm) và 16.181 căn (tăng 25,2% theo quý và tăng 78,0% theo năm). Trong số các căn hộ được bán, căn hộ trung cấp đạt 6.847 căn, chiếm tới 42,3% giao dịch ở thị trường này. Không những thế, nhu cầu thị trường về phân khúc bình dân và trung cấp ở mức cao góp phần làm tăng giá ở thị trường căn hộ sơ cấp, trung bình 2-3% so với Quý 3. Trong khi đó, thị trường căn hộ thứ cấp lại chứng kiến sự sụt giảm giá 0,5% trong Quý 4 do nguồn cung dồi dào.

Ngày càng nhiều khu chung cư mọc lên

Còn Công ty CBRE Việt Nam (cũng chuyên về dịch vụ bất động cũng đánh giá năm 2017 khép lại với một quý sôi động trên thị trường căn hộ để bán. Mức mở bán mới căn hộ ở quý 4/2017 cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới đến từ khắp các quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội. Một điểm đáng lưu ý là cùng với việc cơ sở hạ tầng cải thiện và xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới trong năm 2017.

Đáng chú ý trong bức tranh kinh tế - đầu tư năm 2017, thị trường bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Bằng chứng, số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư) cho hay tính chung cả năm 2017, lượng vốn đăng ký mới vào lĩnh vực này đạt 2,239 tỷ USD và chiếm 10,5% tổng vốn đăng ký mới, đứng thứ ba sau nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo và nhóm sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hoà.

Khảo sát của CBRE cũng đưa ra đánh giá một điểm đáng lưu ý là một số dự án dù không nằm tại vị trí đắc địa nhưng được đầu tư đúng mức về phát triển sản phẩm, cải thiện thiết kế cũng như cung cấp đầy đủ tiện nghi tiện ích cho cư dân đạt được tỷ lệ bán tốt (trên 70% trong quý đầu mở bán).

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, tại TPHCM, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015) cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Điều đáng nói, do nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào cũng như việc chuyển dịch của thị trường về phân khúc trung cấp bình dân, nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp ít tăng. Kết thúc năm 2017, mức giá sơ cấp trung bình thị trường Hà Nội ở mức 1.344 USD/m2 giảm 2,4% theo năm. Tại TPHCM, giá bán trung bình ở thị trường sơ cấp trong Quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng.

Trên tình thần đó, các công ty bất động sản và nghiên cứu thị trường đều thống nhất dự báo, năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%. Nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường nhà ở nói chung cũng như thị trường căn hộ chung cư. Cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung tương lai đến từ hầu khắp các khu vực trong thành phố, chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng và hoàn thiện các hoạt động marketing để cạnh tranh và nâng cao doanh số. Năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, với các dự án cao cấp xuất hiện tại các vị trí gần nội đô, trong khi chủ đầu tư các phân khúc thấp hơn sẽ phải cải thiện hơn nữa về mặt sản phẩm trước áp lực cạnh tranh.

Phân tích và dự đoán của các cơ quan chuyên môn cũng như nhìn vào bức tranh chung của kinh tế - xã hội Thủ đô cho thấy năm 2018 cũng như các năm tiếp thep nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Mấu chốt đặt ra để thị trường phát triển bền vững, để cung - cầu thực sự gặp nhau đòi hỏi tiếp tục phải gỡ nút thắt về cơ chế, trong đó có cả “phí bôi trơn” để sao cho doanh nghiệp tạo ra những sản phẩm nhà ở giá cả hợp lý nhất, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội (người tiêu dùng).

H.Phạm