Tháo gỡ 4 “điểm nghẽn” nhà chung cư

Trong chương trình của Kỳ họp thứ 5, Quốc hội Khóa XV, Quốc hội đã nghe Chính phủ trình bày dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trình bày tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung nhiều khái niệm mới như nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; nhà lưu trú công nhân; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở.

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.

Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư. (Ảnh: Hà Phong)

Chính vì vậy, trong hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) tháng 3, Chính phủ đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng (quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư).

Tuy nhiên, nội dung này không nhận được sự đồng tình của UBTVQH, các cơ quan của Quốc hội, ý kiến của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân. Tiếp thu ý kiến của UBTVQH, dự thảo Luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng các nội dung bổ sung vẫn chưa đáp ứng yêu cầu mà UBTVQH nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, các quy định của dự thảo Luật Nhà ở về vấn đề này cần phải tháo gỡ được 4 “điểm nghẽn” hiện nay.

Thứ nhất, về trình tự, thủ tục di dời (trường hợp không chấp hành di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế di dời theo quy định của Luật này), Ủy ban Pháp luật nhận thấy, quy định này tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong luật.

Bởi nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm. Ủy ban Pháp luật đặt vấn đề và đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng này. Ví dụ, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời theo tiến độ, bảo đảm sự an toàn về tính mạng, tài sản cho chính các cư dân sống tại chung cư nguy hiểm đó.

Vấn đề thứ hai là không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Để khắc phục điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định tại dự thảo: Các chủ sở hữu có thể hợp tác, lựa chọn các doanh nghiệp có đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Chính phủ cần quy định các tiêu chí làm chủ đầu tư dự án thuộc diện để tổ chức thực hiện thống nhất.

Thứ ba, không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Ủy ban Pháp luật đặt 2 vấn đề cần làm rõ: Việc lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào vì để đạt đồng thuận 100% là rất khó? Nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai dự án sẽ được xử lý ra sao?

Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.

Thứ tư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục. Cơ quan thẩm tra đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý lại các quy định liên quan trong 2 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thống nhất, bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại đối với đất ở ổn định, lâu dài…