Sửa Luật Đất đai: Tìm ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác

Tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn

Thảo luận tại Diễn đàn, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn, các doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa hầu như không có cơ hội tiếp cận đất đai. Các tỉnh, thành phố hầu như không có chính sách riêng cho đối tượng này, chủ yếu dành nguồn lực cho các dự án lớn, các doanh nghiệp FDI.

Bên cạnh đó, việc thực hiện Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa trên thực tế rất hạn chế. Vì vậy, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai bên cạnh tăng cường đấu giá, đấu thầu sử dụng đất cũng cần có chế định khác để doanh nghiệp nhỏ và vừa có có hội tiếp cận. Đồng thời, cần khuyến khích có đất để sản xuất công nghiệp, nếu giá đất để sản xuất công nghiệp quá cao thì hàng hóa Việt Nam sẽ khó cạnh tranh.

Phiên thảo luận về Hoàn thiện chính sách đất đai để phù hợp với ngữ cảnh mới. (ảnh: Quốc hội)

Cũng theo Trưởng ban Pháp chế VCCI, cần có cải cách mang tính đột phá về thủ tục hành chính và tránh chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện hành, giảm tình trạng văn bản hướng dẫn thi hành luật, bởi theo thống kê hiện nay có quá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành dẫn tới việc khó nắm bắt và thực hiện.

Từ góc nhìn thực tiễn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị thời gian tới cần bổ sung quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; không quy định sở hữu nhà ở chung chung có thời hạn...

Cũng theo ông Châu, cần chấn chỉnh lại các hoạt động của đơn vị môi giới bất động sản. Hiện nay, trong số khoảng 300.000 nhân viên môi giới bất động sản trên toàn quốc, chỉ có khoảng 30.000 người là có chứng chỉ hành nghề. Và người có nhu cầu cơ bản là tự lựa chọn sàn giao dịch nào là có uy tín. Thực tế, việc giao dịch qua sàn bất động sản sẽ góp phần quan trọng làm minh bạch thông tin của thị trường.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng một trong những nội dung mang tính "cải cách đột phá" trong sửa đổi Luật Đất đai là công tác quy hoạch. (ảnh: Quốc hội)

Thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch

Quan tâm đến tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, đại biểu Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường nhìn nhận, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Cùng với đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai. (ảnh: Quốc hội)

Cũng theo đại biểu Hoàng Văn Cường, nên áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Ngoài ra, phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Rà soát lại các phương pháp xác định giá đất

Thảo luận tại Diễn đàn, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai. Theo Bộ trưởng, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển.

Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này.

Cho biết hiện có 5 phương pháp xác định giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính nhìn nhận, các phương pháp này chưa thật sự nhất quán, chính xác, nên đã tạo nên một số lỗ hổng. Vì vậy, sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán. Đồng thời, phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác.

GS.TS Hoàng Văn Cường thảo luận tại Diễn đàn. (ảnh: Quốc hội)

Đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, một trong những nội dung mang tính "cải cách đột phá" trong sửa đổi Luật Đất đai là công tác quy hoạch cần phải đổi mới cả nội dung và hình thức, phải thể hiện được quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm vừa qua. Nội dung đổi mới này sẽ đảm bảo công bằng, bình đẳng cho các bên, giải quyết nhu cầu sử dụng đất, giải quyết các vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai.

Đồng thời, phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Thông qua cơ sở dữ liệu này, sẽ giám sát được nguồn lực đất đai, giúp người dân có thể tiếp cận được các thông tin về đất đai công bằng, công khai và bình đẳng. Bên cạnh đó, công tác định giá đất, hay mở rộng hơn nữa là công tác kinh tế và tài chính đất đai phải phù hợp.