PV: Xin GS chia sẻ những dự định ông sẽ đề xuất về chính sách đất đai cho Hà Nội trong Luật Thủ đô sửa đổi sắp tới?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trong Luật Thủ đô sửa đổi sắp tới, có 2 nội dung tôi rất quan tâm. Thứ nhất là chính sách đất đai, và thứ hai là chuyển đổi số.

Chúng ta hãy bàn trước hết về một hệ thống chính sách đất đai phù hợp với siêu đô thị Hà Nội, tức là tìm ra cho Thủ đô cách khai thác vốn ẩn trong đất sao cho hiệu quả. Đất lên giá theo thời gian là đương nhiên, vì người sinh ra nhiều hơn, đất đai vẫn thế thì tăng giá là bình thường. Nhưng khi có đầu tư hạ tầng, khiến giá trị đất tăng lên thì phải có cách thu lấy giá trị tăng đó mà phân phối lại cho người đã tạo ra nó, trong đó có Nhà nước.

Nếu Nhà nước quy hoạch và đầu tư hạ tầng thì giá trị đất đai tăng lên chủ yếu thuộc ngân sách nhà nước và có phần chia sẻ với dân. Nếu doanh nghiệp đầu tư hạ tầng làm giá trị đất đai tăng lên thì giá trị đó được chia sẻ hợp lý giữa nhà đầu tư bỏ vốn, Nhà nước và người dân.

Lâu nay tình trạng khiếu kiện, tranh chấp, khó thu hồi đất... vì người dân cảm thấy bị mất mát. Ngay cả khi họ thấy giá trị tăng thêm rõ ràng không phải do họ làm ra nhưng vẫn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Vì vậy, phải có giải pháp giải quyết điều này, nhất là khi giá đất càng tăng giá cao, thì xung đột lợi ích càng lớn.

Hiện tại, nguồn thu từ giá trị đất đai ở Hà Nội, giống như GDP vẫn cao thứ hai cả nước, nhưng sự thật Hà Nội còn có thể thu được nhiều hơn nữa, phát triển hạ tầng mạnh hơn nữa. Dư địa phát triển của Hà Nội cực kỳ lớn, các phần đất của Hà Nội chưa được đầu tư vẫn còn hoang hóa, như vùng giáp các quận cũ, rồi các huyện ngoại thành như Sóc Sơn, Đông Anh, Mê Linh vẫn còn tiềm năng lớn.

Chúng ta lấy ví dụ như Đà Nẵng đã đầu tư phát triển trung tâm thành phố mới dọc theo bãi biển Mỹ Khê đã mang lại nguồn vốn từ đất đai đủ để xây dựng một Đà Nẵng hiện đại. Chắc chắn cả nước hay các siêu đô thị nước ta hay các vùng miền núi gắn với cuộc sống, tập tục của các dân tộc thiểu số đều khó có thể tiếp thu y nguyên kinh nghiệm của Đà Nẵng.

Chính sách vốn hóa đất đai phải phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, nhân văn, môi trường, tự nhiên... của từng địa phương. Luật Đất đai chỉ nên quy định khung pháp lý chung, nhiều chính sách đất đai cụ thể, nhất là vốn hóa đất đai cần giao cho các địa phương quy định cụ thể cho phù hợp với địa phương mình.

Tôi đang góp ý với các cơ quan xây dựng Luật Đất đai để đưa vào Luật tính địa phương trong cách thức vốn hóa đất đai. Nếu không có đặc thù trong Luật Đất đai, thì đề xuất chính sách trong Luật Thủ đô sẽ rất khó.

PV: Như GS nói, nghĩa là sẽ có nhiều chính sách quản lý đất đai giữa các tỉnh, thành?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Không, nguyên tắc quản lý đất đai là thống nhất, nhưng giải pháp vốn hóa đất đai lại đa dạng.

Nên tôi vẫn kiên trì đề xuất khi sửa đổi Luật Đất đai là các phương pháp thu giá trị từ đất thì được phép quy định trong các luật, hoặc các nghị quyết của Quốc hội cho các địa phương cụ thể như Luật Thủ đô, hoặc Nghị quyết về cơ chế đặc thù cho thành phố Hồ Chí Minh, hay luật hoặc nghị quyết của Quốc hội cho một vùng miền nào đó. Từ đó tìm ra cơ chế phù hợp để thu, trong đó có thu từ thuế, thu từ giao đất, cho thuê đất, thu từ giá trị đất đai tăng thêm.

Ví dụ một khu vực nào đấy giá đất đang là 100 triệu đồng/1m2 và 5 năm sau tăng lên 300 triệu đồng/1m2. Khi đó, phải phân tích giá tăng từ 100 triệu đồng tăng lên 300 triệu đồng thì cái gì là tăng mang tính quy luật, còn cái gì là tăng do đầu tư trên đất mang lại và ai là người tạo ra, rồi thu bằng công cụ nào để chia sẻ giá trị tăng thêm được hợp lý.

Với Hà Nội, phải cho phép Hà Nội được quyết định theo Luật Thủ đô về tỷ suất thuế với giá trị đất đai tăng thêm, cơ chế chia sẻ lợi ích trong chuyển dịch đất đai và thu từ thuế chuyển quyền bất động sản.

Chẳng hạn như khi quy hoạch các huyện Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn thành trung tâm mới của Hà Nội, giống như thành phố Thủ Đức của TP Hồ Chí Minh, thì giá trị đất đai tăng lên khá cao. Vậy làm thế nào để thu giá trị đất đai tăng thêm đó khi từ một vùng quê trở thành trung tâm đô thị mới, tạo dựng được vùng phát triển mới đầy tiềm năng đó.

Tương tự cũng có thể xem xét quy hoạch lại vùng đất rộng lớn phía Tây (thuộc Hà Tây cũ) để tạo dựng những trung tâm đô thị mới, nhất là các trung tâm đô thị của văn hóa xứ Đoài xưa, đang có vẻ ngày càng mai một trong những "đôi mắt người Sơn Tây" trông đợi.

Như vậy, chính sách vốn hóa đất đai có hai việc cần làm. Một là đầu tư hạ tầng làm đất đai xung quanh tăng lên, thì thu như thế nào? Và hai là những nơi đất còn là nông nghiệp, thậm chí hoang hóa, thì làm thế nào để tạo nên các trung tâm phát triển mới cũng làm giá trị đất đai tăng rất cao. Nói chung, phải có tỷ lệ lợi ích chia sẻ hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp đầu tư và người dân.

PV: Theo GS, có nên tiếp tục sử dụng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Xưa nay chúng ta vẫn dùng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, từ năm 1992 cơ chế này được thử nghiệm tại Bà Rịa - Vũng Tàu, sau đó được các địa phương áp dụng rộng rãi. Đến 2004, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã có quy định chặt chẽ về cơ chế này. Trên thực tế, cơ chế này đã dừng lại một thời gian để tính làm sao cho chặt chẽ. Đến 2010, “phong trào” đầu tư theo phương thức đối tác công - tư du nhập vào Việt Nam, các nhà đầu tư và chính quyền nhiều địa phương đã thay cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” bằng tên gọi mới “dự án BT”, nhưng nội dung vẫn như trước khi có Nghị định 181. Đến năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư đã xóa bỏ hình thức dự án BT.

Quá trình này cho thấy ta lại vướng phải một cách làm “không quản được thì cấm”. Điều này cho thấy pháp luật không nên cấm mà cần có cơ chế quản lý phù hợp để loại bỏ tham nhũng gắn với BT. Nhìn vào thực chất, có thể thấy cơ chế BT vẫn có sức sống mạnh gắn với cách vốn hóa đất đai, miễn là có giải pháp kiểm soát tham nhũng phù hợp. Hà Nội cũng cần cơ chế BT trong nhiều trường hợp.

PV: GS từng cho rằng, Nhà nước không nên thu thuế quá nhiều?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Với những người được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm từ đất sau khi hạ tầng được xây dựng, phải đánh thuế trên nguyên tắc thu nhập và thu khi họ chuyển nhượng. Nhà nước nên thu thuế hợp lý dựa trên nguyên tắc phân tích chia sẻ lợi ích, khi chỉ vì mục tiêu thu nhiều thì người dân sẽ tìm cách trốn thuế.

Hà Nội phải làm việc đưa giá trị đất đai trên hợp đồng chuyển nhượng về giá thị trường. Để làm được điều này, cần có quy định chỉ đánh thuế chuyển quyền dựa vào Bảng giá của nhà nước, không căn cứ vào hợp đồng chuyển quyền. Thậm chí, khi Bảng giá đất tăng lên cho phù hợp giá trị thị trường thì có thể giảm thuế suất cho phù hợp.

Hiện nay thuế suất là 2%, có thể giảm về 1,5%, rồi 1% và thậm chí có thể giảm tới 0,5%. Chủ yếu phải dựa vào thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền bất động sản chỉ nên tính ở mức đủ nuôi bộ máy đăng ký chuyển quyền, chỉ cần chú trọng vào đánh thuế cao đối với trường hợp “lướt sóng”.

Làm như vậy, chỉ trong 1 năm, chắc chắn các hợp đồng chuyển quyền sẽ ghi giá trị thật lên hợp đồng chuyển quyền. Lúc đó, dữ liệu giá đất thị trường có thể thu nhận được trong quá trình đăng ký chuyển quyền, thậm chí hệ thống dữ liệu công chứng cũng ghi nhận đầy đủ giá trị này. Từ đó, sử dụng một phần mềm có thể tính được giá đất thị trường từng giờ một.

PV: GS có thể chia sẻ về nội dung thứ hai ông quan tâm trong Luật Thủ đô sửa đổi?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Điều thứ hai tôi rất quan tâm là quá trình chuyển đổi số và thay đổi phương thức quản lý hiện nay. Ví dụ, trong quản lý đất đai hiện nay, hồ sơ địa chính vẫn chưa số hóa được đầy đủ, ngay cả ở các quận phát triển cũng chưa có cơ sở dữ liệu đạt chuẩn mà vẫn quản lý chủ yếu trên giấy.

Cần tập trung xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính dạng số, từ đó tạo được hệ thống thông tin đất đai dạng số đa mục tiêu, có thể kết nối với các cơ sở dữ liệu khác như tài sản trên đất, ngân hàng, thuế, dân cư...

Hệ thống thông tin đất đai không chỉ để phục vụ quản lý đất đai mà còn phục vụ việc thiết lập mô hình mặt đất thực gắn với mọi hoạt động của đô thị đó. Sử dụng mô hình này, có thể quản lý đô thị từ quy hoạch tới mọi hoạt động kinh tế, xã hội, văn hóa, nhân văn của đô thị đó. Đây chính là giải pháp hiện đại quản lý đô thị theo thời gian thực.

PV: Vướng mắc lâu nay của Luật Thủ đô là khi có sự khác nhau với các luật chuyên ngành khác thì Luật Thủ đô không được áp dụng, vậy theo GS cần có cơ chế như thế nào để đảm bảo các chính sách đặc thù trong Luật Thủ đô được thi hành?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Về nội dung quản lý đất đai thì phải theo Luật Đất đai chứ không được theo các luật khác.

Nhưng, như tôi đã nói, hệ thống pháp luật nước ta hay đi vào chi tiết quá sâu, làm cho những điều luật không gắn thực sự với thực tế sinh động ở nhiều nơi. Luật nên quy định những quy tắc chung nhất để mọi người thực hiện, còn những quy định mang tính đặc thù cần trao quyền quy định cho các địa phương. Nguyên tắc “phân cấp mạnh” cũng đòi hỏi nguyên tắc luật pháp này. Cẩn thận hơn nữa, Quốc hội cần thông qua những văn bản quy phạm pháp luật phù hợp cho từng vùng hay từng địa phương. Như vậy, các chính sách đặc thù của Luật Thủ đô sẽ không bị vướng.

PV: Xin chân thành cảm ơn GS!

Nội dung: Phương Thảo
Trình bày: Hoàng Phúc