Những dự báo về thị trường bất động sản năm 2023

(Ảnh minh họa: Văn Luận)

Năm 2022 - một năm thị trường BĐS khó khăn

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2022, nguồn cung BĐS có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Gần đây nhất, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục,...Thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp dịch vụ BĐS bị hạn chế hoạt động kinh doanh, thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

Trong khi đó, theo số liệu trong 3 quý đầu năm của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, các phân khúc BĐS như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch.

Tuy nhiên, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam khẳng định, cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng. Theo ông, thị trường BĐS vẫn đối mặt với một số khó khăn chính.

Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Năm 2023 thị trường BĐS sẽ ra sao?

Chia sẻ tại diễn đàn "Dự báo thị trường BĐS 2023" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo: Quý I/2023, thị trường BĐS Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng. Bên cạnh đó là nhờ các vướng mắc dần được tháo gỡ.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương dự đoán, năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, theo ông Sử Ngọc Khương, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua.

Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chủ đầu tư cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

“Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển BĐS trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”, vị chuyên gia kỳ vọng.

Về nhu cầu mua nhà trong năm 2023, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT) trong một báo cáo mới đây, nhận định rằng, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Theo VNDIRECT, tính đến giữa tháng 11/2022, đơn vị quan sát thấy lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh.

Đơn vị cũng cho rằng, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.

"Chúng tôi nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Chúng tôi cho rằng người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (giá nhỏ hơn 2.000 USD/m2) tại thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) và TP Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD).

Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại", VNDIRECT đưa ra quan điểm.

VNDIRECT dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, trong đó khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ. Còn nguồn cung căn hộ mới tại TP Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Đơn vị kỳ vọng, có 18.000-20.000 căn tiêu thụ.

Theo VNDIRECT, năm 2023, về thị trường nhà liền thổ, những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao, sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.