Lãi suất vay bao nhiêu là hợp lý để người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở xã hội?

Hiện nay, cả nước đang triển khai 4 gói tín dụng ưu đãi cho chương trình NƠXH. Đầu tiên là gói vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 6,6%/năm, áp dụng từ ngày 1/8/2024 theo quy định mới, tăng 1,8% so với trước đây. Theo Nghị định số 100/2024, các khoản vay đã ký trước thời điểm này sẽ áp dụng lãi suất bằng mức vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định (hiện là 6,6%/năm). Tính đến giữa năm 2024, dư nợ gói vay này đạt khoảng 17 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ hơn 44 nghìn khách hàng.

Gói tín dụng thứ hai là chương trình 120 nghìn tỷ đồng (nay tăng lên 145 nghìn tỷ đồng), trong đó lãi suất ưu đãi hiện là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm cho người dân, thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất trung bình của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước đang trình Chính phủ điều chỉnh lãi suất vay NƠXH theo hướng giảm thêm 3-5% so với mức trung bình. Gói vay này có sự tham gia của 9 ngân hàng, gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank, và đã giải ngân 1.344 tỷ đồng tính đến giữa năm 2024.

Gói thứ ba là chương trình 30 nghìn tỷ đồng, đã giải ngân hơn 34 nghìn tỷ đồng cho hơn 56 nghìn trường hợp tính đến cuối năm 2024. Theo Quyết định số 2690 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay hỗ trợ nhà ở năm 2025 là 4,7%/năm, giảm so với mức 4,8%/năm của năm trước. Cuối cùng, các chương trình cho vay nhà ở chính sách tại địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh có Quỹ phát triển nhà ở dành cho cán bộ, công chức, viên chức. Lãi suất hiện là 3,2%/năm, giảm từ mức 4,7%/năm, với hạn mức vay tối đa 900 triệu đồng, thời gian vay lên đến 20 năm.

Tại Tọa đàm “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn NƠXH” diễn ra trong ngày 1/4, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, gói cho vay mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đã có từ lâu. Đồng thời, ngân sách Nhà nước hằng năm cấp 2 nghìn đến 3 nghìn tỷ đồng cho ngân hàng để cho các đối tượng vay. Đối tượng vay được vay tối đa 20-25 năm, lãi suất tương đương cho vay hộ nghèo 6,6%/năm. Có ý kiến cho rằng 6,6% là hơi cao và chúng ta cần rà soát cho vay người nghèo có phù hợp chưa.

Theo ông Lực, nguồn vốn cho vay mua NƠXH còn ít nên cần phải tìm nguồn vốn của quốc gia mới có thể khơi thông được lâu dài. Bên cạnh đó, cần cấu trúc nguồn vốn thế nào để đúng, đủ đối tượng; cho chủ đầu tư hay người mua nhà vay? Hay cho thuê sẽ hợp lý hơn.

Người dân chưa mạnh dạn vay mua – một phần do lãi suất còn cao (Ảnh minh họa: BT)

“Quỹ nhà ở các nước họ cho vay đối với người mua nhà, còn một phần cho vay chủ đầu tư. Tỷ lệ là 70% - 30%, cho vay và thực hiện bảo lãnh với nhà đầu tư, người mua nhà. Nên chúng ta đặt ra vấn đề cho vay thuê hay mua các dự án nhà ở xã hội? Quan điểm của tôi là linh hoạt, có thể cả hai, có những người thực sự muốn mua, chả lẽ chúng ta lại cản trở không cho mua mà chỉ cho thuê thôi?”, ông Lực nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng, Nhà nước đã triển khai nhiều gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhưng kết quả còn khiêm tốn. Không chỉ vì nguồn cung dự án còn ít, mà còn vì người dân chưa mạnh dạn vay mua - một phần do lãi suất, phần khác là do thủ tục chưa thực sự thuận lợi, quy trình giải ngân chưa kịp thời.

Trên thực tế, bài toán lãi suất không thể tách rời khỏi năng lực trả nợ và kỳ vọng của người mua. Ví dụ, với khoản vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, mức lãi suất 4,8% sẽ khiến người vay trả khoảng 6,5-7 triệu đồng/tháng. Với người thu nhập 12-15 triệu đồng/tháng, khoản trả này đã chiếm hơn 50% thu nhập - vượt quá ngưỡng an toàn tài chính (theo khuyến nghị chỉ nên vay sao cho tiền trả nợ chiếm dưới 40% thu nhập).

Một khía cạnh quan trọng khác là tính ổn định và minh bạch của lãi suất. Không ít người lo ngại về nguy cơ lãi suất thả nổi hoặc điều chỉnh sau vài năm, khiến áp lực tài chính tăng cao. Do đó, theo các chuyên gia, cần quy định rõ mức lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay ưu đãi, đồng thời có phương án hỗ trợ người vay nếu gặp biến cố như mất việc, bệnh tật, tai nạn...

Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị sẽ vẫn là giấc mơ nếu chính sách tín dụng không được thiết kế hợp lý. Hạ lãi suất vay ưu đãi, đơn giản hóa thủ tục, minh bạch và ổn định chính sách là những bước đi cần thiết nếu thực sự muốn biến khẩu hiệu "mỗi người dân có một chỗ ở ổn định" trở thành hiện thực.

Một chính sách nhà ở xã hội hiệu quả không chỉ nằm ở việc xây thật nhiều căn hộ giá rẻ, mà còn nằm ở khả năng biến những căn hộ đó thành nơi chốn thuộc về của người lao động - những người đã và đang đóng góp âm thầm nhưng bền bỉ vào sự phát triển của đô thị.

Bảo Thoa