Giải quyết tranh chấp chung cư: Bao giờ tìm được tiếng nói chung?

Cơ bản đủ căn cứ xử lý

Trước kiến nghị của cử tri, Bộ Xây dựng cho biết, ngày 25/11/2014 tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2015; trong đó đã dành riêng 1 chương (Chương 7) để quy định về các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư...

Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ các mâu thuẫn phát sinh trong quá trình vận hành, quản lý nhà chung cư.

Tiếp đó, ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó đã quy định cụ thể hơn về một số nội dung như: Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; việc bàn giao và thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Để tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 về tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong chỉ thị cũng đã quy định trách nhiệm cụ thể của các bộ, ngành có liên quan như: Bộ Xây dựng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Ngoài ra, ngày 28/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong Nghị định này cũng đã quy định cụ thể các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và các chế tài xử phạt cụ thể đối với các hành vi vi phạm.

Theo thẩm quyền, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều Thông tư như: Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019, Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành Quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư.

“Các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu trên đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh hầu hết các hoạt động có liên quan đến quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như quy định về bàn giao hồ sơ nhà chung cư; tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập, công nhận Ban quản trị; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; chỗ để xe trong nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; trách nhiệm của các cấp chính quyền...

Các quy định này đã giúp việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nền nếp, khắc phục được cơ bản những tồn tại trước đây, nâng cao tinh thần trách nhiệm, ý thức xây dựng đời sống văn minh, an toàn, giữ gìn vệ sinh môi trường của cư dân tại các nhà chung cư góp phần giải quyết hầu hết các vướng mắc, tranh chấp, từng bước tạo nếp sống văn minh, hiện đại tại các đô thị”, văn bản trả lời kiến nghị cử tri của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Tiếp tục rà soát, điều chỉnh

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong năm 2021, đơn vị này đã ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15/9/2021 về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, đồng thời đã tiến hành thanh tra đối với nhiều chủ đầu tư, Ban quản trị tại một số địa phương.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư. Đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng, buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng). Đã xử phạt vi phạm hành chính 8/18 chủ đầu tư, tổng số tiền là 1,03 tỷ đồng… Các kết luận thanh tra đã giải quyết dứt điểm rất nhiều kiến nghị, khiếu nại gay gắt của cư dân, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.

Bên cạnh đó, để khắc phục những tồn tại, hạn chế, Bộ Xây dựng cũng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đồng thời trình Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng trong đó có sửa đổi, bổ sung quy định về một số hành vi có liên quan đến việc các hành vi vi phạm và chế tài xử lý các chủ thể liên quan gồm: Chủ đầu tư, Ban quản trị, người dân... có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo kế hoạch, trong năm 2022, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục thực hiện thanh tra chuyên đề diện rộng về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn 11 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu và Long An nhằm phát hiện, xử lý nghiêm các sai phạm trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã thực hiện đánh giá, tổng kết việc thi hành các quy định của Luật Nhà ở 2014, trong đó có việc thực hiện các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã có tờ trình gửi Chính phủ về hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên họp về chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 1/2022, Chính phủ đã có Nghị quyết số thông qua đề nghị xây dựng dự án Luật. Để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở, hiện, Bộ Xây dựng cùng với các bộ, ngành có liên quan tiếp tục thực hiện các bước theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật để báo cáo trình Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết.

Từ kết luận tại các cuộc kiểm tra, trên cơ sở xác định nguyên nhân của các tồn tại, vướng mắc, Bộ đã đề xuất nhiều giải pháp để giải quyết, tháo gỡ vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng chung cư.

Được biết, thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) của Quốc hội khóa XV và dự kiến thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) của Quốc hội khóa XV. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024./.