Dự án nhà ở thương mại “mắc kẹt” với điều kiện có đất ở
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Các quy định mới của 3 luật trên có hiệu lực đồng thời sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc, chồng chéo vốn gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh các điểm mới tác động tích cực đến với các doanh nghiệp, 3 luật trên vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện.
Tại Tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, Thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127).
Thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dự thảo báo cáo Chính phủ xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở không có đất ở.
![]() |
(Ảnh minh họa: BT) |
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.
Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.
Mục tiêu của quy định về việc phải có đất ở khi thực hiện dự án nhà ở mà các nhà làm luật hướng đến hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá.
Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại. Để chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư.
Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không có thất thoát tiền sử dụng đất.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, hiện nay, quy định pháp luật về xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã tương đối hoàn thiện, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 để kịp thời khắc phục các hạn chế, vướng mắc trong công tác xác định giá đất. Việc kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại chúng ta đã có công cụ hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch (xây dựng, đất đai, đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở).
Doanh nghiệp không thể chuyển sang dự án nhà ở nếu không phù hợp với quy hoạch đã duyệt. Do đó, việc xem xét, thay đổi hoặc áp dụng cơ chế thí điểm về cho phép các dự án nhà ở không có đất ở được chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án nhà ở thương mại có thể được xem xét một cách phù hợp.
Chính vì vậy, các doanh nghiệp cần xác định, rà soát quỹ đất có thuộc trường hợp có toàn bộ hoặc một phần đất ở để đánh giá khả năng tiếp tục triển khai dự án hoặc phương án chuyển sang thực hiện dự án khác không có mục tiêu xây dựng nhà ở thương mại.
Mặt khác, doanh nghiệp xem xét kiến nghị cơ quan có thẩm quyền (Chính phủ) tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.
Bảo Thoa
Có thể bạn quan tâm
Nên xem
![Cần quy định cụ thể về quản lý và bảo vệ di sản văn hóa dưới nước](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/15/hung20240901155648.jpg?rt=20240901155650?240901052401)
Cần quy định cụ thể về quản lý và bảo vệ di sản văn hóa dưới nước
![Chi tiết lịch bắn pháo hoa lễ Quốc khánh 2/9 trên cả nước](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/16/da-nang-420240901160736.2876760.jpg?240901052201)
Chi tiết lịch bắn pháo hoa lễ Quốc khánh 2/9 trên cả nước
![Quận ủy Hai Bà Trưng trao Huy hiệu Đảng cho 534 đảng viên](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/15/croped/hbt-220240901151308.jpg?240901035802)
Quận ủy Hai Bà Trưng trao Huy hiệu Đảng cho 534 đảng viên
![Dự án nhà ở thương mại “mắc kẹt” với điều kiện có đất ở](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/31/11/z5684837274296-8785eca8fa040d717c21d70d1e4bf03720240731111655.jpg?rt=20240901141718?240901035407)
Dự án nhà ở thương mại “mắc kẹt” với điều kiện có đất ở
![Quận Thanh Xuân: Tặng quà, tri ân cán bộ lão thành cách mạng nhân dịp 2/9](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/14/croped/220240901145451.jpg?240901035203)
Quận Thanh Xuân: Tặng quà, tri ân cán bộ lão thành cách mạng nhân dịp 2/9
![Khoảng 70% số căn hộ mở bán rơi vào phân khúc trung và cao cấp](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/13/z5681167143573-4dc607bbcd35df467634049daa3bf34920240901135726.jpg?rt=20240901135729?240901034942)
Khoảng 70% số căn hộ mở bán rơi vào phân khúc trung và cao cấp
![Tháng 9 yêu thương](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/01/13/croped/mau-cam-la-cay-mua-thu-trich-dan-mua-thu-hinh-nen-may-tinh20240901130237.jpg?240901025201)
Tháng 9 yêu thương
Tin khác
![Thành phố Hồ Chí Minh có thêm 1.445 căn nhà ở xã hội](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/29/12/20240829-090433-40482024082911312820240829122307.0557780.jpg?240829022401)
Thành phố Hồ Chí Minh có thêm 1.445 căn nhà ở xã hội
Dự án 29/08/2024 14:24
![Grand Marina, Saigon - Những "tinh hoa" của căn hộ hàng hiệu trên nền di sản](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/15/picture1-172466313698420240828154340.3639030.jpg?240829021750)
Grand Marina, Saigon - Những "tinh hoa" của căn hộ hàng hiệu trên nền di sản
Dự án 29/08/2024 14:17
![Khu công nghiệp sinh thái và công nghệ 4.0: Hướng tới tương lai bền vững](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/15/photo-1724814383226-172481438348510941208220240828154024.9556810.jpg?240829063654)
Khu công nghiệp sinh thái và công nghệ 4.0: Hướng tới tương lai bền vững
Dự án 29/08/2024 06:36
![Quy mô 6 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/22/croped/du-an-nha-o-xa-hoi-220240823222336.png?240824092505)
Quy mô 6 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội
Infographic 24/08/2024 09:25
![Huyện Thanh Oai báo cáo thành phố Hà Nội việc đấu giá đối với 68 thửa đất](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/16/18/img-092620240816185641.jpg?rt=20240816185643?240816074749)
Huyện Thanh Oai báo cáo thành phố Hà Nội việc đấu giá đối với 68 thửa đất
Bất động sản 16/08/2024 19:47
![Cảnh giác trò lừa đảo khách hàng mua căn hộ QMS TOP TOWER](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/16/11/croped/untitled20240816115703.png?240816121718)
Cảnh giác trò lừa đảo khách hàng mua căn hộ QMS TOP TOWER
Dự án 16/08/2024 12:17
![Sửa bất cập để phát triển nhà ở xã hội](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/14/21/anh-t1120240814213724.jpg?240815090139)
Sửa bất cập để phát triển nhà ở xã hội
Dự án 15/08/2024 09:01
![Lễ ký kết và giao nhận hợp đồng mua bán đợt 1 dự án QMS Top Tower](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/12/13/le-ky-ket-va-giao-nhan-hop-dong-mua-ban-dot-1-du-an-qms-top-tower-20240812132326.png?rt=20240812132329?240812021704)
Lễ ký kết và giao nhận hợp đồng mua bán đợt 1 dự án QMS Top Tower
Dự án 12/08/2024 14:17
![Ngay gần Hà Nội, Hà Nam là “chân ái” cho các tín đồ du lịch văn hoá](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/08/22/ngay-gan-ha-noi-ha-nam-la-chan-ai-cho-cac-tin-do-du-lich-van-hoa-d-n-3-1723108869-339-width1700height95620240808225118.3434930.jpeg?240809060603)
Ngay gần Hà Nội, Hà Nam là “chân ái” cho các tín đồ du lịch văn hoá
Dự án 09/08/2024 06:06
![Không chỉ cận kề Hà Nội, mọi nẻo đường tới đây sẽ đổ về... Hà Nam](https://laodongthudo.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/06/16/420240806165620.jpg?240806092010)
Không chỉ cận kề Hà Nội, mọi nẻo đường tới đây sẽ đổ về... Hà Nam
Dự án 06/08/2024 21:20