Bài 2: Phải kiểm soát tốt việc thực hiện quy hoạch

Bài 1: Quản lý theo quy hoạch và có kế hoạch

Những vết “dầu loang” đô thị

Mặc dù đã có quy hoạch chung Thủ đô, tuy nhiên trong những năm đầu tiên quá trình phát triển đô thị tại Hà Nội chưa có định hướng rõ ràng mà phát triển theo hướng “vết dầu loang” với lõi là vùng nội đô lịch sử (4 quận nội thành), phát triển lan dần khu vực kề cận theo các thời kì: Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên. Tại đây, các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu vực phát triển có khả năng sinh lời cao, có khả năng thu hồi vốn nhanh.

Khu đô thị (KĐT) Lê Trọng Tấn (huyện Hoài Đức) được xây dựng năm 2007. Đây là khu đô thị nằm ở cửa ngõ phía Tây thành phố, khá gần trung tâm, chỉ cách tòa nhà Keangnam khoảng 7 km. Đến nay, qua hơn 10 năm triển khai, các lô biệt thự tại đây cũng chỉ mới xây xong phần thô và chưa có dấu hiện sẽ tiếp tục được hoàn thiện.

Mô hình cấu trúc phát triển không gian Thủ đô Hà Nội.

Ngay cạnh đó, KĐT Bảo Sơn (huyện Hoài Đức) cũng chung tình trạng. Có một điểm chung ở những KĐT này là đây là một trong những dự án phức hợp với đầy đủ biệt thự, chung cư, khu vui chơi với đầy đủ tiện ích thế nhưng vẫn là không đủ để thu hút người dân về sinh sống.

Tại cửa ngõ phía Đông của thành phố, khu đô thị Yên Xá (quận Hà Đông) nằm cách trục đường Nguyễn Trãi 2 km vốn được xem là vị trí đắc địa. Tuy nhiên, cũng giống như các khu đô thị khác, hàng trăm căn căn biệt thự xây dựng dang dở không ai trông coi. Theo một người dân ở đây, thi thoảng ban quản lý có bán được vài căn nhưng không thấm vào đâu.

Thực tế hiện nay, trên địa bàn Hà Nội, không thiếu các KĐT có cùng chung cảnh ngộ như trên, có thể điểm mặt một số như: Văn Phú (Hà Đông), Thiên đường Bảo Sơn, Nam An Khánh - Geleximco, Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (huyện Hoài Đức) ... có đến hàng ngàn nhà biệt thự, liền kề đã xây thô xong nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Cách đây 5 năm, thời điểm bất động sản thịnh vượng, những căn biệt thự liền kề cách trung tâm Hà Nội vài km là món hàng hấp dẫn. Về giá trị, tại thời điểm cao điểm nhất, trung bình mỗi căn liền kề 60 - 80m2 được dân nhà đất “thổi giá” cho người mua với giá lên tới 40 - 60 triệu đồng/m2. Đến nay, do có nhiều dự án được xây dựng mới với thiết kế hiện đại hơn nên những căn biệt thự cũ này lại càng rớt giá, dẫn đến tình trạng chung là người bán thì tiếc vì lỗ, người mua cũng không mặn mà nên số phận những căn biệt thự này vẫn còn bỏ ngỏ.

Trên thực tế, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này đã được chỉ rõ, đó là dù hạ tầng trong dự án đã tương đối hoàn thiện, nhưng chưa khớp nối hạ tầng hoàn chỉnh với khu vực. Đường vào dự án còn chật hẹp, xung quanh là đồng ruộng. Đây chính là nguyên nhân rất ít người đến ở, dẫn tới tình trạng hàng trăm căn biệt thự, nhà liền kề mới chỉ xây thô rồi bỏ hoang.

Một ví dụ sinh động nữa cho sự thiếu kết nối hạ tầng ở những KĐT này đó là chính là tình trạng “cứ mưa là ngập”. Theo ông Lê Vũ Quảng Sương – Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội, nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng ngập úng tại nhiều KĐT mới của thành phố đó là do thiếu sự kết nối giữa các hạ tầng thoát nước.

Cụ thể, theo tiêu chuẩn nước thải từ các khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn khi tập trung xả vào hệ thống công trình thủy lợi phải đảm bảo các quy chuẩn xả vào hệ thống công trình thủy lợi do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định. Tuy nhiên, sau khi Công ty đi kiểm tra, KĐT mặc dù có hệ thống thoát nước rất hoàn thiện thậm chí còn hơn cả tiêu chuẩn chung tuy nhiên, hệ thống này dù hoàn thiện đến mấy cũng không phát huy được tác dụng khi không được kết nối vào hệ thống chung của Thành phố.

Quy hoạch phải có kế hoạch

Chia sẻ với những khó khăn của TP Hà Nội trong việc lập quy hoạch chung, theo TS. KTS Trương Văn Quảng – Nguyên Phó viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia, Thủ đô Hà Nội là thành phố trực thuộc Trung ương do đó nếu chỉ tính là đô thị để lập quy hoạch chung (QHC) là chưa thỏa đáng và không phù hợp với thực tiễn phát triển của Hà Nội “Theo hiến pháp Việt Nam, về mặt hành chính thành phố trực thuộc Trung ương tương đương với một tỉnh, do đó lẽ ra phải lập quy hoạch xây dựng vùng thành phố Hà Nội theo Luật Xây dựng để xây dựng định hướng phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn và định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung trên địa bàn… sau đó mới lập QHC cho các đô thị theo Luật quy hoạch đô thị. Có như vậy mới đảm bảo tính khoa học của một vùng đô thị lớn, tập chung như thành phố Hà Nội” - TS. KTS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Lý giải rõ hơn về điều này, Nguyên Phó viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia cho rằng, lẽ ra theo Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội chỉ cần lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết là đủ. Tuy nhiên, thực tế Hà Nội lại phải vất vả kiếm tìm cơ sở pháp lý để tiến hành lập QHC cho các đô thị, bao gồm cả các KĐT vệ tinh, thậm chí tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng cho cả các vùng huyện. Đây là một thực tế mà Hà Nội đã thực hiện, nhưng lại khó lý giải về mặt quy trình theo luật định. Nó vừa tốn thời gian, chi phí vừa chư đủ độ sâu sắc cho chất lượng nghiên cứu các loại đồ án lập quy hoạch.

Tuấn Dũng

Kỳ 3: Quy hoạch phải dựa trên thực tế địa phương