Thị trường bất động sản: Nỗ lực tìm lại “bầu trời sáng”

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Về phân khúc nhà ở thương mại, số lượng dự án được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung.

Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.102 dự án với 302.616 căn, bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với 56.402 căn, bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm 2021.

Ảnh minh họa.

Đối với nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 30 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.090 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 254.500 m2. Nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 5 dự án, quy mô xây dựng khoảng 8.700 căn hộ, với tổng diện tích 435.000 m2.

Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý 3. Trong quý 3 có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với quý trước.

Giá bất động sản các phân khúc vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ thời điểm cuối quý 2. Một số dự án có giảm giá để tăng tính thanh khoản nhưng chưa nhiều. Căn hộ bình dân có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2 ở các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.

Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm nay trái phiếu phát hành đối với nhóm bất động sản khoảng 93 nghìn tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Số liệu cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn. Đó là gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn;… Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu đồng m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn ở mức cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý 3, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đứng trước những bế tắc của thị trường bất động sản, nhiều người cho rằng cần giải cứu thị trường này bằng nhiều phương thức, trong đó chủ yếu từ giải pháp tín dụng - tiền tệ. Tuy nhiên, trao đổi với Lao động Thủ đô, chuyên gia bất động sản Quản Thành Vinh cho rằng, giá bất động sản đã tăng liên tục với tốc độ cao trong nhiều năm, thuộc loại cao trong các kênh đầu tư khác như hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng, tiết kiệm, chứng khoán, thậm chí cả vàng. Và giá bất động sản đã ở mức rất cao so với thu nhập của những người có nhu cầu sử dụng thực sự. Các nhà đầu tư, đầu cơ đã thu được một số lợi nhuận không nhỏ. Nay thị trường mới gặp khó, có thể giải quyết bằng hạ giá bán để thu hồi vốn nhưng một số nhà đầu tư, đầu cơ vẫn giữ giá, thậm chí vẫn tăng giá.

“Nên hỗ trợ chứ không nên giải cứu. Đối với thị trường bất động sản đang “nóng” hiện nay với các thông tin siết tín dụng, tăng lãi suất, thì đơn vị nào có tài sản đảm bảo đủ tốt chắc chắn sẽ vượt qua được khủng hoảng. Bên cạnh đó, Nhà nước cần cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư. Kiểm soát tốt hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường tín dụng, chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo ổn định, an toàn hệ thống, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Cùng với đó là nghiên cứu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để khơi thông dòng vốn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản triển khai thực hiện, hoàn thành dự án dở dang, tạo nguồn cung và đẩy mạnh phát triển thị trường”, chuyên gia Quản Thành Vinh nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất các bộ, ngành, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Thông báo Kết luận số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường. Tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan. Hy vọng với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, các bộ, ngành, tỉnh, thành… các doanh nghiệp bất động sản sẽ sớm tìm thấy bầu trời./.