Thị trường bất động sản: “Bắt mạch, kê đơn” nhưng chưa hữu hiệu

Cú phanh gấp của thị trường BĐS

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48%, thấp hơn 3,2 điểm % so với năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.

Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu chững lại và suy yếu

Thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện

Nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh... nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.

Tại Tọa đàm “Bắt mạch thị trường bất động sản", tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng, dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng trong mắt xích BĐS.

Nhóm thứ nhất là các nhà phát triển BĐS. Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu BĐS là một kênh dẫn vốn quan trọng.

Nhóm thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành BĐS "lâm nguy".

Nhóm thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua BĐS. Họ bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng, thị trường BĐS có 6 yếu tố cần để ý.

Thứ nhất là yếu tố vĩ mô. Tình hình kinh tế xã hội như thế nào, có của ăn của để hay không mới nghĩ đến đầu tư BĐS. Thứ hai là vấn đề về pháp lý và điều tiết thị trường. Thứ ba là vấn đề tài chính. Trong tài chính không chỉ có mỗi vốn ngân hàng, mà còn có thuế, phí; thị trường vốn gồm cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh, quỹ…

Thứ tư là quy hoạch và kết cấu hạ tầng. "Sắp tới sửa Luật Đất đai còn rất nhiều vấn đề, gần như đập đi làm lại. Song song với đó là Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Đây là những luật quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung", ông Cấn Văn Lực phân tích thêm.

Thứ năm là quan hệ cung cầu và giá, nơi thừa, nơi thiếu, nơi đầu cơ... tạo nên sốt ảo. Thứ sáu là thông tin dữ liệu và nguồn nhân lực để vận hành thị trường BĐS. 2 yếu tố này đều còn thiếu và yếu.

"Giống như đi khám bệnh, chúng ta cần bắt mạch để biết bệnh rồi mới chữa. BĐS cũng cần "bắt mạch" để biết những điểm thiếu, điểm yếu của thị trường mới có thể tháo gỡ", ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

"Bắt mạch, kê đơn" nhưng vẫn "khó chữa"

Để gỡ khó cho thị trường BĐS, giải pháp tài chính là chưa đủ, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính kiến nghị, cần có những quy định pháp luật để khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh BĐS, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Qua đó, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Cần có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có BĐS, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động. Việc giao dịch qua sàn sẽ tập trung lại lực lượng cò đất hoạt động riêng lẻ, nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới, tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.

Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ cung cấp nguồn lực góp phần đẩy nhanh việc chuyển đổi số đối với giao dịch BĐS theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.

Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật Đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

Còn theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…); quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Cần quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm trái phiếu doanh nghiệp.

"Cụ thể, đó là nghiên cứu thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS", ông Cấn Văn Lực phân tích thêm.

Cùng với đó, cần có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS. Với doanh nghiệp, cần đa dạng hóa để kiểm soát rủi ro và tăng khả năng tiếp cận vốn; minh bạch hóa để thu hút nhà đầu tư; kiểm soát rủi ro, nhất là về kiểm soát dòng tiền, không để mất khả năng thanh toán.

Có thể nói, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia BĐS vẫn đang tiếp tục nỗ lực "bắt bệnh" của thị trường BĐS và tìm ra nhiều giải pháp để khôi phục và hài hòa thị trường. Tuy nhiên, "bắt mạch, kê đơn" là một chuyện, còn thực thi hay không vẫn còn cần sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách cho đến các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư.

Bảo Thoa