Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tách thửa

Đó là nội dung trong Quyết định số 83/2024 về quy định việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn vừa được UBND TP.HCM ban hành.

Theo Quyết định số 83/2024 của UBND TP.HCM, các chủ đầu tư không được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TP trừ một số trường hợp.

Theo đó đối tượng áp dụng của quyết định này là chủ đầu tư các dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP và các tổ chức, cá nhân tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ có trong dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Cụ thể, các chủ đầu tư không được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TP. Ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Khi thực hiện, các chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện, TP phải gửi thông báo bằng văn bản đến Sở Xây dựng, UBND cấp huyện nơi có dự án. UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, lập hồ sơ theo dõi việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất theo quy định.

UBND tỉnh Đồng Nai cũng vừa ban hành quy định điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn.

UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở ngành liên quan, UBND các huyện có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo, giải quyết khó khăn, vướng mắc hoặc báo cáo đề xuất UBND TP theo thẩm quyền. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 21/10/2024.

Trong khi đó, UBND tỉnh Đồng Nai cũng mới ban hành quyết định quy định cụ thể điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn.

Cụ thể, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp ở nông thôn là 1.000m2 (quy định hiện hành là 2.000m2). Đất nông nghiệp tại đô thị vẫn giữ nguyên diện tích tối thiểu sau khi tách thửa như cũ là 500m2. Đối với đất ở, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa ở đô thị là 60m2, đối với đất ở nông thôn là 80m2. Về điều kiện, thửa đất sau khi tách phải tiếp giáp với đường giao thông.

Còn theo Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương thì đối với đất ở, tại các phường diện tích tối thiểu là 60m2, tại các thị trấn là 80m2 và tại các xã là 100m2. Đối với đất phi nông nghiệp, diện tích tách thửa tại các phường là 300m2, tại các thị trấn là 500m2 và tại các xã là 1.000m2. Đối với đất nông nghiệp, tại các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng, Phú Giáo, diện tích tách thửa ở các thị trấn là 1.000m2, tại các xã là 2.000m2.

Theo Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương thì đối với đất ở, tại các phường diện tích tối thiểu là 60m2, tại các thị trấn là 80m2 và tại các xã là 100m2.

Tại TP Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên và Bến Cát, diện tích tối thiểu ở các phường là 300m2 và tại các xã là 1.000m2. Việc tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất thuộc các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải căn cứ vào dự án đầu tư đã được phê duyệt. Quá trình tách thửa đảm bảo tuân thủ đúng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, phù hợp với các mục tiêu phát triển bền vững và quản lý đất đai của tỉnh.

Đối với người thuê lại đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, việc tách thửa phải dựa trên các dự án đầu tư, chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được phê duyệt. Đồng thời, cần tuân thủ các yêu cầu về kết nối hạ tầng giao thông, các tiện ích hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, mật độ xây dựng hợp lý, hài hòa cảnh quan và bảo vệ môi trường. Quy trình này cũng phải phù hợp với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Việc tách thửa đất thuộc các dự án đã được phê duyệt cũng phải tuân thủ các yêu cầu về kết nối hạ tầng và quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng.

Theo UBND tỉnh Bình Dương, việc đưa ra các quy định cụ thể không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng thực hiện thủ tục tách thửa mà còn tránh tình trạng áp dụng khác nhau giữa các địa phương. Từ đó, công tác quản lý đất đai được minh bạch và đồng nhất, phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn của tỉnh. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/11/2024 và thay thế Quyết định số 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của UBND tỉnh Bình Dương.