Lướt sóng bất động sản: Thời hoàng kim đã qua?

Nhà đầu tư thận trọng tránh bị “hụt hơi” dòng vốn

Theo ghi nhận của phóng viên tại Khu đô thị Vinhomes Oceanpack, thị trường đầu tư ở đây vẫn diễn ra sôi động, nhưng bắt đầu từ tháng 7, các nhà đầu tư đã thận trọng hơn. Chia sẻ với Lao động Thủ đô, chị Phạm Thị Yến, môi giới bất động sản làm việc tại khu vực này đã 5 năm cho biết, chị luôn có những khách hàng “ruột” chuyên “lướt sóng” các căn hộ, mỗi khi chủ đầu tư ra các phân khu mới, họ ngay lập tức “chọn căn", “vào tiền” giữ chỗ để đợi mở bán là có thể mua được căn đẹp, giá tốt với nhiều chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. Ngay sau đó, họ sẽ “sang tay” cho các khác hàng có nhu cầu thật và cầm lãi từ 20 - 30 triệu đến hơn 100 triệu/căn.

“Tại khu vực này, mỗi khi chủ đầu tư ra hàng đều bán hết sạch, tuy nhiên, người mua có nhu cầu ở thật không nhiều, vì họ còn tính toán, đắn đo với các dự án chưa hình thành, sợ rủi ro. Nhưng các nhà đầu tư lướt sóng họ hiểu rằng, chỉ cần chuyển từ giai đoạn “giữ chỗ” sang ký hợp đồng là giá đã tăng từ vài chục triệu đến vài trăm triệu/căn. Nhiều người xuống tiền nhanh, bán nhanh ngay lập tức có lãi”, chị Yến chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" các căn hộ ở Vinhomes Ocean Pack. (Ảnh minh hoạ)

Tuy nhiên, cũng theo chị Yến, từ khoảng tháng 6 trở lại đây, cùng với sự khan hiếm của các dự án tại đây do không còn quỹ đất, thì các nhà đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc mua “lướt sóng”, thay vào đó, họ chuyển sang đầu tư lâu dài và đắn đo cân nhắc dòng vốn để không bị “hụt hơi” giữa chừng.

Là một nhà đầu tư nhỏ lẻ, anh Lê Trung Nghĩa (hiện đang sống tại Khu đô thị Linh Đàm) cho biết: “Tôi có số vốn 5 tỷ đồng, thường xuyên mua “lướt sóng” các căn studio tại Vinhomes Ocean Pack để lấy lời. Gần đây tôi đã chuyển hướng sang đầu tư lâu dài. Tôi đã mua 2 căn loại 1 phòng ngủ tại dự án Pavilion để cho thuê. Mặc dù số tiền kiếm được không nhiều, chỉ trông vào quy luật tăng giá của bất động sản và tiền thuê nhà, nhưng an toàn hơn”.

Anh Nghĩa cũng cho rằng, hiện nay có quá nhiều thông tin liên quan đến nhà ở xã hội cũng như nguồn cung các dự án giá rẻ trong thời gian tới nên nhiều người có nhu cầu mua ở thật đã mang tâm lý chờ đợi, chính vì vậy, việc “lướt sóng” ở thời điểm hiện tại là rất mạo hiểm.

Anh Nguyễn Minh Tuấn, một nhà đầu tư từng quen “lướt sóng” căn hộ tại Ecopack Hưng Yên cho biết: “Trước đây, tôi mua căn hộ ở giai đoạn đầu dự án, vài tháng sau bán lại có thể lãi vài trăm triệu. Nhưng hiện nay giá không còn tăng nhanh như trước, thậm chí có những dự án giữ giá cả năm.

Theo dõi các báo cáo thị trường gần đây cũng thấy, giao dịch căn hộ tại Hà Nội 7 tháng đầu năm 2025 chỉ đạt khoảng 12.600 căn, giảm nhẹ so với cùng kỳ; giá sơ cấp tăng 2 - 3% nhưng sức mua không mạnh. Trong khi đó, phí quản lý, lãi suất gửi ngân hàng cũng là những kênh cạnh tranh. Tôi thấy đầu tư dài hạn, chọn dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích thật sự thì mới yên tâm giữ tiền. Lướt sóng giờ rủi ro cao quá, dễ kẹt vốn”.

Ở phân phúc đất nền cũng cho thấy sự chững lại. Chị Lê Thị Hồng, một nhà đầu tư nhỏ với vốn 3 tỷ đồng cho hay: “Tôi từng tham gia lướt sóng đất nền vùng ven. Lúc cao trào, đặt cọc giữ chỗ vài tuần sau sang tay đã lời 10 - 15%. Nhưng hiện nay thị trường chững, thanh khoản giảm mạnh. Giao dịch đất nền 7 tháng qua giảm khoảng 30% so với cùng kỳ, nhiều khu vực gần như đóng băng. Muốn bán cũng không dễ, nếu vay mượn thêm thì càng áp lực. Giờ tôi chỉ giữ một số mảnh đất ở vị trí có tiềm năng, còn lại gửi tiết kiệm hoặc đầu tư kênh khác. Không thể đánh nhanh thắng nhanh như trước nữa”.

Bất động sản không phục vụ cho đầu cơ

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường địa ốc Hà Nội tháng 7/2025 ghi nhận sự lên ngôi của bất động sản ở thực. Trong khi đó, cả bất động sản bán và cho thuê đều có tăng trưởng về mức độ quan tâm, đồng loạt tăng 10% so với tháng 6/2025.

Trong đó, với bất động sản bán, nhu cầu tìm mua để ở tương đối cao, thể hiện rõ nhất ở hai loại hình nhà riêng và chung cư. Mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản với hai loại hình này dẫn đầu thị trường, với nhà riêng tăng 13% và chung cư tăng 12%, cho thấy làn sóng mua ở thực vẫn đang tiếp diễn, tạo sự bền vững cho thị trường. Riêng với các loại hình khác như nhà mặt phố, biệt thự và đất nền ghi nhận mức độ quan tâm tăng nhẹ, dao động từ 3 - 6% so với tháng 6/2025.

Thị trường vẫn còn dư địa cho những ai biết chọn lựa và kiên nhẫn. (Ảnh minh họa)

Thời kỳ 2016 - 2021, giai đoạn xuất hiện nhiều "cơn sốt" đất, nhà đầu tư chỉ cần vay vốn ngân hàng trong ngắn hạn để đầu tư rồi sang tay trong vài tháng là đã có thể thu về lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự tăng trưởng này không dựa trên giá trị thực mà chủ yếu là do kỳ vọng tương lai, kèm theo nguồn tín dụng dồi dào và lãi suất thấp. Từ năm 2022, khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào bất động sản, chi phí lãi vay tăng cao và kinh tế toàn cầu chững lại, các đợt sốt đất không còn diễn ra nhiều như trước.

Đến giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh sâu. Chu kỳ tăng trưởng nóng đã qua, "lướt sóng" không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Những chuyển dịch này một lần nữa khẳng định tư duy mua để "lướt sóng" không còn phù hợp, thay vào đó là yêu cầu về đầu tư theo giá trị, dài hạn và có thanh khoản thực.

Theo chuyên gia bất động sản Quản Thành Vinh, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn “sốt nóng” và hiện bước vào chu kỳ thanh lọc, ổn định hơn. Những năm trước, khi dòng tiền rẻ, tín dụng nới lỏng và nguồn cung khan hiếm, việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn, mang lại lợi nhuận nhanh chóng cho nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi hoàn toàn: Chính sách tín dụng siết chặt, yêu cầu pháp lý minh bạch hơn, tâm lý người mua ngày càng thận trọng. Điều đó khiến chiến lược lướt sóng hầu như không còn đất sống.

Ông Vinh nhận định, “nhà đầu tư không thể trông chờ vào việc giá bất động sản cứ tăng liên tục như trước đây. Thị trường đã xuất hiện sự phân hóa rất rõ: Sản phẩm có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực, vị trí kết nối tốt vẫn giữ giá, thậm chí tăng nhẹ; trong khi những dự án chỉ phục vụ đầu cơ, thiếu tiện ích, xa trung tâm thì gần như đóng băng”.

Cũng theo ông Vinh, thay vì tập trung vào “đánh nhanh, thắng nhanh”, xu hướng hiện nay phải là đầu tư dài hạn, hướng tới giá trị sử dụng thực chất và khả năng khai thác bền vững. Các phân khúc như căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp hay những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ có triển vọng tốt. Ngược lại, những sản phẩm chỉ kỳ vọng vào sóng đầu cơ sẽ ngày càng rủi ro.

Về khuyến nghị, ông Vinh cho rằng, trong 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý ba yếu tố: Thứ nhất, phải xem xét kỹ tính pháp lý và tiến độ của dự án trước khi xuống tiền; thứ hai, không nên quá phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng, thay vào đó giữ tỷ lệ vốn tự có an toàn để tránh rủi ro khi lãi suất biến động; thứ ba, cân nhắc các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và có thanh khoản tốt thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Thị trường vẫn còn dư địa cho những ai biết chọn lựa và kiên nhẫn. Nhưng thời hoàng kim của lướt sóng đã qua, đây là lúc trở về với triết lý đầu tư bền vững.

Có thể thấy, “lướt sóng” bất động sản có thể không còn là “mỏ vàng” như trước, nhưng thị trường vẫn hấp dẫn nếu biết chọn đúng phân khúc và kiên trì đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư nào còn giữ tư duy “đánh nhanh thắng nhanh” sẽ đối diện nhiều rủi ro, trong khi những người gắn bó dài hơi, đặt giá trị thực làm nền tảng sẽ là người trụ vững và hưởng trái ngọt.

Bảo Thoa