Áp lực tồn kho bất động sản gia tăng: Thị trường đang “lệch pha” cung cầu

Tổng tồn kho tại các dự án trên cả nước đã vượt 25.294 sản phẩm, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. So với quý I/2025, tồn kho chung cư tăng mạnh 40,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 109%, cho thấy thị trường đang đối mặt với áp lực lớn về khả năng tiêu thụ.

Sự gia tăng tồn kho này là hệ quả của nhiều yếu tố, trong đó nguyên nhân cốt lõi là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nguồn cung mới liên tục tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, với mức giá vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Tình trạng này được một chuyên gia BĐS nhận định là “thừa ở phân khúc ít người mua, thiếu ở phân khúc nhiều người cần”.

Một trong những lý do chính dẫn đến lượng tồn kho tăng cao là giá bán BĐS vẫn neo ở mức rất cao. Mặc dù lãi suất vay mua nhà đã giảm, nhiều dự án căn hộ tại các đô thị lớn vẫn có giá từ 40 - 70 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng trẻ và trung lưu - những đối tượng có nhu cầu ở thực lớn nhất. Điều này khiến cho việc sở hữu nhà trở nên xa vời, đặc biệt khi giá căn hộ cao cấp năm 2024 đã lên tới 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình và thấp.

Ảnh minh họa.

Bên cạnh đó, sau giai đoạn thị trường trầm lắng từ năm 2022 đến 2024, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm người mua và nhà đầu tư. Nhiều người đang chờ đợi giá giảm thêm hoặc những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ Nhà nước. Điều này làm tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại, kéo theo lượng hàng tồn kho tăng. Một khảo sát cho thấy gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới, khiến hàng tồn kho, chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước, ngày càng kém hấp dẫn.

Sự gia tăng tồn kho BĐS không chỉ gây áp lực tài chính lên các doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất và ngân hàng. Khi sản phẩm không bán được, dòng tiền bị chặn lại, buộc các doanh nghiệp phải hạn chế khởi công dự án mới, kéo theo sự suy giảm trong chuỗi cung ứng và việc làm.

Báo cáo tài chính quý II/2025 của các tập đoàn BĐS lớn cho thấy hàng tồn kho đã tăng mạnh, lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản. Nhiều quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay, tạo ra rủi ro tài chính đáng kể cho doanh nghiệp.

Sự lệch pha cung - cầu đang tạo ra một cấu trúc thị trường mất cân đối, giống như một “kim tự tháp bị lật ngược”, thiếu bền vững. Nguồn cung mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, trong khi nhà ở trung cấp và thương mại giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. Điều này không chỉ làm tăng tồn kho mà còn tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển lâu dài của thị trường.

Để giải quyết vấn đề tồn kho BĐS, việc giảm giá bán chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng để khơi thông dòng tiền và tái cấu trúc thị trường.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, Nhà nước cần triển khai các chính sách tín dụng linh hoạt, như tăng hạn mức cho vay, giảm lãi suất cho nhóm khách hàng mua nhà lần đầu. Đồng thời, có thể áp dụng các ưu đãi thuế phí như giảm thuế VAT, lệ phí trước bạ cho các giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Về phía các doanh nghiệp, cần điều chỉnh lại chiến lược phát triển sản phẩm, tập trung vào các dự án đúng với nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng. Các doanh nghiệp cũng có thể áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt, trả góp dài hạn để giảm gánh nặng cho người mua.

Tồn kho BĐS hiện nay là hệ quả của chu kỳ thị trường và sự lệch pha cung - cầu. Tuy nhiên, nếu được xử lý tốt, đây có thể là cơ hội để tái cấu trúc thị trường, đưa sản phẩm về đúng với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, từ đó tạo ra một thị trường BĐS phát triển bền vững hơn trong tương lai.

T.An (t/h)