Hợp đồng sẽ được ưu tiên áp dụng để giải quyết các hậu quả pháp lý

Vụ việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi tâm thư xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất đấu giá mang ký hiệu 3-12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh đang gây sự chú ý của dư luận.

Ông Đỗ Anh Dũng xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất trên và chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định pháp luật dù trước đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trả cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, để trúng đấu giá với mức giá đến hơn 2,4 tỉ đồng/m2...

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Minh Long - Giám đốc Công ty Luật TNHH Dragon (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) bình luận: Việc trúng đấu giá của đơn vị trên là sự ảnh hưởng lớn, thu hút đông đảo người dân đặc biệt quan tâm. Trong những ngày cuối năm sốt đất, giá cả leo thang, doanh nghiệp đột ngột bỏ cọc, tự nguyện chấm dứt hợp đồng là câu hỏi lớn đối với nhiều nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức doanh nghiệp, thậm chí cả các cơ quan Nhà nước. Việc bỏ cọc nếu chiểu theo pháp luật thì cũng nằm trong khuôn khổ đã có quy định. Tuy nhiên, còn xem xét, đánh giá, nhìn nhận ở nhiều góc độ khác nhau”, luật sư Long nói.

Lật sư Nguyễn Minh Long cho biết, việc xử lý tiền đặt cọc và các trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo luật sư này, sau khi đấu giá thành công, 3 bên gồm công ty trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản là các lô đất và hợp đồng đang trong giai đoạn thực hiện.

Như vậy, khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh tự nguyện đơn phương rút không tiếp tục mua các lô đất đã trúng đấu giá này nữa, thì Hợp đồng này bị chấm dứt theo quy định pháp luật. Đây là giao dịch dân sự, do đó, khi xảy ra một sự kiện pháp lý nào đó, Hợp đồng sẽ được ưu tiên áp dụng để giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh.

Trong Hợp đồng có điều khoản quy định về trách nhiệm của bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, nên các bên sẽ áp dụng quy định này để thực hiện, Tập đoàn Tân Hoàng Minh có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ này, bao gồm cả việc mất cọc hay không, nộp phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại (nếu có).

Điều 39, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết, hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ảnh minh họa. (ảnh: VGP)

Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp: Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này; Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận theo quy định tại Điều 50 của Luật này; Từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định tại Điều 51 của Luật này.

Bên cạnh đó, Điều 51 Luật Đấu giá tài sản quy định: Trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên, sau khi đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá đã công bố người trúng đấu giá mà tại cuộc đấu giá người này từ chối kết quả trúng đấu giá, thì người trả giá liền kề là người trúng đấu giá, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối kết quả trúng đấu giá và người trả giá liền kề chấp nhận mua tài sản đấu giá.

Trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối kết quả trúng đấu giá, hoặc người trả giá liền kề không chấp nhận mua tài sản đấu giá thì cuộc đấu giá không thành.

Trường hợp cuộc đấu giá được thực hiện theo phương thức đặt giá xuống, sau khi đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá công bố người trúng đấu giá mà tại cuộc đấu giá người trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá, thì cuộc đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người từ chối kết quả trúng đấu giá. Trường hợp không có người đấu giá tiếp thì cuộc đấu giá không thành.

Còn theo Điều 46 Luật Đấu giá tài sản, thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này, hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

“Theo các quy định nêu trên, Tập đoàn Tân Hoàng Minh không thuộc các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước, kết hợp khoản 5 Điều 39 Luật đã nêu trên, việc xử lý tiền đặt cọc và các trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, nghĩa là theo thỏa thuận của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và tổ chức đấu giá và chủ tài sản”, luật sư Long bình luận.

Trong thực tế, việc người trúng đấu giá đơn phương hủy hợp đồng mua tài sản xảy ra cũng không ít. Vừa qua, một doanh nghiệp trúng đấu giá khai thác mỏ cát ở tỉnh An Giang cũng gây xôn xao dư luận khi muốn "xin lại tiền cọc", dù trước đó đã trả từ giá khởi điểm là 7,2 tỷ đồng lên đến hơn 2.800 tỷ đồng, tăng 400% so với giá khởi điểm để trúng đấu giá.

Từ những vụ việc này, nhiều chuyên gia pháp lý cũng cho rằng, pháp luật về đấu giá tài sản cần bổ sung cơ chế xem xét năng lực của bên tham gia đấu giá, để tránh tình trạng “đấu giá ảo”, trả giá rất cao để trúng đấu giá rồi lại hủy hợp đồng…