Góc độ pháp lý nhìn từ mô hình Condotel

	Tìm ra chủ nhân trúng căn Condotel Movenpick Resort Waverly Phú Quốc hơn 3 tỷ đồng
	Condotel bùng nổ cùng du lịch: Sẽ sớm có thông tư liên bộ
	Năm 2018, bất động sản khó tăng giá

Lối vào Cocobay – Đà Nẵng

Hành lang pháp lý chưa rõ ràng

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 11, liên quan đến mô hình condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng vướng mắc lớn nhất chính là chưa có hành lang pháp lý. Cụ thể, hiện vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn chưa xuất hiện “sổ đỏ” căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn.

Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này. Một số chủ đầu tư đã từng cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở. Thế nhưng, đây chỉ là hứa hẹn từ một phía và chưa chủ đầu tư nào làm được. Hiện nay, tuy đã có nhiều đề xuất hợp thức hóa pháp lý cho căn hộ condotel nhưng các đề án này vẫn chưa thành hiện thực. Vì vậy, thời gian chờ hoàn thiện pháp lý cho loại tài sản này vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới). Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, người mua condotel không có quyền sở hữu lâu dài.

Thêm vào đó, nếu tính từ lúc các dự án condotel được thuận chủ trương, phê duyệt, khởi công, cất nóc và bàn giao, nhiều trường hợp khách hàng chỉ còn quyền sở hữu 35 – 40 năm. Việc sở hữu có thời hạn cộng với pháp lý chưa hoàn thiện bị xem là điểm trừ lớn của kênh đầu tư này.

Các chủ đầu tư condotel đa phần là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng không có năng lực quản lý vận hành dự án nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài.

Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng của chủ đầu tư đã lệch pha so với thực tế. Mặt khác, các chủ đầu tư cần phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án. Thế nhưng, việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. Dịch vụ, tiện ích và bài toán kinh doanh của condotel phụ thuộc vào đơn vị thứ ba thậm chí thứ tư. Vì vậy, đây cũng là một biến số tiềm ẩn rủi ro đối với người mua condotel.

Lý do chủ đầu tư tung cam kết lợi nhuận “khủng”

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản kiến nghị giải pháp bảo vệ quyền lợi cho người đã mua condotel sau cú sốc vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay – Đà Nẵng. Báo cáo này chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến việc có nhiều chủ đầu tư condotel đưa ra “bẫy” lợi nhuận khủng khi chào bán loại hình bất động sản này. Thứ nhất, cam kết lợi nhuận khủng kèm theo cam kết pháp lý hoàn chỉnh giúp cho chủ đầu tư thuyết phục người mua đồng ý xuống tiền.

Tổ hợp Dự án Cocobay tại quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Ảnh: Tấn Lực.

Cách làm này hỗ trợ doanh nghiệp đạt tiêu chí ba nhanh: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Thứ hai, khi các khách hàng mua condotel vì bánh vẽ lợi nhuận hấp dẫn, chủ đầu tư có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng và việc huy động tiền từ khách hàng dễ dàng hơn. Thứ ba, một khi khách hàng đồng ý với điều khoản cam kết lợi nhuận (thường là có điều kiện đi kèm như giao chủ đầu tư quyền quản lý condotel), chủ đầu tư nắm trong tay quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ tư, việc bán hàng nhanh, huy động vốn nhanh có lợi hơn rất nhiều so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp. Trên thực tế, đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án thường không có đủ nguồn vốn 100% để thực hiện. Doanh nghiệp thường chỉ có 30 – 35% vốn tự có, chủ yếu đã nằm trong quỹ đất và một phần thủ tục pháp lý ban đầu, trong khi 65% dòng tiền còn lại phụ thuộc vào việc đi vay các tổ chức tín dụng và huy động từ khách hàng. Thứ năm, khi áp dụng chiến thuật bán hàng này doanh nghiệp được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn trái luật và không bị giám sát chặt. Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) trái với quy định của Luật Đất đai. Đây là thủ thuật và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8 – 12% một năm, cá biệt lên đến 15% một năm, trong 8 – 12 năm.

Hiện Luật Kinh doanh Bất động sản lại có lỗ hổng là không quy định chặt chẽ các điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai. Do đó, khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp dòng sản phẩm này lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Đầu tiên là chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.

Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng. Rủi ro tiếp theo là trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về bên mua. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Trước nguy cơ đổ vỡ loại hình kinh doanh bất động sản này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, trong tháng 12 Bộ sẽ hoàn thiện quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, theo Chỉ thị 11 của Thủ tướng. Cụ thể, Bộ Xây dựng được giao ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy chế vận hành condotel; Bộ Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể cấp quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cho condotel.

Bộ Xây dựng cũng sẽ ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel trong đó quy định quyền hạn, trách nhiệm người bán, người mua,... tạo hành lang pháp lý cho condotel. Về phía các ngân hàng, ông Hùng cho rằng, cũng cần kiểm soát chặt nguồn tín dụng dành cho condotel.