Giải pháp hạ giá bất động sản: Cần gỡ nút thắt pháp lý và kiểm soát đầu cơ

Mất cân đối nguồn cung, giá bán vượt xa thu nhập

Báo cáo của cơ quan quản lý cho thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng. Trong khi phân khúc cao cấp như biệt thự, nhà thấp tầng có dấu hiệu dư thừa, thì nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại cực kỳ khan hiếm. Tại các đô thị lớn, nhà ở giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, buộc người dân phải chấp nhận thuê nhà hoặc mua ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ.

Ảnh minh họa.

Giá nhà bị đẩy lên không chỉ do cung cầu lệch pha, mà còn bởi hàng loạt yếu tố đầu vào tăng mạnh. Trong đó, chi phí đất đai tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới, cùng hiện tượng đấu giá đất với giá trúng cao bất thường đã khiến chi phí phát triển dự án tăng vọt. Bên cạnh đó, tình trạng môi giới tự do, thiếu chuyên môn tham gia thao túng giá khiến thị trường mất kiểm soát.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao là thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài bất thường. Nhiều dự án mất 3-5 năm mới đủ điều kiện triển khai, trong khi chi phí lãi vay, chi phí cơ hội và thủ tục hành chính liên tục phát sinh. Ước tính, mỗi năm chậm triển khai có thể khiến tổng chi phí tăng từ 20% đến 30%, và người mua cuối cùng phải gánh phần chênh lệch này.

Thống kê từ tổ công tác liên ngành cho thấy cả nước hiện có gần 800 dự án BĐS gặp khó khăn, trong đó hơn 40% vướng về đất đai. Điều này cho thấy việc tháo gỡ thủ tục pháp lý, cải cách quy trình phê duyệt đầu tư là giải pháp cốt lõi nhằm gia tăng nguồn cung và hạ giá nhà.

Một số chuyên gia đề xuất áp dụng cơ chế “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm”, nghĩa là rút ngắn các thủ tục ở giai đoạn đầu, đồng thời tăng cường kiểm soát ở giai đoạn triển khai và hoàn thiện. Cách làm này có thể giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo an toàn pháp lý và chất lượng công trình.

Chính sách tín dụng và thuế cần đồng bộ

Trên phương diện tài chính, tín dụng cho BĐS hiện vẫn gặp khó khăn trong giải ngân, dù dư nợ tín dụng lĩnh vực này đã vượt 1,56 triệu tỉ đồng. Nguyên nhân chính là do nhiều doanh nghiệp thiếu tài sản bảo đảm, hoặc chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý. Ngoài ra, dòng vốn chảy vào BĐS vẫn bị lệch sang phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở thương mại giá hợp lý chưa được ưu tiên vay vốn.

Giải pháp đang được nghiên cứu là xây dựng gói tín dụng riêng cho người trẻ mua nhà lần đầu và tập trung vốn cho các dự án nhà ở vừa túi tiền. Việc cắt giảm điều kiện tiếp cận vốn, đặc biệt với doanh nghiệp phát triển nhà ở bình dân, được kỳ vọng sẽ giúp làm “mềm hóa” giá bán trong tương lai gần.

Một đề xuất đang gây chú ý là đánh thuế tài sản từ bất động sản thứ hai trở đi, nhằm hạn chế đầu cơ, tích trữ. Thuế có thể áp dụng theo số lượng hoặc giá trị tài sản, hoặc lũy tiến theo thời gian chuyển nhượng. Những người giữ nhà đất trong thời gian ngắn có thể chịu mức thuế cao hơn, từ đó làm giảm hoạt động “lướt sóng”, tạo ra giá ảo.

Bên cạnh đó, đánh thuế với bất động sản bỏ hoang cũng được đề xuất. Tuy nhiên, cần có bộ tiêu chí rõ ràng và đơn vị độc lập đánh giá tình trạng sử dụng để tránh áp dụng thiếu công bằng. Việc này không chỉ giúp tăng thu ngân sách, mà còn buộc các chủ sở hữu đưa tài sản vào khai thác hiệu quả, góp phần tăng cung trên thị trường thứ cấp.

Định hướng lại cơ cấu sản phẩm, minh bạch hóa thị trường

Thống kê mới nhất cho thấy căn hộ hạng A chiếm tới 76% nguồn cung mới tại TP.HCM, trong khi các phân khúc phục vụ người có thu nhập trung bình gần như vắng bóng. Mặc dù tổng lượng giao dịch trong quý I/2025 tăng nhẹ, nhưng sức mua thực tế vẫn thấp, phản ánh tình trạng người dân không còn đủ khả năng tiếp cận với nhà ở.

Một trong những giải pháp trung hạn là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thông qua các cơ chế đặc thù. Cơ quan quản lý đang xây dựng nghị quyết trình Quốc hội về cơ chế đặc biệt phát triển nhà ở xã hội. Nếu được triển khai hiệu quả, đây sẽ là đòn bẩy giúp thị trường phát triển hài hòa, phù hợp với nhu cầu thực.

Song song đó, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu định giá đất, chuẩn hóa hệ thống thông tin thị trường, minh bạch hóa hoạt động môi giới và giao dịch. Đây là yếu tố nền tảng để thị trường vận hành lành mạnh, hạn chế các cú sốc và ngăn chặn hành vi đầu cơ trục lợi.

T.An (t/h)