Cuối năm, phân khúc nhà chung cư sẽ "dẫn dắt" thị trường?

Tại Hội thảo “Tìm cơ hội đầu tư nửa cuối năm”do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, đánh giá thị trường bất động sản trong thời gian qua, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, trong bất cứ điều kiện nào, thị trường bất động sản cũng có cơ hội. Ví dụ, trong giai đoạn vừa qua, phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội đã đặc biệt “sốt nóng”. Những nhà đầu tư biết chớp cơ hội và “lướt sóng” vào thời điểm đó có lẽ đã đạt được tỷ suất lợi nhuận rất hấp dẫn.

“Thị trường đã đi ngang hơn 2 năm nay. Hiện lãi suất rất thấp, các nhà đầu tư nếu có lợi thế tiền mặt và am hiểu về phân khúc thì nên xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý. Tuy nhiên, trong thời điểm nền kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, những người sử dụng đòn bẩy tài chính phải thực sự thận trọng”, ông Thắng gợi ý.

Một dự án chung cư bắt đầu khởi công đầu tháng 8. Ảnh minh họa: B.T

Quan sát những tháng gần đây, tỷ lệ người mua để ở tại các dự án căn hộ hạng B và C đã tăng nhiều hơn. Trong năm 2019, tỷ trọng người mua đầu tư chiếm tới 70%. Tuy nhiên, hiện con số đã giảm xuống còn 60%. Sự dịch chuyển này rất đáng kể, cho thấy một bộ phận lớn người mua để ở đã tìm thấy cơ hội mua được bất động sản với giá tốt trong giai đoạn này. Đồng thời, các nhà đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội sinh lời.

“Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý, một số phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có tín hiệu hồi phục. Trong bối cảnh thị trường còn khó đoán định, phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền vẫn sẽ giữ đà phục hồi và dẫn dắt thị trường trong 6 tháng cuối năm”, Giám đốc đầu tư DKRA Group nhận định.

Ngày 1/8 đánh dấu một chặng đường mới của thị trường địa ốc, đó chính là việc bộ ba luật bất động sản chính thức có hiệu lực. Trong dài hạn, thị trường bất động sản sẽ ngày càng khởi sắc hơn và động thái tích cực này sẽ lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cụ thể là 6 tháng cuối năm, bộ ba luật mới sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Các bộ luật cần 6 - 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Có thể thấy, hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường.

Số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý “phòng thủ” này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế.

Ông Võ Hồng Thắng cũng cho biết, theo số liệu của DKRA Group, trong 6 tháng đầu năm, TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15 nghìn căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3,3 nghìn căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật lên.

Đáng chú ý, ông Võ Hồng Thắng cho rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng lên bởi Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao. Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh bất động sản mới, đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5% (trước là 30%). Trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, thay vì 70% như trước. Khi vốn huy động từ khách hàng giảm xuống thì vốn từ chủ sở hữu và vốn vay các tổ chức tài chính sẽ tăng lên. Lúc này, “quyền trượng” sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi vì chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều tới thời gian cấp phép dự án.

Nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì chi phí tài chính sẽ giảm, từ đó làm “hạ nhiệt” chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ vào bất động sản.

“Tôi cho rằng, điểm rơi có thể sẽ vào khoảng cuối năm 2025 và đạt được đỉnh vào năm 2026. Khi đó, những tín hiệu hồi phục sẽ rõ nét hơn, và chúng ta có thể đón đầu một chu kỳ phát triển mới. Khi các luật mới thông qua, chi phí đầu vào của dự án có xu hướng tăng, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, và các thuế phí liên quan”, chuyên gia Võ Hồng Thắng nhận định.

Đồng thời, những yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, thuế và cơ cấu vốn tăng sẽ làm cho việc giảm giá hiện tại và hạn chế tăng giá nóng trong thời gian sắp tới phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ cũng như cấp phép mới của cơ quan quản lý nhà nước. Do đó, thị trường sẽ có diễn biến tích cực trong khoảng 6-12 tháng tới, phản ánh quyết định về sức cầu của thị trường và động thái về pháp lý.

Các chuyên gia cũng cho rằng, khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn. Thời gian tới, với "sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Bảo Thoa