Xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư:

Câu chuyện vẫn chưa có hồi kết!

(LĐTĐ) Suốt thời gian qua, tình trạng mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư tại các chung cư đang là một trong những vấn đề “nóng” của thị trường bất động sản. Từ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một “làn sóng”.

Băng rôn, khẩu hiệu treo kín các chung cư không còn xa lạ

Mặc dù, hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.Một trong những lý do được chỉ ra là bởi chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng.

Điển hình mới đây, cư dân sinh sống tại chung cư An Bình Tower (phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội)đã treo băng rôn khắp các ban công để đòi sổ hồng. Thực tế, dự án này đã bàn giao nhà cho cư dân đến ở từ năm 2015. Tuy nhiên đến nay, cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.

1834 an binh tower 5
Người dân ở Chung cư An Bình Tower căng băng rôn kín tòa nhà yêu cầu chủ đầu tư trả sổ hồng. (Ảnh: PV)

Đây cũng là dự án vướng nhiều lùm xùm liên quan đến thiết kế, quy hoạch xây dựng gây ồn ào ngay từ khi mới bắt đầu đi vào hoạt động.Trao đổi với báo chí, đại diện cư dân Chung cư An Bình cho biết: “Cư dân đã nhiều lần gửi giấy đề nghị chủ đầu tư giải quyết. Mặc dù chủ đầu tư đã nhiều lần hứa hẹn nhưng đến nay họ vẫn chưa thực hiện. Cư dân cũng đã nhiều lần gửi đơn thư lên các cơ quan có thẩm quyền nhưng vấn đề chưa được xử lý dứt điểm”.

Được biết, ngày 4/5/2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội đã có văn bản số 663/PC03-Đ9 gửi UBND quận Bắc Từ Liêm đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến dự án này. Tại văn bản số 663/PC03-Đ9, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà nội nêu rõ: Đến nay, chủ đầu tư chưa làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.UBND thành phố Hà Nội chưa có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chưa giao đất cho chủ đầu tư.

Trước đó, báo chí cũng đã phản ánh một loạt bất cập tại dự án này như: Cửa chính đi vào tòa nhà bị chủ đầu tư ngăn vách kính mở hiệu sách, cư dân phải luồn lách cửa ngách để vào. Các cháu nhỏ không có chỗ chơi an toàn, dân cư không có chỗ để sinh hoạt cộng đồng... Thậm chí, khi cho cư dân đến ở tòa nhà còn chưa được nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Hồ Chí Minh. Đề cập đến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ rõ, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tư.

Do đó, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành và sử dụng. Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Phát sinh nhiều mâu thuẫn

Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho rằng, nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì. Ông Hưng đưa ra dẫn chứng, có những chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà.

Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp “ôm” quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không được tham gia Ban quản trị tòa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cư ở Hà Nội.

Về vấn đề quỹ bảo trì, có ý kiến cho rằng, không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì mà nên thu theo định kỳ và cần xác định rõ về khoản kinh phí 2% này. Hiện vẫn chưa có chế tài về việc người chủ sở hữu nhà chung cư phải nộp khi phát sinh việc bảo trì. Nên nếu vẫn giữ mức quy định 2% phí bảo trì thì nên chuyển qua luật dân sự thay vì hành chính.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng, việc giải quyết tranh chấp nên thiên về quyền của người dân bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết và mối quan hệ ít. Trong khi đó, doanh nghiệp nào cũng có một bộ phận pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.Bởi vậy, cần có sự điều chỉnh để cân đối quyền lợi của các bên liên quan, phải bảo vệ người dân và trao cho họ quyền quyết định. Tuy nhiên, ông Nam khuyến cáo, người dân phải làm quen với việc tham khảo ý kiến luật sư khi mua bán nhà và khi tranh chấp nên ra toà xử lý.

Trên thực tế, hiện nhiều người khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch VNREA, chia sẻ hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định phần sở hữu chung-riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, thành lập Ban quản trị.

Các chủ sở hữu sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra Ban quản trị để tổ chức quản lý, sử dụng. Nhiều nước còn quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp. Ban quản trị toà nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu và phí dịch vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Quản lý và khai thác tòa nhà PMC, cho rằng, hiện có hai xung đột cần giải quyết. Đầu tiên là xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp diễn giải, điều kiện chuyển giao nhà chuyển dần thành tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý.

Tiếp đến, khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột giữa các thành viên Ban quản trị hoặc giữa Ban quản trị với nhóm cư dân.Doanh nghiệp này kiến nghị, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng.

Thêm nữa, khi có tranh chấp, khiếu kiện cư dân không được làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.

H.Phong

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Luật Thủ đô năm 2024: Những đột phá trong phát triển văn hóa, thể thao và du lịch

Luật Thủ đô năm 2024: Những đột phá trong phát triển văn hóa, thể thao và du lịch

(LĐTĐ) Một trong những điểm nổi bật của Luật Thủ đô 2024 là các quy định về phát triển văn hóa, thể thao và du lịch được quy định tại Điều 21. Điều này thể hiện rõ mục tiêu xây dựng và phát triển Thủ đô trở thành "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại", đồng thời là trung tâm hội tụ, kết tinh văn hoá của cả nước.
Bộ trưởng Đào Ngọc Dung: Việt Nam phấn đấu top 3 ASEAN về đổi mới sáng tạo toàn cầu

Bộ trưởng Đào Ngọc Dung: Việt Nam phấn đấu top 3 ASEAN về đổi mới sáng tạo toàn cầu

(LĐTĐ) Bộ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội Đào Ngọc Dung cho rằng, bên cạnh việc chú trọng đào tạo nhân lực đại trà, thì phải chú trọng đào tạo nhân lực chất lượng cao gắn liền với đẩy mạnh nghiên cứu khoa học, phát triển ứng dụng công nghệ, thúc đẩy khởi nghiệp đổi mới sáng tạo. Phấn đấu đến cuối năm 2025, Việt Nam phải nằm trong top 3 các nước dẫn đầu ASEAN về đổi mới sáng tạo toàn cầu.
Nhiều hoạt động hấp dẫn tại Lễ hội văn hóa ẩm thực Hà Nội 2024

Nhiều hoạt động hấp dẫn tại Lễ hội văn hóa ẩm thực Hà Nội 2024

(LĐTĐ) Lễ hội văn hóa ẩm thực Hà Nội 2024 sẽ được tổ chức từ ngày 29/11 đến hết ngày 1/12/2024, tại Công viên Thống Nhất, với nhiều hoạt động hấp dẫn, qua đó, tăng cường giới thiệu, quảng bá các sản phẩm văn hóa ẩm thực, làng nghề truyền thống địa phương
Bộ trưởng Nguyễn Kim Sơn nói về việc học sinh thi vào lớp 10

Bộ trưởng Nguyễn Kim Sơn nói về việc học sinh thi vào lớp 10

(LĐTĐ) Giải trình, làm rõ một số vấn đề tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, chiều 4/11, Bộ trưởng Bộ Giáo dục và Đào tạo Nguyễn Kim Sơn cho biết, hiện nay học sinh phải đối mặt với sức ép rất lớn khi thi vào lớp 10. Do vậy, đã đến lúc chúng ta cần phải đánh giá một cách đầy đủ sau một thời gian triển khai Quyết định 522/QĐ-TTg 2018, mức độ phù hợp còn đến đâu, bởi đây là căn cứ mà rất nhiều địa phương dựa vào.
Lương khởi điểm của công chức chỉ đủ thuê nhà bình dân và chi tiêu tằn tiện

Lương khởi điểm của công chức chỉ đủ thuê nhà bình dân và chi tiêu tằn tiện

(LĐTĐ) Đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, dù lương cơ sở tăng 30%, nhưng một cán bộ, công chức mới được tuyển dụng, dù xuất sắc đến đâu, lương cũng chỉ mới đủ tiền thuê nhà ở mức bình dân, và chi tiêu phải hết sức tằn tiện...
Hơn 1 triệu người đăng ký tài khoản “Công dân Thủ đô số” - iHanoi”

Hơn 1 triệu người đăng ký tài khoản “Công dân Thủ đô số” - iHanoi”

(LĐTĐ) Theo Sở Thông tin và Truyền thông Hà Nội, tính đến ngày 31/10, sau 4 tháng đi vào hoạt động chính thức, ứng dụng “Công dân Thủ đô số” - iHanoi đã có khoảng 14 triệu lượt người dân truy cập khai thác, sử dụng. Tổng số người dùng đăng ký tài khoản trên ứng dụng là 1.043.724.
Đưa kiến thức pháp luật đến với học sinh Thủ đô

Đưa kiến thức pháp luật đến với học sinh Thủ đô

(LĐTĐ) Thời gian qua, công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật trong các trường học trên địa bàn thành phố Hà Nội được đặc biệt chú trọng. Bám sát đặc điểm, điều kiện địa phương, nội dung, hình thức tuyên truyền từng bước được đổi mới theo hướng ngắn gọn, dễ hiểu, sinh động và phù hợp với tâm lý, nhận thức của học sinh.

Tin khác

Hà Nội có thêm 14 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Hà Nội có thêm 14 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

(LĐTĐ) Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến cuối tháng 10, trên địa bàn Hà Nội có thêm 14 dự án nhà ở, với 12.260 căn hộ cao tầng và thấp tầng đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Hà Nội quyết liệt xử lý tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo”

Hà Nội quyết liệt xử lý tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo”

(LĐTĐ) “Siêu mỏng, siêu méo” là cụm từ quen thuộc để gọi những căn nhà hầu hết đều mọc lên sau khi giải phóng mặt bằng, mở rộng các tuyến đường. Trong nỗ lực để xóa bỏ tình trạng này, Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 61 quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn, trong đó có nêu rõ phương án đối với các ngôi nhà với diện tích còn lại quá nhỏ sau khi triển khai thực hiện dự án.
TP.HCM: Mục tiêu giảm trên 75% công trình vi phạm trật tự xây dựng

TP.HCM: Mục tiêu giảm trên 75% công trình vi phạm trật tự xây dựng

(LĐTĐ) Thực hiện Chỉ thị số 23 (ban hành ngày 25/7/2019) của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), trong tháng 10/2024, Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố đã phối hợp các đơn vị liên quan kiểm tra 6.166 lượt, phát hiện 31 trường hợp công trình vi phạm trật tự xây dựng, tăng 7 trường hợp so với cùng kỳ năm 2023 (tăng 29,2%).
Thanh Trì: Chú trọng công tác hỗ trợ, tái định cư các dự án trọng điểm

Thanh Trì: Chú trọng công tác hỗ trợ, tái định cư các dự án trọng điểm

(LĐTĐ) Từ đầu năm đến nay, huyện Thanh Trì đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng của 10 dự án, phê duyệt phương án thu hồi đất được một phần của 20 dự án, đạt 130% so với thời điểm cùng kỳ năm 2023.
Đồng Nai: Nước sông dâng cao khiến nhiều nhà dân bị ngập nặng

Đồng Nai: Nước sông dâng cao khiến nhiều nhà dân bị ngập nặng

(LĐTĐ) Đến chiều ngày 29/10, dù nước tại một số khu vực ở phường Phước Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai đã rút nhưng nhiều nơi nhà dân vẫn còn bị ngập sâu.
Cảnh sát trật tự Công an thành phố Hà Nội triển khai hiệu quả nhiệm vụ công tác

Cảnh sát trật tự Công an thành phố Hà Nội triển khai hiệu quả nhiệm vụ công tác

(LĐTĐ) Trong tháng 10/2024, lực lượng Cảnh sát trật tự, Cảnh sát phản ứng nhanh Công an thành phố Hà Nội đã triển khai hiệu quả các nhiệm vụ công tác và đạt được một số kết quả đáng ghi nhận.
TP.HCM: Thí điểm thành lập Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị trực thuộc UBND các quận, huyện

TP.HCM: Thí điểm thành lập Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị trực thuộc UBND các quận, huyện

(LĐTĐ) Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) vừa có tờ trình số 6520 đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép UBND Thành phố thí điểm thành lập Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị trực thuộc UBND các quận, huyện.
Quyết tâm xây dựng Công an phường điển hình, kiểu mẫu về an ninh trật tự, văn minh đô thị

Quyết tâm xây dựng Công an phường điển hình, kiểu mẫu về an ninh trật tự, văn minh đô thị

(LĐTĐ) Việc triển khai xây dựng "Công an phường điển hình, kiểu mẫu về an ninh, trật tự và văn minh đô thị" trên địa bàn quận Ba Đình (Hà Nội) đã khẳng định sự lan tỏa mạnh mẽ tinh thần Nghị quyết số 12 của Bộ Chính trị. Đây là tiền đề quan trọng để xây dựng lực lượng Công an nhân dân thật sự trong sạch, vững mạnh, chính quy, tinh nhuệ, hiện đại, đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới; là nền tảng cho việc giữ vững an ninh trật tự từ sớm, từ xa, từ cơ sở, vì nhân dân phục vụ.
100% hộ dân đồng thuận bàn giao mặt bằng mở rộng phố Nguyễn Tuân

100% hộ dân đồng thuận bàn giao mặt bằng mở rộng phố Nguyễn Tuân

(LĐTĐ) Với những nỗ lực tuyên truyền, vận động của lực lượng chức năng quận Thanh Xuân (Hà Nội), đến nay, 100% các hộ gia đình, cá nhân đã đồng thuận bàn giao mặt bằng trước thời điểm cưỡng chế thực hiện dự án mở rộng theo quy hoạch tuyến phố Nguyễn Tuân.
Bắt đầu giải phóng mặt bằng phục vụ mở rộng phố Nguyễn Tuân

Bắt đầu giải phóng mặt bằng phục vụ mở rộng phố Nguyễn Tuân

(LĐTĐ) Sáng 14/10, lực lượng chức năng của UBND quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã tiến hành thu hồi đất, khẩn trương bàn giao mặt bằng để thực hiện Dự án Cải tạo, mở rộng tuyến phố Nguyễn Tuân, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân.
Xem thêm
Phiên bản di động