Cần luật hóa khái niệm chung cư mini

Liên tiếp xảy ra hỏa hoạn tại các chung cư mini

Những năm gần đây, trên địa bàn thành phố Hà Nội, chung cư mini xuất hiện rất phổ biến, đặc biệt là tại các địa bàn tập trung đông dân cư và trường đại học, nhất là tại các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hoàng Mai, Cầu Giấy... Loại hình nhà ở theo dạng “hộp diêm” này không chỉ đang phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro gây mất an toàn, đặc biệt là về phòng cháy chữa cháy. Thực tế, đã có rất nhiều vụ hỏa hoạn xảy ra tại các chung cư mini, trong khi nhiều người dân vẫn tỏ ra “thờ ơ” khi bất chấp rủi ro tìm mua chung cư mini để ở.

Chung cư mini thường nằm sâu trong các con ngõ nhỏ, xen kẽ với khu dân cư khiến công tác phòng cháy, chữa cháy gặp khó khăn.

Điển hình là vụ cháy chung cư mini tại số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân vào đêm 12/9 vừa qua. Toà nhà này được xây trên diện tích đất khoảng hơn 200m2, gồm 1 tầng hầm để xe và 8 tầng căn hộ, với 150 người sinh sống, chủ yếu là sinh viên, hộ gia đình. Vụ cháy gây tổn thất đặc biệt nghiêm trọng về người, đồng thời gióng lên hồi chuông cảnh báo về vấn đề quản lý, giám sát hoạt động chung cư mini với các ngành, các cấp.

Trước đó, vào ngày 6/3/2023, tại phố Vũ Tông Phan, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân cũng đã xảy ra vụ cháy chung cư mini làm hơn 170 người đang sinh sống ở tòa nhà hoảng loạn tháo chạy. Theo cư dân, chung cư xây dựng từ rất lâu với chức năng là tòa nhà hỗn hợp; sau khi hoàn thành, chủ đầu tư đã bán căn hộ cho người có nhu cầu, tuy nhiên tầng lửng vẫn do chủ đầu tư quản lý. Thời điểm xảy ra vụ cháy, tầng lửng cho thuê lại để kinh doanh ăn uống, mặc dù trước đó rất nhiều cư dân sinh sống tại đây phản đối, nhưng đều “bất lực”.

Tương tự, ngày 23/10/2022, đã xảy ra vụ cháy chung cư mini 6 tầng, tại ngõ 132 Cầu Giấy (phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy), vụ việc khiến lực lượng chức năng phải điều động hơn 20 cán bộ, chiến sĩ cùng nhiều phương tiện chữa cháy tới hiện trường triển khai chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ… Vụ hỏa hoạn không gây thiệt hại về người, nhưng những gì đã diễn ra khiến người dân sinh sống tại các chung cư mini này tỏ ra hoang mang, lo lắng…

Trên đây chỉ là một vài vụ việc điển hình về tình trạng không đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy tại các chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua. Trong khi đó, loại hình căn hộ chung cư mini này còn tiềm ẩn rất nhiều các rủi ro khác như tính pháp lý, mật độ dân cư, an ninh trật tự… Phân tích về những khó khăn, rủi ro từ các chung cư mini, KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, các chung cư mini thường xây dựng trên diện tích nhỏ từ 30 - 50m2, và thường nằm nằm sâu trong những con ngõ xen kẽ với khu dân cư; được xây với quy mô từ 5 - 10 tầng. Trong khi đó, đa số chung cư mini không có lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy, chữa cháy chỉ mang tính hình thức, do chủ đầu tư muốn tận dụng quỹ đất.

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, trong công tác phòng cháy, chữa cháy, yêu cầu đặt ra rất cụ thể, nghĩa là không chỉ phòng cháy, chữa cháy đối với bản thân công trình, mà việc kết nối bên ngoài phải đảm bảo thực hiện như thế nào. Trong khi đó, khi xây dựng các công trình thường không đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy, cộng thêm vị trí không thuận tiện đảm bảo cho người dân thoát nạn; vì thế, trường hợp xảy ra sự cố cháy nổ hậu quả để lại thường rất lớn.

Cần có khái niệm chuẩn xác đưa vào Luật

Đưa ra quan điểm về sự phát triển chung cư mini tại Hà Nội cũng như các thành phố lớn trên cả nước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini, “chung cư hộp diêm” có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành. Trong đó, không ít công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua.

Theo đại diện HoREA, việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”; nguyên nhân thứ hai là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Ngoài ra, còn nguyên nhân nữa là do các đầu nậu và doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân móc nối cùng một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện công trình nhà chung cư mini trái phép.

Với những nguyên nhân trên, ông Lê Hoàng Châu cho biết, tại Điều 46, Luật Nhà ở năm 2024 quy định, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Chính quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư “hộp diêm”.

Vì thế, bên cạnh việc tăng cường công tác phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật, đại diện HoREAcũng cho rằng, cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định nhà chung cư mini để quản lý sao cho phù hợp tình hình thực tế hiện nay.

Đề cập đến vấn đề này, KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, đối với các căn chung cư mini hiện có, cần tiến hành rà soát, khảo sát lại, nếu không đảm bảo thì kiên quyết xử lý. “Thời gian tới phải xem xét, xây dựng những quy định rõ ràng liên quan tới vấn đề này, đặc biệt là đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong các văn bản pháp luật; trong đó, xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu vi phạm phải xử nghiêm”, KTS. Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị.