Cải tạo, xây mới chung cư cũ: Gỡ vướng luật để sớm về đích

Quận nói chậm tiến độ do vướng luật

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu thực hiện công tác cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.

Trong các khu nhà chung cư cũ nằm trong diện xuống cấp phải cải tạo có khu tập thể Văn Chương, quận Đống Đa.

Đến giai đoạn 2021-2025, Thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu chung cư có nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp VÀ 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. Các quận: Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy được Thành phố yêu cầu khảo sát hiện trạng, kiểm định, lập quy hoạch, hoàn thành chậm nhất trong quý II/2023 và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án trong quý III/2024. Tuy vậy, đến nay, theo đại diện của UBND các quận, huyện, công việc này mới chỉ đang triển khai thực hiện ở bước khảo sát, lập, trình phê duyệt dự toán làm cơ sở lựa chọn đơn vị tư vấn lập quy hoạch để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo.

Lấy ví dụ, tại quận Ba Đình có 217 chung cư cũ, trong đó có 5 nhà có nguy hiểm cấp D được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại đợt 1, theo Chủ tịch UBND quận Ba Đình Tạ Nam Chiến, để đẩy nhanh tiến độ dự án, UBND quận đã chủ động báo cáo UBND Thành phố cho phép đề xuất triển khai trước việc lập tổng mặt bằng. Về cơ bản đến nay, UBND Quận đã tổ chức lập cơ cấu quy hoạch các khu tập thể Ngọc Khánh, Thành Công, Giảng Võ và tổng mặt bằng các nhà chung cư nguy hiểm. Tuy nhiên, đến các bước tiếp theo như đấu thầu, lựa chọn nhà thầu lập nhiệm vụ quy hoạch, lập đồ án quy hoạch chi tiết… thì chưa thực hiện được, còn gặp nhiều vướng mắc. Nguyên nhân là do các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu...

“Hiện nay, Ban Chỉ đạo Cải tạo chung cư cũ của Thành phố đã giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở ngành tham mưu Chủ tịch UBND Thành phố ủy quyền cho Chủ tịch UBND các quận, huyện. Tuy vậy, việc ủy quyền còn gặp nhiều vướng mắc do các quy định của Luất Đầu tư, Luật Đấu thầu. Do đó, UBND quận Ba Đình đã chủ động lập và trình UBND Thành phố kế hoạch lựa chọn đơn vị Tư vấn lập nhiệm vụ và lập đồ án Quy hoạch chi tiết các khu Tập thể cũ để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo”, lãnh đạo quận Ba Đình nhấn mạnh.

Không chỉ riêng quận Ba Đình, trên thực tế mặc dù đã có những kế hoạch cụ thể và hiện tại đã bước sang những ngày cuối của quý III/2023 nhưng đến nay chỉ có khu tập thể Nghĩa Tân là khu chung cư cũ đầu tiên và duy nhất được thành phố phê duyệt việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025. Đây là khu tập thể đã nhiều lần được lên kế hoạch cải tạo nhưng chưa thực hiện được. Cụ thể, năm 2004, Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội từng thực hiện xong việc điều tra xã hội học và lên kế hoạch thuê tư vấn nước ngoài lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 để trình Thành phố. Chủ đầu tư cũng đã xin điều chỉnh hệ số sử dụng đất để có thể xây dựng chung cư 40-50 tầng trên nền những tòa nhà tập thể 3-5 tầng như hiện nay.

Sở cũng đưa ra lý do…

Đồng ý kiến về nguyên nhân việc chậm tiến độ như đại diện một số địa phương đưa ra, Sở Xây dựng cũng cho rằng hiện còn vướng mắc về cơ sở pháp lý để triển khai lựa chọn nhà thầu tư vấn. Ngoài ra, một số khu chung cư cũ có quy mô diện tích khoảng 20 - 30ha và số hộ dân lớn, khoảng trên 1.000 hộ dân (Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Trung Tự, Kim Liên...).

Nếu triển khai thực hiện dự án trên quy mô toàn khu sẽ mất nhiều thời gian do phải thỏa thuận với tất cả các hộ dân. Bên cạnh đó, một số nhà chung cư không thuộc diện phá dỡ, xây dựng lại nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D, phải xây dựng đồng bộ nhưng chưa thống nhất tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu. Một khó khăn nữa là theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch, nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1 - 5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch... Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó bảo đảm hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nếu căn cứ vào các vướng mắc mà đại diện các quận, Sở Xây dựng đưa ra không biết đến bao giờ việc cải tạo, xây mới chung cư cũ mới về đích.

Tuấn Dũng