Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất

(LĐTĐ) Vụ đấu giá các lô đất “vàng” tại Thủ Thiêm với việc trả giá cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc, hay những lình xình trong vụ đấu giá đất tại Đông Anh... đã khiến dư luận đặt ra nhiều câu hỏi: Việc trả giá quá cao có vi phạm pháp luật không, việc đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc để lại những hệ luỵ gì đối với chính quyền địa phương, với thị trường bất động sản và với cộng đồng các nhà đầu tư; nếu có vi phạm thì cần chế tài gì và phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá như thế nào?
HoREA chính thức gửi báo cáo Thủ tướng đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm Cần có biên độ cho đấu giá đất! Ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi

Tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai?

Những vấn đề nêu trên mới đây đã được các chuyên gia pháp lý, chuyên gia bất động sản phân tích, bình luận cả dưới góc nhìn thực tiễn và xây dựng chính sách tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức. Nhiều ý kiến cho rằng, cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các chính sách đấu giá để đảm bảo cho hoạt động này minh bạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận, Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên hai tổng quan trọng, một là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất
Các lô đất vừa được đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: VGP

Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Theo ông Châu, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, phương thức đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản... Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do Nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Vì vậy, ông Châu cho rằng, cần quy định điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công, từ đó, tránh tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cũng cho rằng, năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ; quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu; phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý.

Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.... TS Cấn Văn Lực đề xuất, cần rà soát lại các vấn đề này, sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (các điều 108,119,120); rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư.

Thành lập cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất

Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021-2025, Bộ Tư pháp - TS Trần Minh Sơn đồng quan điểm với ông Châu, cho rằng cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

TS Trần Minh Sơn cho rằng, với những hoạt động đấu giá bất thường thì cần nghiêm túc rà soát, kiểm soát chặt chẽ. Hiện, theo quy định của pháp luật thì việc trả giá là quyền của doanh nghiệp, song việc trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ gây bất ổn cho thị trường. Vì vậy cần nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá, rà soát, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư; sửa đổi bổ sung quy định về giá đất, các nội dung có liên quan đến đấu giá và quy hoạch sử dụng đất.

Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá thành của các nhà đầu tư tại các địa phương là không mới và về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật là bình luận của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế - xã hội? Rất đáng lo ngại là những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo. Bên cạnh đó, nó cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Ông Tuyến nhìn nhận, cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham gia đấu giá, cụ thể như xem xét hồ sơ pháp lý có “sạch sẽ” hay không, ví dụ trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không, nếu vi phạm thì nên không cho tham gia. Đồng thời, chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt, cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tiếp tục tái phạm, có thể xem xét xử lý trách nhiệm hình sự, không nên để doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở pháp luật, coi đấu giá là trò chơi để đánh bóng tên tuổi. “Các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội cũng như tính bền vững của thị trường”, ông Tuyến nói.

Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất
Một cuộc đấu giá tài sản. Ảnh minh họa: VGP

Bên cạnh đó, quy định về giá đất trong Luật Đất đai có những bất cập, mà ông Tuyến cho rằng đây là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất. Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường.

Theo ông Tuyến, đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường. Vì vậy, ông Tuyến cho rằng, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu.

Từng miếng đất phải được định danh!

Thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh

Theo TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, để khắc phục các bất cập trong đấu giá đất hiện nay, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan đến quá trình đấu giá. Tuy nhiên, ông Hiếu nhấn mạnh, nếu chỉ quản lý bằng luật pháp thôi là không đủ, mà cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

Ông Hiếu cũng nhấn mạnh, luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn thiện pháp lý. Ông Hiếu cũng đề cập đến câu chuyện thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá cao, dẫn đến câu hỏi về giá thị trường, vậy làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp?

Để tránh những hệ lụy trên, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, không thể chỉ chăm chăm vào Luật Đất đai mà cần sửa đổi đồng bộ, toàn diện các luật có liên quan, vì các vấn đề này còn nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, để làm sao đảm bảo giá đất phản ánh đúng thị trường. Đồng thời, phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất, đảm bảo không có hành vi trục lợi.

Nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - kinh tế Bộ Tư pháp, TS. Dương Đăng Huệ cũng nhìn nhận: “Pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, chúng ta đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này. Tuy nhiên, các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế”.

Theo ông Huệ, trong thời gian tới, cần nghiên cứu, đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế. Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là “không đủ”, thì cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%). Bên cạnh đó, ông Huệ cho rằng, cần lưu ý liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không, nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi, thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm.

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý về đất đai, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để góp phần khắc phục bất cập trong đấu giá đất, trong thời gian tới, cần yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử...

Tuy nhiên, theo ông Thọ, đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá 5 năm sau khi bỏ cọc là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá, nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ. /.

Phương Thảo-Mai Chi

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Điều kiện để được miễn thi ngoại ngữ trong kỳ thi tốt nghiệp THPT năm 2024

Điều kiện để được miễn thi ngoại ngữ trong kỳ thi tốt nghiệp THPT năm 2024

(LĐTĐ) Từ 22/4/2024, Thông tư 02/2024/TT-BGDĐT về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế thi tốt nghiệp trung học phổ thông (THPT), chính thức có hiệu lực.
Hà Nội điều chỉnh tăng diện tích đất thu hồi tại 27 dự án

Hà Nội điều chỉnh tăng diện tích đất thu hồi tại 27 dự án

(LĐTĐ) Hội đồng nhân dân (HĐND) thành phố Hà Nội thống nhất điều chỉnh tăng diện tích đất thu hồi tại 27 dự án với tổng diện tích 53,21ha; điều chỉnh giảm diện tích đất thu hồi tại 11 dự án với tổng diện tích 33,18ha.
Hà Nội giảm mức thu học phí từ năm học 2023 - 2024

Hà Nội giảm mức thu học phí từ năm học 2023 - 2024

(LĐTĐ) Ngày 29/3, tại Kỳ họp thứ 15, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua quy định mức thu học phí đối với các cơ sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông công lập trên địa bàn, thay thế Nghị quyết số 03/2023/NQ-HĐND được ban hành vào ngày 4/7/2023. Theo đó mức thu học phí từ năm học 2023 - 2024 sẽ giảm đáng kể.
Trao đổi kinh nghiệm, giải pháp thu hút lao động khu vực phi chính thức vào tổ chức Công đoàn

Trao đổi kinh nghiệm, giải pháp thu hút lao động khu vực phi chính thức vào tổ chức Công đoàn

(LĐTĐ) Ngày 28/3, Đoàn công tác Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) thành phố Hà Nội do đồng chí Nguyễn Thị Thu Thủy - Phó Chủ tịch LĐLĐ thành phố Hà Nội làm trưởng đoàn đã có buổi học tập, trao đổi kinh nghiệm với LĐLĐ quận Bình Tân và LĐLĐ Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
LĐLĐ quận Ba Đình: Đồng hành chăm sóc sức khỏe cho người lao động

LĐLĐ quận Ba Đình: Đồng hành chăm sóc sức khỏe cho người lao động

(LĐTĐ) 100 người lao động thuộc Công đoàn cơ sở khối Doanh nghiệp quận Ba Đình đã được khám sức khỏe sinh sản và tầm soát phát hiện sớm ung thư miễn phí.
Công an quận Nam Từ Liêm đón nhận Huân chương Chiến công hạng Nhất

Công an quận Nam Từ Liêm đón nhận Huân chương Chiến công hạng Nhất

(LĐTĐ) Mới đây, Công an quận Nam Từ Liêm trang trọng tổ chức Lễ đón nhận Huân chương Chiến công hạng Nhất và chào mừng 10 năm ngày thành lập Công an quận (1/4/2014 - 1/4/2024).
Liên đoàn Lao động huyện Gia Lâm có thêm 8 Công đoàn cơ sở

Liên đoàn Lao động huyện Gia Lâm có thêm 8 Công đoàn cơ sở

(LĐTĐ) Sau khi thực hiện sắp xếp Công đoàn Cơ quan Dân Đảng và Công đoàn Cơ quan Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Gia Lâm, Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) huyện Gia Lâm đã ra quyết định thành lập 8 Công đoàn cơ sở trực thuộc.

Tin khác

Dự báo thời tiết ngày 29/3: Hà Nội cục bộ có mưa to đến rất to

Dự báo thời tiết ngày 29/3: Hà Nội cục bộ có mưa to đến rất to

(LĐTĐ) Theo Trung tâm Dự báo Khí tượng thủy văn quốc gia, ngày 29/3, Hà Nội nhiều mây, đêm và sáng có mưa rào và rải rác có dông, cục bộ có mưa to đến rất to. Trong mưa dông có khả năng xảy ra lốc, sét, mưa đá.
Giao Công an xác minh nguyên nhân 3 cây sao đen chết khô trên phố Lò Đúc

Giao Công an xác minh nguyên nhân 3 cây sao đen chết khô trên phố Lò Đúc

(LĐTĐ) Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Thành phố sẽ có văn bản chỉ đạo giao Công an Thành phố xác minh làm rõ liên quan tới sự việc báo chí phản ánh 3 cây sao đen chết khô trên phố Lò Đúc thời gian vừa qua.
Nhiều hạn chế trong hoạt động đăng kiểm phương tiện thủy nội địa tại TP.HCM và một số địa phương

Nhiều hạn chế trong hoạt động đăng kiểm phương tiện thủy nội địa tại TP.HCM và một số địa phương

(LĐTĐ) Thanh tra Bộ Giao thông vận tải (GTVT) vừa có Kết luận thanh tra số 220 về việc chấp hành các quy định của pháp luật chuyên ngành trong hoạt động kiểm định an toàn kỹ thuật, bảo vệ môi trường đối với phương tiện thủy nội địa trực thuộc một số Sở GTVT, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), Cần Thơ...
Kỳ 1: Sống cùng ô nhiễm ở xã ven đô

Kỳ 1: Sống cùng ô nhiễm ở xã ven đô

(LĐTĐ) Những năm qua, làng nghề đã đóng vai trò quan trọng trong tạo việc làm cho lao động nông thôn, góp phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế của các địa phương nói riêng, Thủ đô nói chung. Tuy nhiên, bên cạnh đó “vấn nạn” ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến môi trường sống, sức khỏe nhân dân thì vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để.
Người vi phạm có được kiểm tra kế hoạch, chuyên đề của Cảnh sát giao thông?

Người vi phạm có được kiểm tra kế hoạch, chuyên đề của Cảnh sát giao thông?

(LĐTĐ) Nhiều lái xe vi phạm luật giao thông, khi bị dừng xe kiểm tra hành chính đã yêu cầu lực lượng chức năng "cho xem" kế hoạch, chuyên đề thì mới hợp tác. Tuy nhiên, Cảnh sát giao thông không có nghĩa vụ công khai kế hoạch, chuyên đề trực tiếp cho người dân. Do đó, tài xế khi bị dừng xe kiểm tra hành chính, không có quyền yêu cầu Cảnh sát giao thông cho xem chuyên đề.
Thời tiết Hà Nội ngày 28/3: Sáng có mưa nhỏ, trưa chiều giảm mây, trời  nắng

Thời tiết Hà Nội ngày 28/3: Sáng có mưa nhỏ, trưa chiều giảm mây, trời nắng

(LĐTĐ) Theo Trung tâm dự báo khí tượng thủy văn Quốc gia, dự báo thời tiết ngày 28/3, khu vực Hà Nội có mưa vài nơi, trưa chiều giảm mây, trời nắng.
Một xã có 50 phụ nữ làm “đồng nát” và câu chuyện cảm động

Một xã có 50 phụ nữ làm “đồng nát” và câu chuyện cảm động

(LĐTĐ) Sáng sớm, đội cái nón lên, bà Nở lại đạp cái xe cũ kỹ, thoăn thoắt đi trên tuyến đường liên thôn. Cũng như bà Nở, gần 50 chị em phụ nữ xã Duyên Hà, huyện Thanh Trì đang hối hả hoàn thành nốt công việc gia đình để tham gia đội quân “đồng nát”.
Tiếp xúc gần 200 cử tri liên quan đến giải phóng mặt bằng Tỉnh lộ 413, 414

Tiếp xúc gần 200 cử tri liên quan đến giải phóng mặt bằng Tỉnh lộ 413, 414

(LĐTĐ) Ngày 26/3, tại Trường Đại học Công nghiệp Việt Hung (đóng trên địa bàn phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây), Thường trực Hội đồng nhân dân ( HĐND) phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thị xã Sơn Tây tổ chức Hội nghị tiếp xúc cử tri chuyên đề về công tác giải phóng mặt bằng Dự án đầu tư cải tạo, nâng cấp Tỉnh lộ 413, 414.
Thời tiết ngày 27/3: Hà Nội trời hửng nắng, nhiệt độ cao nhất lên tới 30 độ C

Thời tiết ngày 27/3: Hà Nội trời hửng nắng, nhiệt độ cao nhất lên tới 30 độ C

(LĐTĐ) Theo Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia, ngày 27/3, khu vực Hà Nội đêm có mưa vài nơi, sáng sớm có sương mù và sương mù nhẹ rải rác, trưa chiều giảm mây hửng nắng, nhiệt độ cao nhất trong ngày lên tới 30 độ C.
Khai trương đoàn tàu “Kết nối di sản miền Trung”

Khai trương đoàn tàu “Kết nối di sản miền Trung”

(LĐTĐ) Ngày 26/3, tại Ga Huế, Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam phối hợp với UBND tỉnh Thừa Thiên Huế và UBND thành phố Đà Nẵng tổ chức khai trương đoàn tàu chạy chuyên khu đoạn Huế - Đà Nẵng và ngược lại với tên gọi “Kết nối di sản miền Trung” theo hình thức kinh doanh vận tải kết hợp khai thác dịch vụ du lịch.
Xem thêm
Phiên bản di động