Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất

(LĐTĐ) Vụ đấu giá các lô đất “vàng” tại Thủ Thiêm với việc trả giá cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc, hay những lình xình trong vụ đấu giá đất tại Đông Anh... đã khiến dư luận đặt ra nhiều câu hỏi: Việc trả giá quá cao có vi phạm pháp luật không, việc đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc để lại những hệ luỵ gì đối với chính quyền địa phương, với thị trường bất động sản và với cộng đồng các nhà đầu tư; nếu có vi phạm thì cần chế tài gì và phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá như thế nào?
HoREA chính thức gửi báo cáo Thủ tướng đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm Cần có biên độ cho đấu giá đất! Ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi

Tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai?

Những vấn đề nêu trên mới đây đã được các chuyên gia pháp lý, chuyên gia bất động sản phân tích, bình luận cả dưới góc nhìn thực tiễn và xây dựng chính sách tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức. Nhiều ý kiến cho rằng, cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các chính sách đấu giá để đảm bảo cho hoạt động này minh bạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận, Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên hai tổng quan trọng, một là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất
Các lô đất vừa được đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: VGP

Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Theo ông Châu, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, phương thức đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản... Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do Nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Vì vậy, ông Châu cho rằng, cần quy định điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công, từ đó, tránh tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cũng cho rằng, năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ; quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu; phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý.

Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.... TS Cấn Văn Lực đề xuất, cần rà soát lại các vấn đề này, sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (các điều 108,119,120); rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư.

Thành lập cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất

Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021-2025, Bộ Tư pháp - TS Trần Minh Sơn đồng quan điểm với ông Châu, cho rằng cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

TS Trần Minh Sơn cho rằng, với những hoạt động đấu giá bất thường thì cần nghiêm túc rà soát, kiểm soát chặt chẽ. Hiện, theo quy định của pháp luật thì việc trả giá là quyền của doanh nghiệp, song việc trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ gây bất ổn cho thị trường. Vì vậy cần nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá, rà soát, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư; sửa đổi bổ sung quy định về giá đất, các nội dung có liên quan đến đấu giá và quy hoạch sử dụng đất.

Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá thành của các nhà đầu tư tại các địa phương là không mới và về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật là bình luận của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế - xã hội? Rất đáng lo ngại là những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo. Bên cạnh đó, nó cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Ông Tuyến nhìn nhận, cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham gia đấu giá, cụ thể như xem xét hồ sơ pháp lý có “sạch sẽ” hay không, ví dụ trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không, nếu vi phạm thì nên không cho tham gia. Đồng thời, chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt, cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tiếp tục tái phạm, có thể xem xét xử lý trách nhiệm hình sự, không nên để doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở pháp luật, coi đấu giá là trò chơi để đánh bóng tên tuổi. “Các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội cũng như tính bền vững của thị trường”, ông Tuyến nói.

Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất
Một cuộc đấu giá tài sản. Ảnh minh họa: VGP

Bên cạnh đó, quy định về giá đất trong Luật Đất đai có những bất cập, mà ông Tuyến cho rằng đây là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất. Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường.

Theo ông Tuyến, đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường. Vì vậy, ông Tuyến cho rằng, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu.

Từng miếng đất phải được định danh!

Thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh

Theo TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, để khắc phục các bất cập trong đấu giá đất hiện nay, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan đến quá trình đấu giá. Tuy nhiên, ông Hiếu nhấn mạnh, nếu chỉ quản lý bằng luật pháp thôi là không đủ, mà cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

Ông Hiếu cũng nhấn mạnh, luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn thiện pháp lý. Ông Hiếu cũng đề cập đến câu chuyện thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá cao, dẫn đến câu hỏi về giá thị trường, vậy làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp?

Để tránh những hệ lụy trên, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, không thể chỉ chăm chăm vào Luật Đất đai mà cần sửa đổi đồng bộ, toàn diện các luật có liên quan, vì các vấn đề này còn nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, để làm sao đảm bảo giá đất phản ánh đúng thị trường. Đồng thời, phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất, đảm bảo không có hành vi trục lợi.

Nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - kinh tế Bộ Tư pháp, TS. Dương Đăng Huệ cũng nhìn nhận: “Pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, chúng ta đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này. Tuy nhiên, các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế”.

Theo ông Huệ, trong thời gian tới, cần nghiên cứu, đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế. Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là “không đủ”, thì cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%). Bên cạnh đó, ông Huệ cho rằng, cần lưu ý liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không, nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi, thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm.

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý về đất đai, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để góp phần khắc phục bất cập trong đấu giá đất, trong thời gian tới, cần yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử...

Tuy nhiên, theo ông Thọ, đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá 5 năm sau khi bỏ cọc là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá, nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ. /.

Phương Thảo-Mai Chi

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Đảm bảo an toàn thông tin cá nhân của người tham gia bảo hiểm

Đảm bảo an toàn thông tin cá nhân của người tham gia bảo hiểm

(LĐTĐ) Để bảo đảm tôn trọng quyền công dân đối với thông tin cá nhân theo quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, đại biểu Hoàng Minh Hiếu ...
5 thí sinh thi tuyển chức danh hiệu trưởng khối trực thuộc Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội

5 thí sinh thi tuyển chức danh hiệu trưởng khối trực thuộc Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội

(LĐTĐ) Ngày 28/5, Sở Giáo dục và Đào tạo (GD&ĐT) Hà Nội tổ chức kỳ thi tuyển chức danh hiệu trưởng cơ sở giáo dục công lập trực thuộc Sở năm ...
TP.HCM: Nhiều cơ hội việc làm tại doanh nghiệp Pháp

TP.HCM: Nhiều cơ hội việc làm tại doanh nghiệp Pháp

(LĐTĐ) Ngày 28/5, tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), Phòng Thương mại và Công nghiệp Pháp tại Việt Nam (CCIFV) và Mạng lưới cựu Du học sinh thuộc Đại sứ ...
Gặp gỡ vận động viên Hà Nội đoạt Huy chương Vàng SEA Games 31

Gặp gỡ vận động viên Hà Nội đoạt Huy chương Vàng SEA Games 31

(LĐTĐ) Tại SEA Games 31, các vận động viên của Đoàn Thể thao Hà Nội đã giành tổng cộng 62 HCV, 35 HCB, 54 HCĐ, góp phần đáng kể giúp Đoàn ...
Công đoàn Công ty TNHH SPi Việt Nam: Tạo động lực để cán bộ, nhân viên phát huy sáng kiến, sáng tạo

Công đoàn Công ty TNHH SPi Việt Nam: Tạo động lực để cán bộ, nhân viên phát huy sáng kiến, sáng tạo

(LĐTĐ) Những năm qua, việc triển khai các phong trào thi đua, đặc biệt là phong trào thi đua sáng kiến, sáng tạo tại Công ty TNHH SPi Việt Nam (trực ...
Đại biểu Quốc hội kiến nghị ưu tiên giảm thuế đối với xăng, dầu

Đại biểu Quốc hội kiến nghị ưu tiên giảm thuế đối với xăng, dầu

(LĐTĐ) Bên lề phiên họp Quốc hội chiều 27/5, đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn TP Hồ Chí Minh) đã trao đổi với báo chí quan điểm của ông về chính ...
Công đoàn ngành Y tế Hà Tĩnh đối thoại với cán bộ, đoàn viên và người lao động

Công đoàn ngành Y tế Hà Tĩnh đối thoại với cán bộ, đoàn viên và người lao động

(LĐTĐ) Với chủ đề “Lắng nghe - Thấu hiểu - Chia sẻ”, gần 100 cán bộ, đoàn viên, công nhân viên chức lao động đến từ 17 Công đoàn cơ sở ...

Tin khác

Thanh tra Sở GTVT Hà Nội: Tổng lực phục vụ SEA Games 31 tại Hà Nội

Thanh tra Sở GTVT Hà Nội: Tổng lực phục vụ SEA Games 31 tại Hà Nội

(LĐTĐ) Trong suốt thời gian diễn ra Lễ khai mạc, Lễ bế mạc, các địa điểm diễn ra thi đấu và nơi lưu trú của các đoàn thể thao tham gia Đại hội Thể thao Đông Nam Á lần thứ 31 (SEA Games 31), Thanh tra Sở Giao thông vận tải (GTVT) Hà Nội đã huy động tổng lực, phối hợp với các đơn vị liên quan hướng dẫn, phân luồng giao thông, đảm bảo trật tự an toàn giao thông phục vụ thành công của SEA Games 31.
Hợp tác thúc đẩy phát triển tài chính xanh bền vững và ứng phó với biến đổi khí hậu

Hợp tác thúc đẩy phát triển tài chính xanh bền vững và ứng phó với biến đổi khí hậu

(LĐTĐ) Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa ký kết Bản Ghi nhớ hợp tác thúc đẩy phát triển tài chính xanh bền vững, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu.
Đảm bảo an ninh trật tự Giải bóng đá Cúp báo Lao động Thủ đô lần thứ VII

Đảm bảo an ninh trật tự Giải bóng đá Cúp báo Lao động Thủ đô lần thứ VII

(LĐTĐ) Nhằm bảo đảm an ninh trật tự phục vụ Giải bóng đá Cúp báo Lao động Thủ đô lần thứ VII, Công an phường Trung Liệt (quận Đống Đa) đã chủ động lên phương án phân công lực lượng, ứng trực trong suốt những ngày diễn ra giải đấu...
Giải pháp nào cho công tác phòng cháy chữa cháy và giảm thiểu tác động đến môi trường

Giải pháp nào cho công tác phòng cháy chữa cháy và giảm thiểu tác động đến môi trường

(LĐTĐ) Chiều nay (26/5), Tạp chí điện tử Môi trường và Cuộc sống tổ chức tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Ảnh hưởng của cháy nổ đối với môi trường tại khu vực đô thị”.
Xử lý vi phạm của xe biển số nước ngoài hoạt động vận tải hành khách

Xử lý vi phạm của xe biển số nước ngoài hoạt động vận tải hành khách

Thanh tra Bộ Giao thông Vận tải đề nghị Thanh tra Sở Giao thông Vận tải các địa phương tổ chức kiểm tra hoạt động của xe ôtô biển kiểm soát nước ngoài vận tải hành khách để phát hiện, xử lý vi phạm.
Quyết liệt xử lý vi phạm, duy trì trật tự đô thị

Quyết liệt xử lý vi phạm, duy trì trật tự đô thị

(LĐTĐ) Thời gian gần đây, tình trạng vi phạm trật tự đô thị, trật tự an toàn giao thông trên các tuyến phố, khu dân cư có dấu hiệu gia tăng trở lại. Để ngăn ngừa tình trạng này, nhiều địa phương trên địa bàn thành phố Hà Nội đã, đang tăng cường kiểm tra, kiểm soát, xử lý nghiêm vi phạm.
Chuỗi giá trị không phát thải khí nhà kính - góp phần hạn chế biến đổi khí hậu

Chuỗi giá trị không phát thải khí nhà kính - góp phần hạn chế biến đổi khí hậu

(LĐTĐ) Ngày 25/5, Unilever Việt Nam đã tổ chức hội thảo “Chuỗi giá trị không phát thải khí nhà kính” nhằm khẳng định cam kết hành động vì khí hậu thông qua xây dựng chuỗi giá trị không phát thải khí CO2, hướng tới mục tiêu toàn bộ chuỗi giá trị đạt lượng phát thải bằng “0” đến năm 2039.
Xử lý vi phạm trật tự xây dựng tại số 84 đường Láng

Xử lý vi phạm trật tự xây dựng tại số 84 đường Láng

(LĐTĐ) Sáng 25/5, quận Đống Đa đã tổ chức phá dỡ, xử lý vi phạm trật tự xây dựng tại số 84 đường Láng (phường Ngã Tư Sở) theo đúng kế hoạch.
Kịp thời dập tắt đám cháy lớn trên đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm

Kịp thời dập tắt đám cháy lớn trên đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm

(LĐTĐ) Sáng 25/5, Trung tâm chỉ huy Công an thành phố Hà Nội cho biết, các lực lượng chức năng đã kịp thời dập tắt đám cháy nằm ven mặt đường Tố Hữu giáp với ngã ba Vũ Trọng Khánh thuộc phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội).
Quận Đống Đa thực hiện phá dỡ phần vi phạm trật tự xây dựng tại số 84 đường Láng

Quận Đống Đa thực hiện phá dỡ phần vi phạm trật tự xây dựng tại số 84 đường Láng

(LĐTĐ) Sáng 24/5, quận Đống Đa đã tổ chức thông tin về công tác xử lý vi phạm trật tự xây dựng (TTXD) tại số 84 đường Láng (phường Ngã Tư Sở). Theo kế hoạch, 8h ngày 25/5, quận sẽ triển khai phương án phá dỡ phần vi phạm tại địa chỉ trên theo quy định.
Xem thêm
Phiên bản di động