Bổ sung, tháo gỡ những bất cập trong đấu giá đất

Tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai?

Những vấn đề nêu trên mới đây đã được các chuyên gia pháp lý, chuyên gia bất động sản phân tích, bình luận cả dưới góc nhìn thực tiễn và xây dựng chính sách tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức. Nhiều ý kiến cho rằng, cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các chính sách đấu giá để đảm bảo cho hoạt động này minh bạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận, Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên hai tổng quan trọng, một là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Các lô đất vừa được đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: VGP

Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Theo ông Châu, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, phương thức đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản... Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do Nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Vì vậy, ông Châu cho rằng, cần quy định điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công, từ đó, tránh tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cũng cho rằng, năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ; quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu; phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý.

Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.... TS Cấn Văn Lực đề xuất, cần rà soát lại các vấn đề này, sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (các điều 108,119,120); rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư.

Thành lập cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất

Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021-2025, Bộ Tư pháp - TS Trần Minh Sơn đồng quan điểm với ông Châu, cho rằng cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

TS Trần Minh Sơn cho rằng, với những hoạt động đấu giá bất thường thì cần nghiêm túc rà soát, kiểm soát chặt chẽ. Hiện, theo quy định của pháp luật thì việc trả giá là quyền của doanh nghiệp, song việc trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ gây bất ổn cho thị trường. Vì vậy cần nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá, rà soát, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư; sửa đổi bổ sung quy định về giá đất, các nội dung có liên quan đến đấu giá và quy hoạch sử dụng đất.

Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá thành của các nhà đầu tư tại các địa phương là không mới và về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật là bình luận của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế - xã hội? Rất đáng lo ngại là những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo. Bên cạnh đó, nó cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Ông Tuyến nhìn nhận, cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham gia đấu giá, cụ thể như xem xét hồ sơ pháp lý có “sạch sẽ” hay không, ví dụ trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không, nếu vi phạm thì nên không cho tham gia. Đồng thời, chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt, cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tiếp tục tái phạm, có thể xem xét xử lý trách nhiệm hình sự, không nên để doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở pháp luật, coi đấu giá là trò chơi để đánh bóng tên tuổi. “Các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội cũng như tính bền vững của thị trường”, ông Tuyến nói.

Một cuộc đấu giá tài sản. Ảnh minh họa: VGP

Bên cạnh đó, quy định về giá đất trong Luật Đất đai có những bất cập, mà ông Tuyến cho rằng đây là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất. Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường.

Theo ông Tuyến, đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường. Vì vậy, ông Tuyến cho rằng, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu.

Từng miếng đất phải được định danh!

Nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - kinh tế Bộ Tư pháp, TS. Dương Đăng Huệ cũng nhìn nhận: “Pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, chúng ta đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này. Tuy nhiên, các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế”.

Theo ông Huệ, trong thời gian tới, cần nghiên cứu, đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế. Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là “không đủ”, thì cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%). Bên cạnh đó, ông Huệ cho rằng, cần lưu ý liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không, nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi, thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm.

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý về đất đai, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để góp phần khắc phục bất cập trong đấu giá đất, trong thời gian tới, cần yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử...

Tuy nhiên, theo ông Thọ, đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá 5 năm sau khi bỏ cọc là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá, nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ. /.