Bất động sản tăng không chỉ vì giá đầu vào

Tăng vì bị hệ lụy kép

Theo thông tin từ Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, thời gian qua, không chỉ sắt thép tăng đến 40% mà gần như tất cả các loại vật liệu xi măng, cát, đá, nhôm, kính đều leo thang. Những biến động về giá vật liệu đã làm ảnh hưởng rất lớn đến kết quả sản xuất kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Trong tình trạng hiện nay, nhiều nhà thầu vừa khó tìm việc, nhưng thậm chí lại không dám nhận việc vì không có khả năng và biện pháp gì đối phó với cơn bão tăng giá vật liệu. Giá vật liệu tăng cũng đẩy giá bất động sản lên cao. Bên cạnh đó, các cuộc đấu giá đất đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh cùng với nguồn cung chưa dồi dào khiến giá bất động sản không ngừng “nhảy múa”.

Ảnh minh họa: BT

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi “Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản”, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, trong cơ cấu giá chung cư hiện nay, tiền đất chỉ chiếm 25%, 75% còn lại là chi phí cho vật liệu xây dựng, bao gồm cả vật liệu hoàn thiện. Hiện, giá vận chuyển, giá sắt thép, xi măng đều tăng mạnh, đặc biệt, giá vật liệu hoàn thiện cũng tăng cao, từ đó khiến giá chung cư bị đội lên rất nhiều. Tại nhiều dự án nhà ở đang triển khai, các chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư bất động sản lại không hề giảm mà còn tăng mạnh. Tại các dự án Đất Xanh miền Bắc đang phân phối, lượng giao dịch thành công tăng 30 - 40% so với năm trước. Như vậy, có thể thấy, trong năm nay, bên cạnh ảnh hưởng từ tình hình thế giới, thì lạm phát đã và đang tác động mạnh đến giá bán bất động sản.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invets cho rằng, ngoài lạm phát, “ma trận” các thủ tục làm cho tốc độ triển khai các dự án bất động sản bị hạn chế rất lớn, làm ảnh hưởng tới giá bán và tới tốc độ phát triển chung của cả nền kinh tế. Hiện nay Quốc hội, Chính phủ cũng đã nhìn thấy rõ vấn đề này, tuy nhiên để tháo gỡ được “ma trận” thủ tục có hiệu quả không phải vấn đề làm được một sớm, một chiều.

Theo tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, hàng loạt các vướng mắc có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu. Ngoài ra, là vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 về sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng.

Cần điều chỉnh lại Luật Đất đai

Góp ý về việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Tập đoàn Novaland đề xuất: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ - chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Ông cũng kiến nghị luật hoá chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai. Đồng thời ông Dũng cũng có kiến nghị cần có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho lĩnh vực dự án nhà ở và ít nhất cũng được miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo tiến độ dự án. Về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất, ông cũng đề xuất thống nhất các quy định của Luật Đất đai và pháp luật đầu tư theo hướng thuận lợi cho nhà đầu tư đảm bảo khai thác tối đa hiệu quả dự án có sử dụng đất, tốt nhất là tính thời hạn sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invets, trước mắt cần điều chỉnh sớm Nghị định 30 về Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép chuyển đổi đất khác sang dự án nhà ở đô thị (bỏ điều kiện phải có một phần đất ở trong diện tích đó, mặc dù nằm trong quy hoạch được duyệt là nhà ở) để tháo gỡ cho hơn 400 dự án ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang bị ách tắc. Đồng thời nhanh chóng chỉnh sửa Luật Đất đai, đơn giản hóa các thủ tục, các bước trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Trong đó cần làm rõ trách nhiệm của các cấp chính quyền đối với việc giải phóng mặt bằng cũng như làm rõ cho người dân hiểu được quyền hạn, trách nhiệm của người thuê đất của Nhà nước để tránh các khiếu kiện phức tạp.

Vấn đề đấu thầu, đấu giá dự án có sử dụng đất cũng cần xem xét, điều chỉnh tách bạch thành một chương riêng trong Luật Đấu thầu hoặc tách thành một luật riêng nhằm đi vào thực chất công bằng, bình đẳng, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sử dụng đất hợp pháp khi chuyển đổi… Ông Hiệp cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh hợp lý những quy định về chế độ tín dụng cho bất động sản.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang có quá nhiều bất cập. Trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Do đó, cần hoàn thiện các luật để phát triển thị trường bất động sản.

Hiện, các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014), Luật Đất đai (2013)… Theo chương trình làm việc của Quốc hội, dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10 tới./.