Vì sao thu nhập giảm, giá bất động sản tăng?

Hệ lụy đại dịch Covid-19 cộng đồng doanh nghiệp khó khăn, thu nhập của đại bộ phận người dân giảm sút, theo logic các loại hàng hóa, sản phẩm, dịch vụ phải giảm theo. Tuy nhiên, đã không giảm, hầu hết các lĩnh vực kể trên còn tăng giá, trong đó có thị trường bất động sản, cụ thể là giá nhà. Vấn đề đặt ra cơn sốt bất động sản có tạo ra bong bóng cho thị trường hay không? Và thị trường sẽ phát triển theo hướng nào trong những tháng từ nay đến cuối năm?

Ảnh minh họa

Dù hầu hết các ngành kinh tế đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản dường như vẫn "đứng ngoài vòng xoáy" khi liên tục tăng. Theo báo cáo, công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá bất động sản trên cả nước vẫn có xu hướng tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Cụ thể, về nhà ở thương mại có 743 dự án với 232.559 căn hộ được cấp phép và 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành; có 322 dự án nhà ở với 110.181 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và có tới 115.420 giao dịch bất động sản thành công.

Về nguyên nhân tăng giá bất động sản gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh;… do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính... Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng từ 1,5 đến 5%. Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường.

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương sớm nhất là từ thời điểm 1/1/2020; các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.

Trước nhiều lo ngại cho rằng, với đà tăng giá hiện nay rất có thể sẽ tạo ra bong bóng bất động sản? theo ông Dương Quốc Cường – Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bóng bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Qua khảo sát một số tỉnh/thành, cho thấy nhu cầu mua/bán bất động sản là có thật, các giao dịch được thực hiện rất lớn chứ không hề có dấu hiệu ảo. Chính vì vậy, khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản.

“Một số nguyên nhân tạo ra bong bóng bất động sản có thể kể đến như: Các thị trường đầu tư không ổn định, kém hấp dẫn; nguồn cung các loại sản phẩm bất động sản bị hạn chế, quá thiếu so với nhu cầu; nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn; do kinh tế vĩ mô không ổn định, tăng trưởng nóng và quản lý nhà nước. Trên cơ sở đó thì vào thời điểm hiện tại và trong năm 2021, có thể dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản”, ông Dương Quốc Cường nhấn mạnh.

Ông Dương Quốc Cường cũng cho rằng, kịch bản năm 2021 thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Với phân khúc bất động sản nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Thị trường nhà ở hiện nay vẫn luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển năm 2021.

Thị trường bất động sản năm 2021 vẫn còn có những thách thức trước mắt nhưng cũng sẽ có nhiều cơ hội để phát triển. Thách thức đầu tiên là việc kiểm soát dịch bệnh trên phạm vi toàn cầu và tốc độ phục hồi nền kinh tế trong nước trong thời gian tới. Thứ hai là việc triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua.

Tuy nhiên, bên cạnh các thách thức như trên thì cơ hội phát triển của thị trường bất động sản vẫn rất lớn, đó là tình hình chính trị ổn định; kinh tế vĩ mô phát triển ổn định; xu thế dịch chuyển hoạt động sản xuất, kinh doanh, làm việc của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam từ ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa các nước lớn; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp vẫn có nhu cầu cao.

Vì vậy, nếu nắm bắt được các cơ hội này và các cơ chế, chính sách, pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung (đã được ban hành cũng như sắp được ban hành) sớm được triển khai thực hiện, đi vào thực tế thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời sẽ là bản lề mở ra thời kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản trong hoàn cảnh, điều kiện mới./.