Kỳ 2: "Sưởi ấm" niềm tin và tạo động lực cho doanh nghiệp

Để giải bài toán nguồn cung nhà ở xã hội, Quốc hội khoá XV đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Từ thực tiễn quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhìn nhận Nghị quyết số 201/2025/QH15 có thể coi là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra. Quốc hội cũng nhất trí đưa Nghị quyết này có hiệu lực sớm kể từ ngày 1/6/2025, đáp ứng mong đợi của toàn xã hội.

Khơi thông cả ba nguồn lực về đất đai, tài chính, thể chế

Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội được đánh giá đang góp phần khơi thông cả ba nguồn lực về đất đai, tài chính, thể chế, cho phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có một số cơ chế, chính sách đáng chú ý như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; mở rộng đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội; cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính trong thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo đó, về quy định giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện. Nghị quyết cũng quy định không yêu cầu thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, cắt giảm được 65 ngày; bỏ thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, theo đó cắt giảm từ 15 - 35 ngày so với quy định. Miễn giấy phép xây dựng đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, điển hình, giảm được 20 - 30 ngày…

Thạc sĩ Quản Thành Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, cho rằng những thay đổi của Luật Nhà ở 2024 và Nghị quyết 201/2025/QH15 đã tạo ra bước đột phá quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Các điểm mới như giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu, đơn giản hóa thủ tục quy hoạch và đầu tư, hay cơ chế xác định giá bán, giá thuê theo hướng linh hoạt, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm sẽ giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Đặc biệt, quy định nới lỏng bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án thương mại - khu đô thị sẽ góp phần giải quyết bài toán “đất sạch”, vốn là nút thắt lớn nhất lâu nay.

Tuy vậy, theo ông Vinh, chính sách dù thông thoáng nhưng nếu khâu triển khai còn chậm, thiếu đồng bộ thì doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận. Ông kiến nghị Quốc hội và Chính phủ sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, rút ngắn thủ tục hành chính, đồng thời có cơ chế ưu đãi tài chính đủ mạnh như giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ tín dụng dài hạn với lãi suất thấp. Ngoài ra, cần cơ chế giám sát minh bạch để tránh lợi dụng chính sách.

Nhà ở công nhân.

Ông Vinh kỳ vọng, với các cải cách lần này, phân khúc nhà ở xã hội sẽ bước sang giai đoạn phát triển mới: Vừa tăng được nguồn cung, vừa cải thiện chất lượng, để người thu nhập thấp và trung bình có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp, góp phần ổn định an sinh và phát triển đô thị bền vững.

Trên nhiều diễn đàn pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh, Nghị quyết 201/2025/QH15 được thông qua và có hiệu lực ngay từ ngày 1/6/2025, thể hiện quyết tâm lớn của Đảng, Nhà nước, các cấp có thẩm quyền và đáp ứng mong đợi của toàn xã hội, kể cả cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

“Chúng tôi từng ca ngợi chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023 là một trong những chính sách tốt nhất trong 30 năm qua nhưng rõ ràng, khi triển khai đi vào thực tế, vẫn còn một số vướng mắc.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng chia sẻ từng bị vướng mắc rất lớn trong quá trình thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2021-2024, cả nước mới thực hiện được hơn 10% chỉ tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, nếu theo chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ vừa giao bổ sung là phải thực hiện 100.000 căn nhà ở xã hội thì Thành phố thực hiện giai đoạn 2021-2024 mới hơn 6.000 căn, tương đương hơn 6%. Như vậy, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội nếu theo cơ chế cũ là không thực thi được, mà phải có cơ chế đặc thù.

Cơ chế đó đã được thể hiện trong Nghị quyết 201/2025/QH15, phải coi nhà ở xã hội là một dự án góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương, của cả nước. Đây là đầu tư vào con người, đầu tư để người lao động, người thu nhập thấp đô thị không ai bị bỏ lại phía sau.

Trong cơ chế chính sách đặc thù về nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng, có hai nhóm cơ chế chính sách nổi bật. Thứ nhất là quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia, thể chế hóa chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị.

Tiếp đến là đầu tư phát triển xây dựng hạ tầng kỹ thuật kết nối với dự án nhà ở xã hội. Trong dự án thì chủ đầu tư làm rồi, nhưng còn cần kết nối bằng đường giao thông, kết nối bằng các tiện ích. Nghị quyết nói rõ quỹ này đầu tư cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hạ tầng xã hội bao gồm công viên, cây xanh, trường học, bệnh viện, thương mại dịch vụ… Đặc biệt, Quỹ này hỗ trợ để phát triển nhà ở xã hội cho thuê, là một định hướng phát triển rất đúng đắn.

Nhóm chính sách thứ hai là cơ chế đặc thù vượt trội, đột phá. Nổi bật là đổi mới triệt để quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

“Sẽ giảm được 350 ngày làm thủ tục nhà ở xã hội. Đây là đang tính theo thời gian trong các quy định của Nhà nước, nhưng thực tiễn chúng tôi thấy rút ngắn được hơn 1.000 ngày, rút ngắn được không dưới 3 năm làm thủ tục nhà ở xã hội.

Chúng tôi bị vướng ngay từ thủ tục đầu tiên là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mới được Quốc hội và Chính phủ sửa đổi trong năm 2024 thôi, nên chưa đi vào thực tế nhiều. Nhưng với Nghị quyết này, cắt giảm rất nhiều thủ tục, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư”, ông Châu cho hay.

Tiếp theo là cơ chế giao chủ đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu. Đấy là một cơ chế vượt trội, rút ngắn được thời gian.

Cùng với đó là cơ chế nhà ở xã hội không phải làm quy hoạch chi tiết. Đây là một thủ tục mất từ 1-3 tháng. Cho nên bỏ được thủ tục này mà lồng ghép đồng thời với phê duyệt phòng cháy chữa cháy, rồi cao độ tĩnh không… vào thủ tục cấp giấy phép xây dựng là rút ngắn biết bao nhiêu thời gian cho doanh nghiệp.

“Bên cạnh đó, dự án nhà ở xã hội nếu áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì miễn giấy phép xây dựng luôn. Tuyệt vời luôn”, ông Châu nói.

Thứ tư trong thủ tục hành chính là chủ đầu tư tự quyết định phê duyệt dự án nhà ở xã hội, không phải đi trình duyệt thiết kế cơ sở. Bây giờ là chủ đầu tư chịu trách nhiệm phê duyệt dự án khả thi, dự án nhà ở xã hội của mình.

Tiếp theo, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án nhà ở xã hội đầu tư công lại được chỉ định nhà thầu xây dựng theo thủ tục rút gọn, giúp rút ngắn rất nhiều thời gian…

Ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.

Thu hút các doanh nghiệp đầu tư

Từ thực tiễn quản lý, ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cho hay, trước đây các chính sách đầu tư nhà ở xã hội còn thiếu ưu đãi, chưa hấp dẫn các nhà đầu tư, các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và chuẩn bị đầu tư mất nhiều thời gian.

Do vậy nên mặc dù thành phố Hà Nội là đơn vị đầu tiên trong cả nước nghiên cứu mô hình nhà ở xã hội tập trung với quy mô lớn, nhưng đến nay mới lựa chọn được 2 chủ đầu tư đối với 2 khu nhà ở xã hội tập trung Tiên Dương 1 và Tiên Dương 2. Lãnh đạo Thành phố đang chỉ đạo quyết liệt để sớm khởi công hai dự án này phục vụ nhu cầu của người dân Thủ đô, dự kiến sẽ khởi công dự án Tiên Dương 1 trong năm 2025.

Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, việc đáp ứng còn thấp. Đặc biệt là với nhà ở công nhân, không nhiều nhà đầu tư có đủ tiềm lực và sự quan tâm để xây dựng các khu nhà ở cho công nhân thuê ở. Việc xây dựng các khu nhà ở để cho thuê cũng khó khăn đối với doanh nghiệp do chi phí xây dựng cao nhưng khả năng thu hồi vốn chậm. Hà Nội phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê ở Việt Hưng, qua thực tiễn triển khai thì thời gian dự kiến thu hồi vốn cũng phải từ 50 - 70 năm.

Lãnh đạo Thành phố cũng luôn quan tâm đến xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng ngay cả việc điều tra nhu cầu thật của công nhân để Thành phố lập chương trình phát triển nhà ở cho công nhân thuê cũng gặp rất nhiều khó khăn do sự thiếu phối hợp của các cơ quan, doanh nghiệp.

Đối với các khu nhà ở cho công nhân thuê đã hình thành như khu nhà ở Kim Chung, việc vận hành cũng còn nhiều khó khăn do bất cập từ điều kiện thuê cho tới công tác bảo trì bảo dưỡng, dẫn đến nghịch lý nhu cầu thuê cao nhưng vận hành không hết công suất…

Thời gian gần đây, ông Phương cho hay, việc triển khai dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội đã được Đảng, Nhà nước quan tâm sâu sát, ban hành nhiều chính sách nhằm rút ngắn thời gian lựa chọn chủ đầu tư và chuẩn bị đầu tư, cung cấp các gói tín dụng cho xây dựng và mua nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp yên tâm hơn...

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đã hơn 40 năm, cũng từng nhiều lần có dự định tham gia dự án nhà ở xã hội, ông Phan Đình Phong - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinaconex 39, nhận định: “Trong 2 năm qua, Quốc hội đã ban hành, sửa đổi nhiều luật và nghị quyết liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, qua đó tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt, việc đưa ra các cơ chế ưu đãi về miễn giảm thuế, ưu tiên tiếp cận tín dụng lãi suất thấp cho dự án đã tạo động lực lớn cho doanh nghiệp.

Ông Phan Đình Phong cũng cho rằng, việc Quốc hội tổ chức các phiên chất vấn, giám sát chuyên đề về nhà ở xã hội đã giúp kịp thời nhận diện khó khăn từ thực tiễn, lắng nghe ý kiến của các địa phương và doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy quá trình sửa đổi chính sách theo hướng khả thi hơn.

Cũng theo Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinaconex 39, Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết số 201/2025/QH15 là bộ khung pháp lý nền tảng, trong đó có nhiều điều khoản mở đường cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Còn Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, cụ thể hoá các chính sách của Quốc hội, đã quy định cụ thể các điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm điều kiện về nhà ở và thu nhập. Thủ tục đầu tư, quy hoạch, phê duyệt được làm rõ. Cụ thể Điều 5 quy định chi tiết về quy hoạch xây dựng dự án; Điều 6 về chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh; các điều tiếp theo quy định về thiết kế, cấp phép xây dựng, nghiệm thu và bàn giao nhà ở xã hội.

Những quy định này giúp doanh nghiệp nắm rõ lộ trình pháp lý, xây dựng hồ sơ đầu tư thuận lợi và dự báo tiến độ thực tế của dự án một cách chính xác - điều mà trước đây nhiều doanh nghiệp cho rằng “mơ hồ, dễ bị trì hoãn”.

Là đơn vị đang triển khai Dự án nhà ở xã hội tại khu đất ký hiệu 1, xã Ngọc Hồi (Hà Nội), ông Lê Đức Sơn, Giám đốc Công ty CP COMA7 cũng khẳng định những điểm mới trong Luật Nhà ở 2024 và Nghị quyết 201/2025/QH15 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, tạo hành lang thông thoáng cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Sơn, chính sách mới cho phép giao hoặc chỉ định chủ đầu tư đối với một số dự án, đồng thời áp dụng thiết kế mẫu, miễn cấp phép xây dựng. “Những thay đổi này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm chi phí thủ tục và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án”, ông Sơn nhấn mạnh.

Về thủ tục đầu tư, quy định mới cho phép chủ đầu tư tự thẩm định, tự phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Đặc biệt, Hà Nội đã giao Sở Xây dựng làm đầu mối thẩm định chủ trương đầu tư, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn khi triển khai.

Về giá bán, giá thuê, doanh nghiệp được chủ động thuê đơn vị tư vấn thẩm tra và tự phê duyệt giá trước khi đưa ra thị trường. Cơ chế “hậu kiểm thay tiền kiểm” này vừa tiết kiệm thời gian, vừa đảm bảo sự minh bạch và quản lý chặt chẽ.

Một điểm mới được đánh giá cao là cho phép dành 20% quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở thương mại, giúp doanh nghiệp tăng nguồn lực tài chính, đầu tư đồng bộ hạ tầng, tiện ích, nâng cao chất lượng dự án và đời sống cư dân.

Tuy vậy, ông Sơn cho biết doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc. Với trường hợp có quỹ đất sản xuất, kinh doanh trả tiền thuê đất hàng năm, khi chuyển sang dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải nộp một lần tiền thuê đất cho thời gian còn lại, sau đó mới được hoàn trả. Quy định này khiến tiến độ bị chậm, lãng phí dòng vốn. Ông kiến nghị bỏ quy định này để tránh phiền hà và tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp.

Ông Sơn khẳng định, với khung pháp lý mới, COMA7 sẽ tăng đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, coi đây là hướng phát triển bền vững, vừa mang lại hiệu quả kinh tế, vừa góp phần cùng Nhà nước đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, có thể nói rằng đến thời điểm hiện tại, khung thể chế, cơ chế chính sách cho phát triển nhà ở xã hội đã cơ bản hoàn thiện, với nhiều điểm đổi mới, mang tính đột phá. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, cũng như cho các địa phương trong quá trình triển khai.

Các cấp chính quyền, đặc biệt là cấp địa phương, cần đặc biệt quan tâm công tác lãnh đạo, chỉ đạo để thúc đẩy thực hiện hiệu quả Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Trước mắt, trong năm 2025, phải quyết tâm hoàn thành các chỉ tiêu của Quyết định số 444/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ giao.

Có một ngôi nhà của riêng mình luôn là mong muốn của mỗi người dân và có thể nói, chưa bao giờ các chính sách về nhà ở cho người dân lại được Đảng, Nhà nước quan tâm và triển khai mạnh mẽ như hiện nay. Ưu đãi tín dụng nhà ở cho người trẻ, lập Quỹ nhà ở quốc gia, nhà ở lưu trú cho công nhân lao động... và các cơ chế, chính sách trong Nghị quyết 201/2025/QH15 chắc chắn sẽ là giải pháp để hiện thực hóa mong muốn “an cư, lạc nghiệp”, nhất là với người có thu nhập thấp, công nhân lao động và các đối tượng chính sách.

(còn nữa)