Gỡ “nút thắt” trong xây mới chung cư cũ

Hành lang pháp lý rõ ràng

Thống kê của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có gần 1.579 nhà chung cư cũ có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu được xây dựng vào giai đoạn 1960-1990, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Sau khi rà soát, phân loại, có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D (cấp cao nhất) cần sớm được cải tạo...

Tuy nhiên, nhiều năm qua tiến độ cải tạo, xây lại các chung cư cũ rất chậm. Ngoài những vướng mắc liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư thì một khó khăn khác không kém phần quan trọng, đó là sự chậm trễ trong việc lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án chung cư cũ.

Kiến trúc sư Lê Huy Ánh giải thích, lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết là bước quan trọng đầu tiên, tạo tiền đề cho việc đẩy nhanh các nội dung công việc khác trong quy trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ. Nếu không làm xong khâu này cũng đồng nghĩa không đầy đủ điều kiện về mặt pháp lý, thủ tục để tiến hành một dự án xây mới hoặc cải tạo chung cư cũ.

Nhiều dự án cải tạo, xây mới các chung cư cũ tại Hà Nội đang được các cấp liên quan đẩy nhanh tiến độ lập, trình và phê duyệt quy hoạch chi tiết. (Ảnh: T.X)

Nhìn lại các chung cư cũ nằm trong danh sách cải tạo, xây mới của Hà Nội cho thấy theo quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện đang lộ rõ những bất cập bởi sự khống chế về dân số và chiều cao khi một chung cư xây mới chỉ được tối đa 5 tầng. Điều này khiến các nhà đầu tư không khỏi băn khoăn vì chưa nhìn thấy lợi ích. Sự quẩn quanh này khiến bao năm qua mặc dù quyết tâm của lãnh đạo thành phố rất cao nhưng khi triển khai vào thực tế lại không như ý muốn.

Ở khía cạnh lạc quan, luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích, bằng sự ra đời của Luật Nhà ở 2023 và Luật Thủ đô đã tạo đột phá mới cho Hà Nội trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ. Luật Nhà ở 2023 đã dành Chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô 2024 có nhiều điểm mới quy định việc cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa. Cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã tạo cơ chế cho cả doanh nghiệp và người dân. Một điểm đáng lưu ý nữa trong chính sách cải tạo chung cư cũ thời gian tới là cơ chế quy gom các nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng lại tại chỗ, tạo điều kiện cho cư dân tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, địa bàn quận.

Nhiều chỉ đạo, hành động cụ thể từ UBND Thành phố

Từ nút thắt về pháp lý được giải quyết đã giúp Hà Nội có những hành động quyết liệt, khẩn trương trong việc cải tạo, xây lại chung cư cũ. Thành phố phân công Phó Chủ tịch UBND Thành phố Dương Đức Tuấn làm Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Kết quả, ngay trong tháng 1/2025, một loạt chung cư cũ trên địa bàn các phường Bách Khoa, Thanh Nhàn, Quỳnh Mai, quận Hai Bà Trưmg đã hoàn thành việc trình UBND Thành phố phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và trong tháng 2 sẽ tiếp tục trình Thành phố phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết.

Theo chỉ đạo của Thành phố, quận Hai Bà Trưng trong tháng 4/2025 có trách nhiệm trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 5 khu chung cư cũ: Đồng Tâm, Minh Khai - Quỳnh Lôi, Bạch Mai, Đồng Nhân - Đông Mác, Vĩnh Tuy. 15 nhóm chung cư cũ có quy mô nhỏ hơn 2ha còn lại cũng được ấn định thời gian trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trong quý II năm nay.

Tại quận Ba Đình, UBND Thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình hoàn thành việc trình duyệt quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ; Khẩn trương nghiên cứu, trình duyệt Tổng mặt bằng cải tạo, xây dựng lại Tập thể Bộ Tư pháp và nghiên cứu phương án quy gom các chung cư độc lập, đơn lẻ vào Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn quận.

Thành phố cũng chỉ đạo UBND các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy và Hoàn Kiếm khẩn trương trình duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, khu tập thể Nghĩa Tân trong tháng 12/2024. UBND quận Hoàn Kiếm khẩn trương trình duyệt đề án quy gom các chung cư độc lập, đơn lẻ trong tháng 12/2024.

Đại diện quận Thanh Xuân cho biết, hiện có 44 chung cư thuộc giai đoạn 1 đã được quận phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quận đã trình và được UBND Thành phố tạm cấp kinh phí thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Đối với UBND quận Đống Đa có trách nhiệm khẩn trương trình duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam trong quý I/2025.

Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nguyễn Bá Nguyên đánh giá, với sự ra đời của Luật Nhà ở, Luật Thủ đô, cùng với đó là sự vào cuộc đồng bộ từ thành phố tới các sở ngành, quận, huyện và đơn vị liên quan đã góp phần đẩy nhanh tiến độ lập, trình và phê duyệt nhiều quy hoạch chi tiết tại nhiều dự án. Điều này cũng đồng nghĩa với việc ngay trong năm 2025 sẽ có nhiều dự án cải tạo, xây mới các chung cư cũ được khởi công, giúp người dân có thêm chỗ ở và giúp thị trường bất động sản và nhà ở hạ nhiệt hơn.