Giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao do nhiều yếu tố cấu thành

Hạ tầng, giải phóng mặt bằng,... đẩy giá nhà lên cao

Tại tọa đàm “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội”, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Cần nhìn nhận toàn diện về cách hình thành giá bán nhà ở xã hội trước khi cho rằng “giá đang bị đẩy lên bất hợp lý”.

“Giá bán nhà ở xã hội hiện nay không phải được quy định cứng. Chủ đầu tư được phép tính toán đầy đủ các cấu phần hình thành giá theo đúng pháp luật, bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, lãi vay, chi phí vận hành, quản lý… nên giá bán mỗi dự án là khác nhau”, ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, nếu dự án nhà ở xã hội được thực hiện trên nền tảng đất sạch đã có sẵn, được Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội đầy đủ thì giá thành chỉ bao gồm chi phí xây dựng phần nhà, dẫn đến giá bán có thể thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, với các dự án độc lập mà doanh nghiệp phải tự lo toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, kể cả giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư... thì chi phí này sẽ được cộng vào giá thành.

“Tiền sử dụng đất được miễn nhưng chi phí đầu vào khác không hề nhỏ. Nếu địa phương giao quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng, giá nhà ở xã hội chắc chắn sẽ rẻ hơn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp tự xoay sở từ đầu đến cuối, giá sẽ tăng là điều dễ hiểu”, ông Hưng phân tích.

Điều này cũng lý giải vì sao trong cùng một địa phương, thậm chí cùng một quận, nhưng các dự án nhà ở xã hội lại có giá bán rất khác nhau.

Ông Hà Quang Hưng (ngồi giữa) - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Phân bổ chi phí chưa phù hợp

Một số trường hợp bị phản ánh là giá bán nhà ở xã hội cao bất thường, theo ông Hưng, có thể do cách phân bổ chi phí giữa phần thương mại và phần nhà ở xã hội trong các dự án hỗn hợp chưa phù hợp, hoặc chủ đầu tư tính lợi nhuận vượt mức định mức tối đa 10%. Tuy nhiên, hiện đã có cơ chế để kiểm soát điều này.

Từ sau khi Nghị quyết về nhà ở xã hội được thông qua, quy trình xác định giá bán cũng được yêu cầu siết chặt hơn. Chủ đầu tư phải thuê đơn vị thẩm định giá độc lập, sau khi công trình hoàn thành phải tiếp tục thuê kiểm toán độc lập và chịu kiểm toán Nhà nước với các công trình dùng vốn đầu tư công.

“Giá bán phải được Sở Xây dựng xác nhận phù hợp mới được công bố bán ra. Nếu chủ đầu tư tự ý bán cao hơn giá quyết toán thì không được thu thêm, bán thấp hơn cũng không được giữ lại phần chênh lệch”, ông Hưng nhấn mạnh.

Ông Hưng cho rằng, đây là cách làm vừa minh bạch, vừa linh hoạt, cho phép doanh nghiệp tự tính toán nhưng vẫn nằm trong vòng kiểm soát chặt chẽ của cơ quan nhà nước.

Thời gian triển khai dự án kéo dài

Ngoài yếu tố chi phí hạ tầng, ông Hưng cho rằng giá nhà ở xã hội hiện nay còn chịu áp lực lớn từ lãi vay, chi phí quản lý và đặc biệt là độ trễ trong triển khai dự án. Các dự án kéo dài nhiều năm sẽ phát sinh thêm chi phí tài chính, chi phí vận hành, vật liệu, nhân công… tất cả đều tăng theo thời gian và buộc chủ đầu tư phải cộng dồn vào giá.

“Vật liệu xây dựng có loại tăng gấp đôi trong thời gian ngắn. Lãi vay ngân hàng hiện nay cũng không rẻ. Chủ đầu tư càng kéo dài, giá càng cao. Đó là thực tế không thể phủ nhận”, ông Hưng cho biết.

Tuy nhiên, ông cũng khẳng định: Dù giá nhà ở xã hội có tăng so với trước đây, nhưng nếu so với mặt bằng nhà ở thương mại thì vẫn thấp hơn rõ rệt. Việc so sánh phải đặt trong bối cảnh chi phí đầu vào và điều kiện triển khai dự án hiện nay đều thay đổi nhanh chóng.

Từ các phân tích trên, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng: Giải pháp then chốt để giảm giá nhà ở xã hội không phải là siết doanh nghiệp hay áp giá trần cứng nhắc, mà là tăng cường vai trò của địa phương trong việc giao đất sạch, đầu tư hạ tầng và giám sát minh bạch giá bán.

“Không thể để doanh nghiệp tự xoay sở từ A đến Z rồi lại bắt họ bán giá thấp như nơi được hỗ trợ đầy đủ. Nhà nước cần tham gia sâu hơn ở khâu chuẩn bị đầu tư nếu muốn nhà ở xã hội thực sự rẻ và đủ cho người thu nhập thấp”, ông Hưng nhấn mạnh.

Ông Hưng cũng đề xuất tăng cường vai trò hậu kiểm và giám sát giá bán sau khi dự án hoàn thành để ngăn chặn tình trạng “trục lợi chính sách”, đồng thời mở rộng chính sách tín dụng ưu đãi, giảm chi phí lãi vay cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.