Cần quản lý chặt để tránh những hệ lụy

Giá đất “nhảy múa” theo ngày

Dự thảo đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có quy mô diện tích khoảng 11.000 ha, kéo dài 40 km từ cầu Hồng Hà (nối huyện Đan Phượng và huyện Mê Linh) đến cầu Mễ Sở (nối huyện Thường Tín với huyện Văn Giang - Hưng Yên). Theo dự thảo đồ án này, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của thành phố Hà Nội như: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Đông Anh, Long Biên,...

Dự kiến, sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, tiêu chí và ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, thành phố Hà Nội sẽ phê duyệt, ban hành quy hoạch này vào khoảng tháng 6 tới. Mặc dù thông tin mới được đưa ra là vậy, nhưng theo khảo sát của phóng viên, sau khi có thông tin về đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá đất tại các địa phương trong khu quy hoạch lập tức có dấu hiệu “nhảy múa” bất thường.

Người dân cần cảnh giác trước việc đất được “thổi” giá sau thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.

Theo lời của các “cò” đất cung cấp, giá đất tại các địa phương có trong quy hoạch hiện không chỉ tăng theo từng ngày, mà còn theo từng giờ. Thậm chí, nhiều người dân sinh sống tại các địa phương như Đông Anh, Long Biên, Tây Hồ,… cũng bị cuốn vào “cơn lốc” giá đất và trở thành “tay ngang” môi giới đất để kiếm lời.

Trong vai một nhà đầu tư có nhu cầu mua đất tại khu vực huyện Đông Anh (Hà Nội), chúng tôi được một người quen giới thiệu đến gặp “cò” đất tên Thoại – nhân viên tư vấn bất động sản của một Công ty chuyên môi giới bất động sản có tiếng ở Hà Nội. Sau khi đưa ra các nhu cầu cần thiết, Thoại cho biết, ở Đông Anh hiện giá đất đang rất “sốt”, đặc biệt là thời gian qua giá đất khu vực Đông Anh đã tăng nhanh sau khi có quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050,…

Đặc biệt sắp tới, một loạt dự án bất động sản sẽ được triển khai xây dựng tại Đông Anh như, dự án Thành phố thông minh trị giá 4 tỷ USD, công viên phần mềm Vintech, công viên Kim Quy,… Do đó, khi có thêm thông tin về việc Hà Nội sẽ quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá đất tại khu vực Đông Anh lại như có thêm “đòn bẩy” bật tăng mạnh mẽ. Thậm chí, một số nơi như xã Xuân Canh, Mai Lâm,… giá đất đã tăng lên gấp đôi chỉ trong vòng 1 tuần.

“Thời gian trước đây, giá đất thổ cư tại một số nơi chỉ vào khoảng 10 – 15 triệu đồng/m2, thậm chí có một số khu vực giá bất động sản ở mức dưới 10 triệu đồng/m2. Nhưng từ khi có thông tin về quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá đất ở khu vực Đông Anh nhiều nơi đã tăng lên gấp đôi chỉ trong một thời gian ngắn.

Thực tế, Đông Anh sẽ là khu vực được phát triển đô thị mới với mật độ cao nhất so với các địa phương khác theo quy hoạch. Do đó, nếu các anh mua thời điểm này còn phù hợp, chứ để sau khi quy hoạch được phê duyệt mới quyết định mua thì lúc đó đất sẽ không có giá như hiện nay nữa đâu. Giờ giá đất đã tăng theo từng ngày rồi”, Thoại nhấn mạnh.

Rời khu vực Đông Anh, chúng tôi tiếp tục tìm hiểu thông tin về giá bất động sản tại khu vực quận Long Biên (Hà Nội); mặc dù không có sự tăng đột biến như ở Đông Anh, nhưng giá đất trên địa bàn quận Long Biên những ngày qua cũng có dấu hiệu tăng nhẹ vì thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Thông tin từ một số nhân viên môi giới bất động sản cho biết, thời điểm này giá đất đã có dấu hiệu tăng nhẹ tại một số khu vực như phường Thạch Khối, Cự Khối, Ngọc Thụy,… Cụ thể, tại phường Ngọc Thụy, giá đất tại khu vực trong ngõ rộng, nếu trước đây được chào bán với giá từ 30 – 50 triệu đồng/m2; thì nay, cũng với vị trí đó, giá bất động sản đang được đẩy lên thêm từ 10 – 15 triệu đồng/m2.

Lý giải về điều này, anh Hiền – một người môi giới tại khu vực phường Ngọc Thụy cho biết, một phần do quỹ đất quy hoạch trên địa bàn quận Long Biên mật độ không nhiều như ở Đông Anh, nên giá đất khó tăng mạnh. Thứ 2, ở thời điểm này, nhiều khu vực quận Long Biên giá đất đã “neo” ở mức cao. Do đó, việc tăng thêm từ 10 – 15 triệu đồng/m2 (tương ứng mức tăng từ 10 - 20%) những ngày qua cho thấy sự đột biến đáng kể về giá đất tại khu vực này. Tuy nhiên cũng theo anh Hiền, do Long Biên sẽ nằm trong khu quy hoạch sầm uất, nhiều tiềm năng phát triển nhất. Do đó, giá bất động sản sẽ còn tăng mạnh thời gian tới. “Nếu các nhà đầu tư mua để “lướt sóng” thì chắc chắn sẽ có lãi ngay”, anh Hiền khẳng định.

“Sốt” thật hay “sốt” ảo

Được “cò” đất quảng cáo giá bất động sản tăng theo từng ngày tại khu vực phân khu đô thị sông Hồng, thậm chí, chỉ cần “lướt sóng” đầu tư là có thể sinh lời ngay lập tức bởi “sức nóng” của việc giá đất tăng mạnh những ngày qua. Tuy nhiên, theo một số người dân tại khu vực Đông Anh, Long Biên,… chia sẻ, thực chất giá đất tại khu vực này những ngày qua không tăng đột biến như các thông tin mà “cò” đất cung cấp.

Anh Bùi Văn Nghị, một người dân ở xã Xuân Canh (huyện Đông Anh, Hà Nội) cho biết, sau khi có thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng, tại địa bàn xã Xuân Canh cũng có một số người tìm hỏi mua đất, tuy nhiên chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư tìm mua là chính. “Giá bất động sản hiện tại cũng có tăng nhẹ, nhưng cũng chỉ tăng khoảng 3 – 4 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực, thực chất giá đất chưa tăng đến mức gấp đôi như đồn thổi. Chủ yếu giá tăng cao là do cò đất, hoặc do người dân tự thổi giá lên”, anh Nghị cho hay.

Ảnh minh họa.

Không chỉ có anh Nghị, nhiều người dân sinh sống tại một số khu vực như Đông Anh, Long Biên,… khi được hỏi về giá bất động sản đều cho rằng, đúng là có việc giá bất động sản được “phả” hơi nóng sau thông tin dự án phân khu đô thị sông Hồng; tuy nhiên, không có chuyện giá bất động sản tăng lên gấp đôi sau 1 tuần, mà giá tăng chủ yếu là do “cò” đất thổi giá.

Trước những thông tin trên, theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, không chỉ ở các địa phương nằm trong dự thảo quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng bất động sản có hiện tượng tăng giá, thời điểm này, nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội, giá bất động sản cũng rục rịch tăng do các nhà đầu tư chạy theo, hoặc đón đầu các dự án quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng chủ yếu là do các nhà đầu tư, cò đất “thổi”, trong khi đó, không ít người đã “vỡ mộng”.

Nhìn vào thực tế cho thấy, không phải đến thời điểm này mà kể từ năm 2008, việc “sức nóng” quy hoạch đã khiến bong bóng bất động sản bị vỡ, nhiều nhà đầu tư lao đao bởi các dự án đã quy hoạch, nhưng mãi không khởi công. Không phải nói đâu xa, Đông Anh – một trong những địa phương nằm trong dự án quy hoạch phân khu sông Hồng đã từng trải qua nhiều cơn sốt đất khiến không ít nhà đầu tư lao đao.

Bởi trước đó, Đông Anh đã từng sốt đất khi dựa hơi vào các dự án lớn như dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù; dự án công viên Kim Quy, Trung tâm triển lãm,… người người, nhà nhà đua nhau “ôm” đất để chờ ngày giá lên và rồi nhiều dự án đến nay vẫn chưa thể triển khai, khiến không ít nhà đầu tư “ngậm” trái đắng.

Đề cập đến hiện tượng tăng giá tại một số khu vực trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu quy hoạch chỉ ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng rơi vào khoảng 3-5% là hợp lý. Ví dụ như tại Đông Anh, nơi mà về bản chất đầu tư chưa có gì nhiều ngoài hai trục đường Nhật Tân và đường quốc lộ 5 kéo dài, các dự án vẫn nằm trong giai đoạn xây dựng đề án, quy hoạch, do đó, nếu tăng cao quá sẽ là con dao hai lưỡi tạo sự cản trở phát triển.

Đồng thời, khi giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu tư để phát triển hạ tầng dự án khu vực, làm cho các nhà đầu tư cảm thấy không hiệu quả và phải rút lui chủ trương đầu tư. Đây là một trong những vấn đề mà nhiều địa phương đã từng phải dùng mệnh lệnh hành chính như ở Vân Đồn, Phú Quốc phải dùng mệnh lệnh vi hiến để xử lý về hiện tượng tăng giá đất,...

Với tình trạng đất bị đẩy giá lên cao tại một số khu vực như đề cập ở trên và cả những nơi nằm trong đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, những cơn “sốt” đất này đều là ảo. Môi giới nhà đất đang tự đẩy giá lên cao khiến giá đất tăng gấp nhiều lần so với mức giá bình thường.

Những người này lợi dụng thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng để bán đất, tuy nhiên, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng mới đang có tỷ lệ 1/5.000, chưa có mốc giới để xác định rõ vị trí cụ thể nào nằm trong vùng quy hoạch. Do đó, nếu người mua đất tin vào những lời giới thiệu của “cò” đất mua để đầu tư mà không kiểm chứng thông tin thì rất dễ gặp rủi ro.

Để không xảy ra tình trạng “sốt” đất ảo, các chuyên gia bất động sản cho rằng các cấp chính quyền cần tăng cường công tác quản lý, kiểm tra các sàn giao dịch trên địa bàn, hạn chế tình trạng môi giới, “cò đất” tung tin không đúng về giá đất, tăng giá đất làm ảnh hưởng đến người mua; công khai cụ thể thông tin về quy hoạch khi được phê duyệt, xử lý nghiêm các hành vi “thổi” giá, mua bán nhà đất sai quy định; tạo điều kiện để người mua tiếp cận được nguồn thông tin đúng về đất,… Qua đó, hạn chế được những rủi ro cho nhà đầu tư và giá bất động sản cũng sẽ ở đúng giá trị thực của nó./.