Các nhà đầu tư cần quan tâm hơn đến nhà ở xã hội

Tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường BĐS, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, hiện nay thị trường BĐS đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.

Phân tích 6 nhân tố tác động đến thị trường BĐS, chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Về yếu tố thế chế - pháp lý, vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

“Có thể thấy, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường BĐS theo hướng bền vững hơn”, ông Cấn Văn Lực nhận định.

Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn. (Ảnh minh họa: H.P)

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê BĐS so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại.

Về cơ bản, các dòng vốn vào BĐS tương đối ổn so với thời gian trước. Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2023, vốn tín dụng BĐS tăng gần 12% so với cuối năm 2022; trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh BĐS (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%. Như vậy, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư BĐS. Trong khi đó, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

Các dòng vốn khác cũng cho thấy sự tăng trưởng tích cực như vốn FDI, đến hết tháng 10/2024, vốn đăng ký mới, bổ sung và mua cổ phần, góp vốn đạt 5,23 tỷ USD (chiếm 19%); giải ngân đạt 1,56 tỷ USD (chiếm 8%). Trái phiếu doanh nghiệp cho BĐS tăng trở lại khoảng 52% trong 10 tháng đầu năm.

Mặc dù vậy, ông Cấn Văn Lực chỉ ra, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường BĐS như kinh tế thế giới tăng trưởng chậm; giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu vào còn cao; đơn hàng phục hồi thiếu bền vững; một số ngành thiếu lao động; thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường BĐS phục hồi chậm; giá BĐS cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và một số địa bàn.

Chính vì vậy, chuyên gia Cấn Văn Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp BĐS phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính. Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội.

Theo ông Cấn Văn Lực, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, các bên cần chung tay "đẩy thông" nhà ở xã hội, trong đó, doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn.

Đức Hạnh