Nóng vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư

	​Thông qua Nghị quyết về việc quản lý, sử dụng tài sản công
	​Tăng mức hỗ trợ cho người dân bị ảnh hưởng môi trường
	​Hà Nội: Giải quyết 12.729 vụ án trong 6 tháng đầu năm 2018

Mở đầu phiên chất vấn các đại biểu đặt câu hỏi về những bất cập trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP đang gây bức xúc cho các cư dân, như: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư là thủ tục đầu tiên để triển khai các thủ tục quản lý vận hành nhà theo nguyên tắc công khai, dân chủ nhưng việc triển khai còn chậm và kết quả còn hạn chế;

Việc bàn giao nhà chung cư còn chậm, chưa đầy đủ gây khó khăn trong quản lý; việc xác định diện tích chung – riêng chưa kịp thời, rõ ràng, nhiều trường hợp dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện;

Một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị…

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục trả lời chất vấn

Trả lời các câu hỏi của đại biểu, Giám đốc Sở xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho biết: Trên địa bàn TP Hà Nội đang có 697 (cụm, toà) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Trong đó 454/697 nhà chung cư đã thành lập được Ban quản trị toà nhà; 84/454 toà nhà đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; 309/454 toà nhà đã bàn giao diện tích chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Đối với nhà chung cư tái định cư, tổng số nhà chung cư tái định cư là 168 nhà. Kết quả công tác quản lỷ vận hành: Thành lập Ban quản trị nhà chung cư đã có 71/168 tòa nhà chung cư được thành lập, đạt tỷ lệ 44,6%. Bàn giao kinh phí bảo trì 2% đã có 30/71 toà nhà bàn giao cho Ban quản trị với tổng số tiền 36,05 tỷ đồng (06 Ban quản trị đã sử dụng hết kinh phí bảo trì).

Bàn giao hồ sơ nhà chung cư có 71/71 Ban quản trị đã được bàn giao hồ sơ nhà chung cư. Bàn giao diện tích sử dụng chung đã có 13/71 tòa nhà bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành do hội nghị nhà chung cư lựa chọn; có 129/168 nhà chung cư đã được bố trí theo thiết kế hoặc chuyển đổi diện tích kinh doanh dịch vụ sang làm nhà sinh hoạt cộng đồng với diện tích khoảng 9.472m²; đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với 9.978 căn hộ/13.865 căn hộ (đạt 72%).

Về bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng có 129/168 nhà chung cư đã được bố trí theo thiết kế hoặc hoạch định từ chuyển đổi diện tích kinh doanh dịch vụ sang bố trí làm nhà sinh hoạt cộng đồng với diện tích khoảng 9.472m².

Theo ông Lê Văn Dục việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư và bầu Ban quản trị còn chậm và kết quả còn hạn chế do: Chung cư mới hoàn thành chưa đủ số hộ dân đến ở theo quy định (theo Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư đế bầu Ban quản trị), nên không đủ điều kiện để tổ chức Hội nghị.

Đại biểu Nguyễn Hoài Nam - Trưởng ban pháp chế HĐND TP chất vấn

Đối với những tòa nhà tái định cư, thời gian để số dân được bố trí trên 50% số căn hộ kéo dài do phải bố trí theo tiến độ và dự án GPMB nên việc tổ chức Hội nghị Nhà chung cư khó khăn hơn. Số người tham dự Hội nghị nhà chung cư không đạt tỷ lệ theo quy định (theo Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ) phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; Đối với nhà chung cư, có nhiều hộ dân được bố trí nhưng chuyển đổi, chuyển nhượng nên số hộ tham dự đạt 75% là khó khăn.

Ngoài ra đối với chung cư hình thành trước Luật nhà ở (nhất là các nhà chung cư tái định cư), không có kinh phí bảo trì nên cư dân không muốn thành lập Ban quản trị mà để chủ đầu tư tiếp tục quản lý, vận hành. Một số UBND quận, huyện, thị xã, phường, xã, thị trấn chưa sát sao trong việc đôn đốc các Chủ đầu tư tô chức hội nghị nhà chung cư và đứng ra tố chức Hội nghị nhà chung cư theo luật định.

Về trách nhiệm theo ông Lê Văn Dục, theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng: Chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. UBND xã, phường, thị trấn tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư hoặc có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc chủ đầu tư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ số người tham gia hội nghị hoặc chủ đầu tư có văn bản đề nghị. Tuy nhiên trên thực tế, một số UBND quận, huyện chưa chủ động trong việc đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị khi đủ điều kiện; chưa chủ động phối họp với chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư không thành công.

Các đại biểu dự kỳ họp

UBND cấp quận có trách nhiệm kiểm tra công tác quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư và thực hiện các trách nhiệm khác do UBND TP giao; chỉ đạo UBND phường, xã, thị trấn trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư không thực hiện; thực hiện công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị; thường xuyên theo dõi, kiểm tra, giải quyết kịp thời những phát sinh trong quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn hoặc phối hợp với Sở Xây dựng đế giải quyết với những trường họp phức tạp kéo dài; trường họp vượt thẩm quyền thì báo cáo UBND TP để xin ý kiến chỉ đạo giải quyết theo quy định. Tuy nhiên trên thực tê, một sô UBND quận, huyện chưa thực sự vào cuộc theo trách nhiệm được giao trong việc chỉ đạo và triển khai thực hiện các yêu cầu trên.

Việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư còn chậm, chưa đầy đủ, nguyên nhân do một số Ban Quản trị chưa nắm rõ các quy định của pháp luật trong từng giai đoạn nên yêu cầu bàn giao, tiếp nhận hồ sơ không đúng theo quy định.

Do một số chủ đầu tư không muốn hoặc không có đầy đủ hồ sơ hoàn công để bàn giao, vì vậy dẫn đến việc chậm bàn giao.

Trách nhiệm của sự chậm trễ trên theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng: Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ cho Ban quản trị với những nguyên nhân nêu trên.

Theo quy định, UBND quận, huyện, thị xã có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban Quản trị. Sau 10 ngày mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ thì xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải bàn giao hồ sơ. Tuy nhiên hiện nay, một số UBND quận, huyện chưa thực sự vào cuộc trong việc yêu cầu, đôn đốc chủ đầu tư thực hiện theo quy định.

Việc một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị. Nguyên nhân, chủ đầu tư quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích; không lập tài khoản riêng để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác.

Về trách nhiệm nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì: Ban quản trị có văn bản đề nghị; Sở Xây dựng kiểm tra, nếu Chủ đầu tư và Ban quản trị chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì yêu cầu các bên phải thống nhất số liệu kinh phí quyết toán; nếu Chủ đầu tư và Ban quản trị đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì nhưng không bàn giao kinh phí bảo trì thì báo cáo UBND TP ra văn bản yêu cầu chủ đâu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị; Nếu UBND TP đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị mà chủ đầu tư không thực hiện bàn giao thì Sở Xây dựng báo cáo UBND TP ra văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao; nếu chủ đàu tư vẫn không thực hiện bàn giao thì Sở Xây dựng báo cáo UBND TP ra quyết định cưỡng chế.

Những tồn tại hạn chế trên có một phần trách nhiệm của Sở Xây dựng chưa kịp thời hoặc chưa kiên quyết tham mưu cho UBND TP ban hành các văn bản chỉ đạo các chủ đầu tư chây ì trong việc không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theoquy định.