Liệu có tạo cơ hội cho “áo gấm đi đêm”?

	Bất động sản hạng sang sôi động trở lại
	Tồn kho bất động sản giảm
	Bất động sản và những kế sách thoát…bất động

Không lo tiền đầu tư “bốc hơi”

Cụ thể, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) trước khi bán, cho thuê - mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Điều này đồng nghĩa với việc, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ kí kết và bên thuê, bên mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Đây được đánh giá là bảo hiểm an toàn cho người mua căn hộ hình thành trong tương lai. Người mua căn hộ sẽ không sợ chủ đầu tư hết vốn, chậm tiến độ và không lo hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng góp vốn bị bốc hơi, như các vụ việc xảy ra ở Hà Nội gây bức xúc dư luận trong thời gian qua: dự án Tricon Towers ở Bắc An Khánh, Hoài Đức; dự án B5 Cầu Diễn ở Từ Liêm; dự án Hesco ở Văn Quán, Hà Đông; dự án chung cư 409 - Lĩnh Nam, Hoàng Mai…

Quy định mới có thể dẫn đến thiệt thòi cho người dân khi mua nhà

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia đây là một trong những quy định rất tốt cho thị trường, tuy nhiên ở góc độ chủ đầu tư, họ sẽ phải chịu thêm một khoản phí phát sinh. Tất cả các khoản phí này đều cộng vào giá thành của người mua. Điều đáng nói, mức phí bảo lãnh - bảo hiểm này là bao nhiêu, trong qui định cũng chưa được cụ thể, hay như ngân hàng như thế nào được gọi là đủ năng lực, vì ví như Oceanbank hay ngân hàng xây dựng từng là ngân hàng được đánh giá là uy tín nhưng khi lãnh đạo ngân hàng này bị bắt, nhiều người mới té ngửa về sự thiếu an toàn ở đây.

Vẫn cần qui định mở

Tổng Giám đốc Công ty Handico 68, Trần Văn Nguyên cho biết, ông chưa nhận được tin tức về mức phí bảo lãnh cần nộp từ phía ngân hàng thương mại là bao nhiêu, cách thức thực hiện thế nào?. Còn Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ & Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết lại cho rằng, quy định về phí bảo lãnh cho KH nhà hình thành trong tương lại còn quá chung chung.

Theo tính toán của một nhà môi giới bất động sản tên Giang, nếu một căn hộ có giá trị khoảng 2 tỷ đồng, phí bảo lãnh mà ngân hàng tính là 2% (tương đương với phí bảo trì) thì tổng trị giá của mỗi căn hộ được bán ra sẽ tăng lên đến hàng trăm triệu đồng. Mức phí này chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá nhà.

Trao đổi với LĐTĐ, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, mục đích của qui định về bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai là bảo vệ người tiêu dùng, thể hiện sự tiệm cận tới tiêu chuẩn hóa trong giao dịch mua bán BĐS. Tuy nhiên, qui định lại chưa cụ thể yêu cầu đối với đơn vị bảo lãnh và mức phí bảo lãnh căn cứ vào đâu để tính, mức tối thiểu, tối đa là bao nhiêu; ai là người có trách nhiệm kiểm soát, giám sát về việc đề ra mức phí cũng như năng lực của ngân hàng?. Điều này nếu không qui định rõ, sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực, thậm chí là tạo cơ hội cho việc “ áo gấm đi đêm” với cán bộ ngân hàng trong việc hoàn tất thủ tục để ngân hàng bỏ qua một số thiếu sót của dự án, đứng ra bảo lãnh. Vì thực tế, không phải dự án nào cũng hoàn thiện được hết tính pháp lý mà ngân hàng yêu cầu khi tham gia bảo lãnh.

Theo ông Thành, nếu dự án dự án nhà ở được hình thành trong tương lai có đầy đủ các điều kiện như luật định thì chủ đầu tư cũng không cần phải bảo lãnh. Còn dự án cần phải bảo lãnh để bán nhà cũng có nghĩa là chưa có đủ điều kiện nhưng vì chủ đầu tư khi xong phần móng, cần huy động nguồn vốn để triển khai. Do đó, quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để được ngân hàng bảo lãnh cũng đồng nghĩa với việc kéo dài thời gian thự hiện dự án và sẽ làm khó cho chủ đầu tư, nếu không rõ ràng về thời hạn, người tiêu dùng cũng sẽ bị thiệt bởi sự nhiêu khê này.

Ông Thành cho rằng, qui định bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong tương lai có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lại chưa phân biệt được doanh nghiệp uy tín, đủ năng lực với doanh nghiệp không đủ năng lực, mà bắt buộc tất cả doanh nghiệp đều phải thực hiện, làm tăng chi phí và giá bán. “Theo tôi, cần có qui định mở cho dự án nhà hình thành trong tương lai, điều này cũng là để khẳng định quan hệ thị trường. Nếu bên mua và bên bán tin tưởng nhau thì có quyền được thỏa thuận bằng hợp đồng, không nhất thiết phải yêu cầu bên thứ ba bảo lãnh, vừa phải gánh thêm phí lại phiền hà trong quá trình làm thủ tục”- ông Thành nhấn mạnh.

Thương Huế