Xem xét cơ chế thu “lãi đất” trong tương lai

Đất đai là nguồn lực quan trọng

Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội Hà Minh Hải cho biết, giao thông đô thị là huyết mạch quan trọng của mọi thành phố, đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi có tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hoá rất mạnh mẽ.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội cũng nhấn mạnh, cả trong nước và quốc tế, cả trong quá khứ và tương lai việc đầu tư phát triển hệ thống giao thông đô thị nói chung đòi hỏi cần huy động nguồn lực rất lớn để đầu tư, nhất là đối với hệ thống công trình đường sắt đô thị. Trong các nguồn lực để đầu tư phát triển hệ thống giao thông đô thị, đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng.

Hội thảo “Huy động nguồn lực từ đất đai” trong khuôn khổ Hội thảo khoa học phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, các địa phương đã ban hành các đề án, chương trình về khai thác nguồn lực, trong đó có nguồn lực về đất đai, tài sản công nhằm huy động, khai thác sử dụng tạo điều kiện thúc đẩy phát triển, mở rộng không gian đô thị, sử dụng và phát triển quỹ đất, nhất là đối với quỹ đất là tài sản công theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách.

Tuy nhiên, Hà Nội mong muốn được chia sẻ kinh nghiệm về huy động nguồn lực từ đất đai để trả lời 3 câu hỏi: Các biện pháp nào để tổ chức khai thác nguồn lực đất đai trong phát triển đường sắt đô thị, bảo đảm lợi ích trước mắt cũng như lâu dài? Cơ chế, chính sách như thế nào để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và các đối tượng có liên quan? Làm thế nào để coi đất đai là nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển đô thị nói chung, phát triển đường sắt đô thị nói riêng?

Trả lời cho các câu hỏi này, tại Hội thảo “Huy động nguồn lực từ đất đai” trong khuôn khổ Hội thảo khoa học phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, các chuyên gia đã lấy ví dụ và chia sẻ kinh nghiệm từ các nước Singapore, Thái Lan, Nhật Bản trong tận dụng các giá trị tăng thêm từ đất. Theo đó, bà Malone Lee, Đại học Quốc gia Singapore cho rằng cần tận dụng phát triển không gian trên không và không gian ngầm tại các khu vực TOD kết hợp xây dựng các tòa nhà phức hợp nhằm tối ưu không gian.

Ảnh minh họa.

Ông Hiroshi Nishimaki, CEO Công ty ExeIdea Ltd cũng nhấn mạnh, đất đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch đô thị. Để phát huy được nguồn lực này, cần có khung pháp lý để cho phép mua đất trước khi thực hiện tái điều chỉnh đất đai. Lấy ví dụ từ ga Shinigawa depot (Nhật Bản), ông Hiroshi Nishimaki đề xuất tối đa hóa lợi ích từ đất thông qua phát triển đất thương mại, xây dựng tòa nhà làm việc, xem xét tính liên kết dịch vụ tại không gian chung. Đồng thời cần gia tăng giá trị đất bằng cách quy hoạch riêng biệt khu mật độ cao và có tính chi phí phát triển…

Đổi mới cơ chế thu giá trị đất

Cũng nêu ý kiến làm sao để thu giá trị đất đai đô thị tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định cách thu giá trị đất đai của Việt Nam đang thực hiện không giống nước nào trên thế giới và chưa thực sự hiệu quả.

Dẫn chứng cụ thể cấu trúc nguồn thu của Việt Nam hiện nay, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết nguồn thu lớn nhất từ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, chiếm trung bình khoảng 68%; nguồn thu lớn thứ hai là từ thuế, phí đối với chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, chiếm trung bình khoảng 17%; nguồn thu lớn thứ 3 từ cho thuê đất sản xuất, kinh doanh, chiếm trung bình khoảng 13%; các nguồn thu từ thuế tài sản gần như không đáng kể (nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp ở mức trung bình khoảng 0,3% và từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức trung bình khoảng 1,4%).

GS.TS Đặng Hùng Võ đóng góp ý kiến về làm sao để thu giá trị đất đai đô thị tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại.

Trong khi đó tại các quốc gia công nghiệp, nguồn thu của họ chủ yếu từ thuế, trong đó có thuế sở hữu tài sản bất động sản, thuế chuyển quyền bất động sản và thuế giá trị gia tăng của đất. Việc thu giá trị đất đai bằng nhiều cách như: bán đất công hoặc cho thuê đất công đối với khu vực tư nhân; thu từ thuế đối với đất đai, tài sản gắn liền thuộc khu vực tư nhân; thu từ cho thuê các không gian liên quan đến đất như mặt nước, đất thuộc tầng ngầm, khoảng không, gọi chung là “không gian gắn liền với thửa đất”... Nguồn thu này vừa có tính ổn định lâu dài, và vừa là một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, giá trị đất đai đô thị luôn tăng thêm rất cao khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Khi thu được giá trị đất đai tăng thêm này sẽ là nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát đô thị, rồi từ đó lại phải thu được giá trị đất đai tăng thêm mới tạo ra. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và khả năng tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển.

“Có thể thấy, ở đô thị, 10 năm sau bất động sản có thể tăng giá gấp đôi, tức là do đầu tư phát triển đô thị đã làm giá trị đất tăng lên. Chính vì vậy, các nước trên thế giới đều có chính sách thuế vào các giá trị gia tăng của đất ”, GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, đổi mới cơ chế thu giá trị đất sao cho hiệu quả hơn là việc cần thiết phải nghiên cứu và thực hiện. Riêng đối với thực hiện phát triển đô thị theo mô hình TOD, chúng ta phải tìm cách thu giá trị đất sao cho phù hợp, hiệu quả nhất. Trong mô hình TOD, cần quan tâm tới 2 vấn đề chuyển dịch đất đai: Đất để phát triển các tuyến giao thông công cộng nối giữa các “đô thị mắt lưới”; sự chuyển dịch đất đai để tổ chức lại các không gian đô thị tại những “đô thị mắt lưới”.

Nhấn mạnh hai siêu đô thị của Việt Nam hiện nay đều chung ý định phát triển theo mô hình TOD dựa vào mạng lưới giao thông công cộng và tổ chức lại các đô thị tại điểm nút giao thông công cộng. Đây là một xu hướng đúng nhưng khó khăn chính là lấy tiền đâu để thực hiện và tạo lập được sự đồng thuận của đại đa số cư dân.

Do đó, nguồn tiền chủ yếu để thực hiện chính là việc thu được giá trị đất đai tăng thêm do đô thị đã được nâng cấp mang lại. Việc tạo được sự đồng thuận cộng đồng chính là việc quản lý đô thị phải chuyển sang quản trị tốt với 3 yếu tố trọng tâm là sự đồng thuận của cư dân, minh bạch thông tin và trách nhiệm giải trình của cơ quan và cán bộ quản lý.

Đưa ra khuyến nghị về việc tận dụng nguồn lực từ đất đai, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần đổi mới triệt để về phương thức thu từ đất tại Luật Thủ đô (sửa đổi) và Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho thành phố Hồ Chí Minh.

Các đổi mới chủ yếu như, xác định rõ phạm vi quyền bề mặt của người sử dụng đất để tạo cơ chế thu từ không gian trên thửa đất và không gian ngầm dưới thửa đất. Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cần có cơ chế để xây dựng biểu giá, quyết định người có quyền sử dụng đất có thể khai thác cao và sâu đến đâu, ngoài ra là phải thuê.

Ngoài ra cũng cần phải hoàn chỉnh cơ chế đầu tư BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao), để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất để đầu tư phát triển, tuy nhiên phải quản lý thật chặt chẽ với phương thức này.

“Chúng ta có thể áp dụng các phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm dưới dạng “Betterment Charge” và “Tax Increment Financing” (được hiểu là: Phí cải thiện và nguồn thuế hình thành trong tương lai) áp dụng cơ chế góp, tái điều chỉnh đất đai do Nhà nước chủ đạo tổ chức triển khai tại các đô thị điểm nút các tuyến giao thông công cộng trên cao và ngầm dưới đất”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.