Những rủi ro khi nhiều người cùng đứng tên trong “sổ hồng”

Cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận

Với khoản vốn tích cóp được hơn 1,2 tỷ đồng, anh Lương bàn với vợ vay mượn thêm để mua một căn nhà nhỏ. Xưởng in nơi anh làm việc nằm trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội nên vợ chồng anh muốn tìm căn hộ nhỏ dạng chung cư mini hoặc mảnh đất nhỏ xen kẹt gần khu vực này. Qua người môi giới, anh Lương được giới thiệu mảnh đất 25m2, đã có nhà cấp 4 nằm sâu trong một con ngõ nhỏ của phố Bùi Xương Trạch. Thửa đất này vốn rộng 50m2, chủ hộ xây hai nhà cấp 4, nhưng chung tường với nhau. Điều khiến vợ chồng anh Lương băn khoăn là căn nhà này không chỉ chung tường, mà còn chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Minh Long cho hay, người mua bất động sản đồng sở hữu có thể gặp khó khăn khi muốn tách giấy chứng nhận.

Chủ nhà cho biết, anh và mấy người bạn góp vốn mua chung, Giấy chứng nhận thửa đất hiện đứng tên hai người, nếu anh vợ chồng anh Lương chỉ đủ tiền mua một nửa thì cũng phải đứng tên chung trong Giấy chứng nhận với một người khác, cũng đang có nhu cầu mua, nhưng cũng không đủ tiền để mua toàn bộ. Vì, theo quy định của thành phố Hà Nội, diện tích đất ở dưới 30m2 không đủ điều kiện để được tách sổ…

Với nguồn tài chính hạn hẹp, mua bất động sản dạng đồng sở hữu là cách nhiều người lựa chọn để có một căn nhà ở Thủ đô. Vì vậy, chuyện cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận đã không còn xa lạ với người dân, nhất là khi ở Hà Nội có rất nhiều chung cư mini. Phần lớn các căn hộ chung cư mini có diện tích khoảng trên dưới 200m2, mỗi mặt sàn là những căn hộ nho nhỏ, giao động từ 45-60m2, với giá vừa túi tiền của nhiều gia đình trẻ. Khi bán, thường người môi giới, người bán luôn khẳng định sẽ làm được “sổ hồng” cho các căn hộ và cho người mua xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ, giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, để làm được “sổ hồng” cho từng căn hộ riêng biệt trong tòa nhà lại là câu chuyện khác. Nguyên do, hầu hết các chủ đầu tư công trình xây dựng dạng chung cư mini đều xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng biệt với tầng cao theo quy định chứ không xin cấp giấy phép để xây dựng chung cư mini, vì với 1 khối nhà có đến 10, 20 căn hộ, rất khó để đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn về khoảng không riêng, chung… Dẫn đến, trong thực tế, sau khi bán hết các căn hộ, chủ đầu tư sẽ bàn giao quyền sở hữu đất, tài sản trên đất cho nhóm khách hàng, có thể là tất cả những người mua căn hộ trong nhà chung cư mini đó cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận, hoặc chọn ra một nhóm đại diện để đứng tên.

Cẩn thận rủi ro

Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Như vậy, pháp luật không hạn chế số người đồng sở hữu, cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và không giới hạn việc cấp giấy chứng nhận cho người đồng sở hữu. Tuy nhiên, điều này rất dễ rắc rối cho người mua khi những người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận nếu không may xảy ra bất đồng, mâu thuẫn.

Luật sư Nguyễn Minh Long - Giám đốc Công ty Luật TNHH Dragon (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho hay, khi mua nhà đất chung giấy chứng nhận như các trường hợp nêu trên, người mua có thể vướng phải nhiều rủi ro. Thứ nhất là tranh chấp giữa những người cùng đứng tên trên giấy tờ pháp lý. Rủi ro của việc sở hữu chung rất dễ phát sinh với trường hợp góp tiền mua nhà/đất và không có sự thỏa thuận từ đầu. Điều này gây ra xung đột về định đoạt, sử dụng, khai thác, hưởng lợi tức của tài sản chung. Ngoài ra, vấn đề tranh chấp bức tường chung cũng khá thường xuyên xảy ra, gây nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng hay giao dịch.

Thứ hai là người mua sẽ bị hạn chế về quyền sử dụng do hình thức sở hữu chung. Đối với hình thức “sổ hồng” chung, sẽ khó khăn hơn trong việc chuyển nhượng, thế chấp vì việc sử dụng tài sản để mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Thứ ba là khó khăn khi tách sổ đỏ/sổ hồng, vì bất động sản có thể nằm trong dự án mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về mặt pháp lý nên không thể thực hiện việc tách sổ theo quy định.

“Ngoài ra, chính sách cho vay của ngân hàng hạn chế hoặc không cho vay đối với nhà đất “sổ hồng” chung. Vì thế, khi cần thực hiện các hoạt động vay vốn, chuyển nhượng, hình thức này sẽ yêu cầu thủ tục phức tạp hơn và khó khăn hơn. Đặc biệt, nếu giữa những người đồng sở hữu có xảy ra vướng mắc, việc sử dụng tài sản sẽ gặp trở ngại lớn”, luật sư Long cho biết…

Nhà đất là tài sản lớn, vì vậy khi quyết định mua bán, mỗi người cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý liên quan để lường trước và tránh được những rắc rối không đáng có sau này. Trong trường hợp quyết định mua, cần có sự thỏa thuận cụ thể về việc tạo điều kiện cho nhau trong chuyển nhượng, thế chấp sau này giữa những người cùng đứng tên chung trong giấy chứng nhận, để tránh rắc rối, phiền hà nếu không may xảy ra mâu thuẫn, bất đồng./.