Nghịch lý "thừa - thiếu" căn hộ và nền đất tái định cư tại TP.HCM

Phân bổ tương đối nhiều nhưng bố trí chẳng được bao nhiêu

Thực trạng trên đây vừa tiếp tục được Sở Xây dựng TP.HCM báo cáo Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM trong quá trình rà soát quỹ nền, quỹ nhà tái định cư, địa điểm bố trí tái định cư phục vụ cho các dự án đầu tư công.

Chung cư tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ), TP.HCM đang xuống cấp, bỏ trống hàng trăm căn hộ từ nhiều năm nay.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM: Thời điểm UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 2954 (ngày 31/7/2024), Thành phố có 11.132 căn hộ và nền đất thuộc tài sản công phục vụ tái định cư đã có chủ trương chuyển giao Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng (thuộc Sở Xây dựng) để quản lý. Trong đó có 4.823 căn hộ và nền đất đã có chủ trương đấu giá; 5.785 căn hộ và nền đất được UBND Thành phố phân bổ cho địa phương phục vụ tái định cư, tạm cư; 524 căn hộ và nền đất chưa phân bổ.

Tuy nhiên ngay cả 5.785 căn hộ và nền đất được phân bổ, đến nay cũng chỉ mới bố trí sử dụng khiêm tốn 624 căn hộ và nền đất, vẫn còn 5.161 căn hộ và nền đất chưa bố trí. Như vật trong tổng số 11.132 căn hộ và nền đất thuộc diện có chủ trương chuyển giao để bố trí tái định cư, đến nay chỉ có 624 căn và nền đất được bố trí sử dụng; vẫn còn tới 10.508 căn chưa được sử dụng, kể cả 4.823 căn và nền đất đang đấu giá. Điều này cho thấy sự lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả việc tái định cư cho người dân ở các dự án đầu tư công (!).

Trước khi ban hành Quyết định số 2954, UBND TP.HCM cũng đã chấp thuận phân bổ cho UBND thành phố Thủ Đức và 21 quận - huyện (cũ) số lượng 5.467 căn hộ và nền đất. Đến thời điểm ban hành Quyết định số 2954, phần lớn các địa phương có tỷ lệ bố trí thấp trên số lượng nhà đất đã được phân bổ. Cụ thể, có 2 địa phương sử dụng quỹ nhà, đất tái định cư đạt tỷ lệ trên 50%; có 9 địa phương đạt từ 20% - 50%; có 11 địa phương đạt tỷ lệ dưới 20%. Như vậy, đa số các đơn vị sử dụng không quá 30% số liệu căn hộ được phân bổ theo yêu cầu.

Ngoài quỹ nhà ở, đất ở đã có chủ trương giao Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng quản lý nói trên, hiện Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đang phối hợp với UBND các phường, xã và các đơn vị liên quan rà soát các căn hộ, nền đất chưa có chủ trương chuyển giao Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng quản lý. Đồng thời, Sở NN&MT đang rà soát pháp lý, điều kiện, xác định các quỹ nền đất hoán đổi với đất do nhà nước trực tiếp quản lý để chuyển giao về Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng quản lý, làm cơ sở thực hiện công tác bố trí tái định cư.

Sở Xây dựng TP.HCM thẳng thắn nhìn nhận: Hiện nay trên địa bàn TP.HCM, quỹ nhà ở phục vụ tái định cư vừa thiếu, vừa thừa. Thực tiễn hiện nay cho thấy việc bố trí sử dụng nhà ở và nền đất phục vụ tái định cư còn những hạn chế như một bộ phận quỹ nhà, đất tái định cư chưa được đưa vào sử dụng kịp thời; việc bố trí tái định cư chưa đồng bộ giữa các khu vực, dẫn đến nơi thì dư thừa, nơi lại thiếu hụt; cơ chế khai thác, xử lý quỹ nhà đất chưa linh hoạt, còn vướng mắc về pháp lý và thủ tục.

Trước đây, UBND thành phố Thủ Đức và các quận, huyện đăng ký quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư cho 8.359 trường hợp có nhu cầu tái định cư trên địa bàn. Căn cứ vào đó, UBND TP.HCM đã ban hành các quyết định phân bổ 5.785 căn hộ và nền đất. Tại thời điểm hiện nay, dự kiến cần thêm khoảng 2.215 căn hộ, nền đất để phục vụ tái định cư cho các dự án giao thông trọng điểm. Trong dài hạn, sẽ phát sinh rất nhiều nhu cầu nhà ở và nền đất phục vụ tái định cư để đáp ứng nhu cầu đầu tư công trên địa bàn Thành phố. Như vậy, trong tình huống này, quỹ nhà ở, nền đất phục vụ tái định cư được xem là thiếu. Trong khi đó, kết quả thực hiện Quyết định số 2954 (ngày 31/7/2024) của UBND TP.HCM cho thấy tỉ lệ sử dụng nền đất, căn hộ tới thời điểm hiện nay rất thấp (mới chỉ bàn giao 624 căn hộ và nền đất cho người dân, đạt tỷ lệ 11%), đồng thời có kế hoạch sửa chữa để tiếp tục sử dụng trong 6 tháng tới khoảng 657 căn hộ. Như vậy, trong tình huống này, quỹ nhà ở, nền đất phục vụ tái định cư được xem là thừa.

Tìm “lời giải”

Để xảy ra tình trạng nói trên, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, khi khảo sát, điều tra xã hội học để thực hiện công tác bồi thường, hỗ tái định cư, người dân có nhiều lựa chọn về phương thức bồi thường. Thay vì chọn căn hộ xa nơi đang sinh sống, xuống cấp hoặc thay đổi điều kiện sống thì người dân đã chọn phương thức nhận tiền, dẫn tới số lượng nhận nhà ở, nền đất phục vụ tái định cư ít hơn số lượng khảo sát nhu cầu ban đầu. Cùng với đó, nhu cầu tái định cư sử dụng bằng nền đất cao hơn căn hộ dẫn đến quỹ nhà chung cư còn trống nhiều.

TP.HCM sẽ có hàng nghìn căn nhà trên và ven kênh rạch bị di dời, giải tỏa, nhu cầu tái định cư rất lớn và cấp bách. (Trong ảnh: Nhà tạm bợ trên rạch Xuyên Tâm).

Mặc dù chưa đưa quỹ nhà, đất nói trên vào phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, hoặc đã đưa vào nhưng sử dụng không hết nhưng địa phương không báo hoàn trả lại, mà vẫn đề nghị giữ nguyên quỹ nhà, đất được phân bổ để có thể thực hiện ngay khi hoàn thành công tác tuyên truyền, vận động.

Trước đây, công tác bồi thường tái định cư do UBND cấp huyện tổ chức thực hiện. Để rà soát tình hình bố trí quỹ nhà ở, đất ở thuộc tài sản cộng phục vụ tái định cư và xác định nhu cầu tái định cư trong thời gian tới, Sở Xây dựng đã nhiều lần đề nghị UBND thành phố Thủ Đức và 21 quận - huyện thuộc TP.HCM cũ báo cáo nhưng bị giãn đoạn cho việc thực hiện chính quyền 2 cấp.

Các Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, mặc dù chưa hoặc không sử dụng hết quỹ căn hộ, nền đất tái định cư được phân bổ nhưng đều muốn giữ để tiếp tục sử dụng cho các dự án đầu tư công trên địa bàn. Trong khi sự phối hợp giữa đơn vị này với UBND phường, xã mới chưa đi vào nề nếp nên chưa chắc chắn về nhu cầu sử dụng. Đồng thời, các Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chưa báo cáo rõ về tình hình thực tế sử dụng căn hộ và nền đất phục vụ tái định cư, tiến độ dự kiến sử dụng, những căn hộ dôi dư không còn nhu cầu sử dụng.

Địa bàn các phường, xã vừa được thành lập chưa thể nắm rõ tình hình giải quyết tái định cư của UBND cấp huyện trước đây, chưa xác định chính xác nhu cầu tái định cư, nên việc lấy dữ liệu tổng hợp đang gặp khó khăn. Việc xác định nhu cầu trên từng địa bàn phường, xã; nhất là khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ không thực hiện công tác phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc tài sản công phục vụ tái định cư như địa bàn TP.HCM trước sáp nhập.

Ngay cả việc công tác phối hợp liên quan việc quyết định giá bán nhà ở phục vụ tái định cư cũng gặp khó khăn, vướng mắc do liên quan đến tài sản công nhưng chưa được pháp luật quy định chi tiết về trình tự thực hiện và phạm vi trách nhiệm thể. Cá biệt, trong cùng một dự án bồi thường có hai cơ quan cùng quyết định giá bán nhà ở tái định cư, làm kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Từ thực tiễn nêu trên, Sở Xây dựng cho rằng, về lâu dài Thành phố cần phải đẩy mạnh phát triển nền đất phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Trong đó, UBND phường, xã phải có trách nhiệm trong việc phát triển, đầu tư xây dựng, tạo lập đất ở phục vụ tái định cư trên địa bàn; ưu tiên dành quỹ đất phù hợp quy hoạch trên địa bàn cấp xã, để đầu tư xây dựng khu tái định cư hoặc dự án nhà ở xã hội phục vụ tái định cư. Thành phố tập trung phát triển nhà ở xã hội để phục vụ cho các đối tượng thu nhập thấp và các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng trong các dự án đầu tư công trên địa bàn thành phố.

Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM giao đơn vị này hướng dẫn các chủ đầu tư dự án đầu tư công, UBND các phường xã sử dụng quỹ căn hộ, nền đất phục vụ tái định cư hiện có trên địa bàn Thành phố trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… Trường hợp không có đủ quỹ nhà, nền đất phục vụ tái định cư, chủ đầu tư các dự án đầu tư công phối hợp với UBND các phường, xã nghiên cứu phương án đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại, phương án ưu tiên xét duyệt mua nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư hoặc phương án lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để phục vụ tái định cư theo quy định.

Sở Xây dựng kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Xây dựng tham mưu cho UBND Thành phố ban hành quyết định phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc tài sản công phục vụ tái định cư giai đoạn 2025 - 2027 theo phương thức chỉ phân bổ sử dụng riêng căn hộ, nền đất thuộc tài sản công phục vụ tái định cư, đáp ứng không quá 40% trên tổng số nhu cầu tái định cư của địa phương. Đồng thời, dành một số căn hộ, nền đất thuộc tài sản công phục vụ tái định để phân bổ sử dụng chung cho các dự án đầu tư công theo từng khu vực, với điều kiện là cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ bồi thường chỉ được phép sử dụng các căn hộ sử dụng chung này sau khi đã sử dụng hết số lượng căn hộ đã phân bổ sử dụng riêng.

Đồng thời rà soát các dự án mà trước đây chủ đầu tư xây dựng có cam kết bán lại cho UBND Thành phố để phục vụ nhu cầu tái định cư trên địa bàn, xem xét, tham mưu UBND Thành phố giải quyết đối với quỹ căn hộ này để phục vụ cho nhu cầu tái định cư. Nghiên cứu cơ chế để UBND Thành phố ủy quyền thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được sử dụng toàn bộ quỹ nhà ở, đất thuộc tài sản công phục vụ tái định cư hiện có; xây dựng phần mềm quản lý hiệu quả, tạo thuận lợi trong công tác phân bổ sử dụng cho các cơ quan, đơn vị.

Trong khi đó, đối với Sở NN&MT, Sở Xây dựng kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo rà soát pháp lý, điều kiện, xác định các quỹ nền đất hoán đổi với đất do nhà nước trực tiếp quản lý để chuyển giao về Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng quản lý, làm cơ sở để thực hiện công tác bố trí tái định cư; chủ trì, phối hợp UBND các phường, xã thuộc cùng địa bàn trước đây khảo sát kỹ về nhu cầu tái định cư và có báo cáo về Sở Xây dựng về tình hình, tiến độ sử dụng quỹ căn hộ và nền đất phục vụ tái định cư đã được phân bổ.