Mua nhà đất qua thủ tục lập vi bằng: Hãy thật cẩn trọng trước khi quyết định!

Từ ví dụ điển hình mua nhà đất qua thủ tục lập vi bằng

Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội vừa ra cáo trạng truy tố bị can Phùng Đức Lợi (sinh năm 1969, nguyên Phó Chủ tịch Hội đồng nhân dân phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo điểm a, khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Hãy xem xét cẩn trọng trước khi mua nhà đất. Ảnh minh họa

Theo cáo trạng, năm 2000, Ủy ban nhân dân (UBND) xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội (nay là UBND phường Mỹ Đình I, quận Nam Từ Liêm) đã giao thửa đất số 428 có diện tích 551 m2 và thửa đất số 443 có diện tích 763 m2 tại Đội 10 Tân Mỹ (nay là Tổ dân phố số 15 Tân Mỹ, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho bà Lưu Thị C. (sinh năm 1946, trú tại phường Mỹ Đình 1).

Sau đó, năm 2007, do không có nhu cầu sử dụng, bà C. đã chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích 2 thửa đất trên cho Phùng Đức Lợi (khi đó đang là Trưởng Công an xã Mỹ Đình). Năm 2009, Lợi bán toàn bộ 2 thửa đất này cho nhiều người, trong đó ông Nguyễn Văn D. (sinh năm 1955, trú tại phường Đức Thắng, quận Bắc Từ Liêm) mua lại một mảnh đất thuộc thửa đất số 428.

Sau khi mua đất, năm 2012, ông D. xây dựng căn nhà cấp 4 để cho thuê. Tháng 9/2017, gia đình ông D. rao bán đất và căn nhà cấp 4 này có tổng diện tích 94 m2 và nhờ Phùng Đức Lợi nếu có khách mua thì giới thiệu hộ để bán. Lợi dụng điều này, để chiếm đoạt tài sản của ông D., Lợi đã có hành vi và thủ đoạn gian dối mời Thừa phát lại lập Vi bằng số 378/2017/VB-TPLHĐ ngày 8/11/2017 ghi nhận sự kiện Lợi là chủ sở hữu của nhà, đất nêu trên với mục đích để bán.

Có nhu cầu mua nhà đất, xem Vi bằng số 378 có nêu: “Nay lập văn bản này để xác nhận hiện Lợi đang quản lý, sử dụng diện tích thửa đất 94 m2 và toàn bộ tài sản gắn liền trên thửa đất nêu trên không có tranh chấp. Lợi cam đoan các nội dung xác nhận như trên là đúng”, anh Nguyễn Văn T. (sinh năm 1981, trú tại phường Phú Đô) quyết định mua diện tích nhà, đất nói trên.

Để thực hiện việc mua bán, ngày 2/1/2018, Lợi đã mời Thừa phát lại cùng anh T. đến để lập Vi bằng số 05/2018/VB-TPLHĐ, xác nhận việc Phùng Đức Lợi bán nhà và đất trên cho anh Nguyễn Văn T. với số tiền 950 triệu đồng. Ngày 7/6/2018, khi anh T. dọn đến nhà mới để ở thì ông D. mới phát hiện ra và làm đơn tố cáo vụ việc tới cơ quan công an…

Vi bằng khác công chứng, chứng thực

Tình trạng bị lừa đảo như vụ việc của anh Nguyễn Văn T. đã từng xảy ra, dù thủ đoạn như của Phùng Đắc Lợi không phải là thủ đoạn mới. Nhiều người, do không tìm hiểu kỹ khi mua bán, đã bị nhầm lẫn về giá trị pháp lý giữa vi bằng và hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định, dẫn đến bị mất tiền oan.

Thông thường, nếu nhà, đất được rao bán có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, diện tích nhà đất được bán đủ điều kiện tách thửa, sang tên “sổ đỏ”… thì bên bán sẽ làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán giữa hai bên theo đúng quy định của Luật Đất đai. Còn với tình trạng nhà đất không có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, hoặc không đủ diện tích để được sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thì bên bán thường tạo niềm tin để thuyết phục người mua bằng cách mời thừa phát lại lập vi bằng về việc đặt cọc, giao nhận tiền... giữa hai bên.

Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

“Không nhận chuyển nhượng/mua bất động sản bằng việc lập vi bằng, giấy viết tay, việc này phải lập thành hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai. Trước khi quyết định nhận chuyển nhượng/mua bất động sản nào, người dân nên nhờ người có am hiểu về pháp luật đất đai, nhà ở để tư vấn”, công chứng viên Đào Duy An cho biết.

Bên cạnh đó, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng nêu rõ các trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng, trong đó có trường hợp: Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có); ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Đáng quan tâm, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Tuy nhiên, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Hai bên mua bán có thể mời thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện liên quan như: Ghi nhận việc đặt cọc; xác nhận hiện trạng nhà, đất; xác nhận việc giao nhận tiền…

Mua bán nhà đất hợp pháp phải được công chứng hoặc chứng thực

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Từ thực tiễn hành nghề, công chứng viên Đào Duy An, Trưởng Văn phòng công chứng Đào Duy An (thành phố Hà Nội) đã tư vấn một số điểm người dân cần chú ý khi nhận chuyển nhượng/mua bất động sản để tránh bị lừa đảo. Trước hết, nếu việc nhận chuyển nhượng/mua bất động sản từ cá nhân thì chỉ nên nhận chuyển nhượng/mua bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với các dự án phân lô bán nền thì cần tìm hiểu dự án đó có tồn tại hay không, có được bán hay không, chủ đầu tư là chính thức hay giả danh… Điều này có thể tìm hiểu trên internet hoặc tốt nhất là đến cơ quan địa chính khu vực để xác thực.

Đồng thời, theo ông An, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thông tin về thửa đất như về quy hoạch, có tranh chấp hay không… tại UBND xã, phường, thị trấn, quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà.

“Không nhận chuyển nhượng/mua bất động sản bằng việc lập vi bằng, giấy viết tay, việc này phải lập thành hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai. Trước khi quyết định nhận chuyển nhượng/mua bất động sản nào, người dân nên nhờ người có am hiểu về pháp luật đất đai, nhà ở để tư vấn”, công chứng viên Đào Duy An cho biết./.