Luật sư bày cách mua nhà ở hình thành trong tương lai

(LĐTĐ) Những năm gần đây, tại nhiều địa phương trên cả nước xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không ít dự án được chào bán khi thủ tục pháp lý chưa đầy đủ, trong khi người mua thường chủ quan, tin vào lời giới thiệu của chủ đầu tư mà không tìm hiểu kỹ về giá trị pháp lý của các dự án trước khi ký kết hợp đồng, dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện…
Có cần đo đạc lại diện tích trước khi sang tên sổ đỏ hay không? Những trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng

Người mua chủ quan

Năm 2011, tin lời người quen giới thiệu, đọc các thông tin giới thiệu về dự án thấy phù hợp nhu cầu của gia đình, chị Ngô Hồng T. (trú tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) ký hợp đồng “hợp tác kinh doanh” với chủ đầu tư một Dự án biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng tại huyện Ba Vì. Theo hợp đồng, với số tiền đầu tư 2 tỷ đồng, sản phẩm chị nhận được là một căn biệt thự nghỉ dưỡng với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện nghi. Theo tiến độ thì năm 2012, chị sẽ được bàn giao nhà và sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi nhận gần 1 tỷ đồng từ chị T., chủ đầu tư không thực hiện dự án theo tiến độ cam kết.

Và cho đến nay, đã 10 năm trôi qua, Dự án trên không triển khai được, lô đất được giới thiệu là của chị T. cũng chỉ là trên bản vẽ, không có mốc giới trên sườn đồi đầy cây dại mọc. Mất rất nhiều thời gian nhắn tin, gọi điện, tìm chủ đầu tư để lấy lại tiền, nhưng đến nay, chị cũng mới đòi được một nửa… Sau này, chị T. cũng mới biết, “dự án” mà chị đầu tư ngay từ ban đầu đã không được cơ quan chức năng nào cho phép, cấp Giấy chứng nhận đầu tư…

Luật sư bày cách mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật sư Nguyễn Minh Long khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ cơ sở pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tình trạng đầu tư, mua bán nhà đất hình thành trong tương lai khi chưa hiểu rõ tính pháp lý của dự án như chị T. không ít. Hậu quả là người mua mất rất nhiều thời gian để đòi lại tiền đã đầu tư, và trong thực tế, không ít vụ việc phải ra Tòa nhưng cũng không dễ đòi lại được tiền.

Trong thực tế cũng xảy ra không ít trường hợp, dự án chưa tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác nên chưa được mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán để huy động vốn của người mua. Nhiều trường hợp, do chưa đủ điều kiện bán, chủ đầu tư sẽ “lách” bằng cách cho khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư… nhưng bản chất là hợp đồng mua bán…

Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành công văn số 2096/BXD-QLN quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Tại công văn này, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn các tỉnh, thành…

Hiểu luật để tránh rủi ro

Vậy làm thế nào để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không bị rủi ro, luật sư Nguyễn Minh Long - Giám đốc Công ty luật Dragon, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho hay, dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Thậm chí khách hàng mua phải căn hộ “trên giấy” bằng những hình thức huy động vốn trái phép như thỏa thuận/phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn… Vì vậy, trước khi quyết định mua, người dân cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án.

“Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc bỏ tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không. Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”, luật sư Long cho biết.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong 10 tháng năm 2021, trên địa bàn thành phố đã hoàn thành 6 dự án nhà ở thương mại (tương ứng 351.924m2 sàn, 2.456 căn nhà riêng lẻ và 469 căn hộ chung cư); 2 dự án nhà ở xã hội (tương ứng 88.211m2 sàn, 1.234 căn hộ chung cư); 5 dự án nhà ở tái định cư (tương ứng 105.760m2 sàn, 1.322 căn hộ chung cư). Đồng thời, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã kiểm tra hồ sơ, có văn bản xác nhận 16 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định.

Bên cạnh đó, theo luật sư Long, người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ rất quan trọng là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư (chứng minh dự án xây dựng trên “đất sạch”, không tranh chấp); Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, để chứng minh công trình xây dựng có phép, hạn chế chậm tiến độ do bị đình chỉ thi công vì thiếu giấy tờ pháp lý. Sau đó, người mua cần tìm hiểu và tự đối chiếu thông tin chủ đầu tư cung cấp với thông tin các cơ quan quản lý đất đai như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán để kiểm chứng.

Đồng thời, luật sư Nguyễn Minh Long cũng khuyến cáo, người mua nhà cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, trong đó cần chú ý người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Cùng với đó, nắm rõ các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Đối với nhà đất, đó là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có văn bản của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Đồng thời, phải có bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng kí với chủ đầu tư để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Trong các loại giao dịch thì giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch rất phức tạp. Để tránh rủi ro, khách hàng cần tìm hiểu rõ về tính pháp lý của dự án và nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cố tình làm trái hợp đồng, người mua có thể khởi kiện đến Tòa án, còn với những dự án được xác định là thiếu cơ sở pháp lý nên không thể xây dựng, hoặc những dự án “ma”, có dấu hiệu lừa đảo… người mua cần tố cáo đến cơ quan Công an để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Phạm Thảo

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Để Thủ đô thực sự  là “thành phố sáng tạo”

Để Thủ đô thực sự là “thành phố sáng tạo”

(LĐTĐ) Đến nay, tròn 2 năm Hà Nội chính thức trở thành thành viên của Mạng lưới “Các Thành phố sáng tạo của UNESCO” ở lĩnh vực Thiết kế sáng tạo. ...
Cảnh giác với biến chủng mới Omicron

Cảnh giác với biến chủng mới Omicron

(LĐTĐ) Hiện tại, Việt Nam chưa ghi nhận trường hợp mắc Covid-19 với biến chủng mới Omicron. Tuy nhiên, để chủ động ngăn chặn nguy cơ xâm nhập của biến chủng ...
Giữ “nếp làng” trong quá trình đô thị hóa

Giữ “nếp làng” trong quá trình đô thị hóa

(LĐTĐ) Tại Hội thảo “Thực trạng quản lý quy hoạch, xây dựng, kiến trúc cảnh quan tại các huyện của Hà Nội”, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội ...
Các làng hoa, cây cảnh tất bật vào vụ Tết

Các làng hoa, cây cảnh tất bật vào vụ Tết

(LĐTĐ) Chỉ còn khoảng 2 tháng nữa là tới Tết Nguyên đán Nhâm Dần, tại các vùng trồng hoa ở Hà Nội đang tất bật chuẩn bị cho vụ hoa cuối ...
Cơ hội vàng từ thương mại điện tử

Cơ hội vàng từ thương mại điện tử

(LĐTĐ) Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang có những diễn biến phức tạp, thị trường thương mại điện tử trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Việc ứng dụng ...
Tiến sĩ người Dao ở Hà Nội

Tiến sĩ người Dao ở Hà Nội

(LĐTĐ) Với trăn trở của một người nghiên cứu và đam mê văn hóa mong muốn dùng những tri thức bản địa đặc trưng của dân tộc để giúp người Dao ...
Chào tháng Mười hai dấu yêu

Chào tháng Mười hai dấu yêu

(LĐTĐ) Tháng Mười hai - tháng cuối cùng của một năm đã tới. Thời gian thấm thoắt thoi đưa. Chúng ta lại sắp chạm vào thêm một mốc thời gian của ...

Tin khác

Thị trường bất động sản: Gỡ khó để sớm phục hồi

Thị trường bất động sản: Gỡ khó để sớm phục hồi

Dịch Covid-19 bùng phát mạnh trong năm 2021 cùng với những bất cập trong chính sách chưa được tháo gỡ triệt để khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm. Tình trạng này đã làm cho giá bất động sản tiếp tục leo thang, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại đô thị lớn... Do đó, việc điều tiết và hỗ trợ bằng các chính sách, nguồn lực từ Nhà nước là giải pháp quan trọng để tháo gỡ khó khăn, sớm hồi phục và ổn định thị trường bất động sản.
Thời điểm được cấp sổ hồng chung cư

Thời điểm được cấp sổ hồng chung cư

Sau 50 ngày kể từ khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, người mua sẽ nhận được sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nền màu hồng cánh sen).
Bất động sản vùng vệ tinh - cơ hội “vàng” cho những nhà đầu tư bản lĩnh

Bất động sản vùng vệ tinh - cơ hội “vàng” cho những nhà đầu tư bản lĩnh

(LĐTĐ) Theo các chuyên gia, đối với thị trường bất động sản vùng vệ tinh, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các nhà đầu tư với lợi thế về nguồn tài chính sẵn có và tầm nhìn chiến lược lâu dài.
Căn cứ giải quyết tranh chấp về lối đi khi không có sổ đỏ

Căn cứ giải quyết tranh chấp về lối đi khi không có sổ đỏ

Dưới đây là căn cứ giải quyết tranh chấp về lối đi khi không có sổ đỏ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Cắt giảm, đơn giản hóa 59 điều kiện đầu tư kinh doanh xây dựng

Cắt giảm, đơn giản hóa 59 điều kiện đầu tư kinh doanh xây dựng

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, từ đầu năm đến nay, ngành xây dựng đã cắt giảm, đơn giản hóa 59/172 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với 9 ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện (đạt 34,3%); cắt giảm, đơn giản hóa 9 thủ tục hành chính...
Tổng Công ty UDIC: Quản lý và phát triển hiệu quả nguồn vốn Nhà nước tại doanh nghiệp

Tổng Công ty UDIC: Quản lý và phát triển hiệu quả nguồn vốn Nhà nước tại doanh nghiệp

(LĐTĐ) Xác định nhiệm vụ quản lý, bảo toàn và phát triển vốn Nhà nước là nhiệm vụ trọng tâm của Tổng Công ty, do đó, Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC luôn tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát trong việc quản lý và sử dụng vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.
Bức họa cảnh quan, tiện ích trong “Quần thể du lịch không ngủ” tỷ đô của Tân Hoàng Minh

Bức họa cảnh quan, tiện ích trong “Quần thể du lịch không ngủ” tỷ đô của Tân Hoàng Minh

(LĐTĐ) Sở hữu một vị trí hiếm có tại đảo Ngọc, Tổ hợp quần thể du lịch không ngủ được đầu tư hệ thống tiện ích cảnh quan đắt giá, cùng những dịch vụ đẳng cấp quốc tế, hứa hẹn trở thành siêu dự án giải trí và du lịch của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại Phú Quốc.
Bất động sản tích hợp du thuyền: Thỏa mãn bộ đôi giá trị phong cách sống và đầu tư

Bất động sản tích hợp du thuyền: Thỏa mãn bộ đôi giá trị phong cách sống và đầu tư

(LĐTĐ) Đã nửa thế kỷ trôi qua kể từ khi khái niệm bến du thuyền ra đời vào thập niên 60, con người vẫn bị mê hoặc bởi hình ảnh về những chiếc du thuyền sang trọng soi bóng xuống mặt nước trong xanh quyện hòa cùng nhịp sống trên bến dưới thuyền sôi động.
Thị trường văn phòng cho thuê, để cung gặp được cầu

Thị trường văn phòng cho thuê, để cung gặp được cầu

(LĐTĐ) Thực tế cho thấy, từ đầu năm 2020 đến nay, dưới tác động của đại dịch Covid - 19, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê trên cả nước đã gặp không ít khó khăn do nhiều khách thuê phải điều chỉnh kế hoạch hoạt động kinh doanh. Trong đó, đa phần có chiều hướng thu hẹp diện tích hoặc dịch chuyển văn phòng. Diễn biến như trên liệu có còn kéo dài và đâu là yếu tố tác động đến cung - cầu văn phòng cho thuê trong thời gian tới?
Sở hữu second home ven biển - Xu hướng đầu tư thời thượng

Sở hữu second home ven biển - Xu hướng đầu tư thời thượng

(LĐTĐ) Du lịch Việt Nam đang dần hồi sinh sau gần hai tháng áp dụng trạng thái bình thường mới, hàng loạt địa phương đã hoạt động du lịch sôi động trở lại, đặc biệt những chuyến bay đón khách quốc tế đầu tiên thí điểm “hộ chiếu vắc xin” cũng đã hạ cánh xuống các địa phương lớn như Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng…
Xem thêm
Phiên bản di động