Luật sư bày cách mua nhà ở hình thành trong tương lai

(LĐTĐ) Những năm gần đây, tại nhiều địa phương trên cả nước xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không ít dự án được chào bán khi thủ tục pháp lý chưa đầy đủ, trong khi người mua thường chủ quan, tin vào lời giới thiệu của chủ đầu tư mà không tìm hiểu kỹ về giá trị pháp lý của các dự án trước khi ký kết hợp đồng, dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện…
Có cần đo đạc lại diện tích trước khi sang tên sổ đỏ hay không? Những trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng

Người mua chủ quan

Năm 2011, tin lời người quen giới thiệu, đọc các thông tin giới thiệu về dự án thấy phù hợp nhu cầu của gia đình, chị Ngô Hồng T. (trú tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) ký hợp đồng “hợp tác kinh doanh” với chủ đầu tư một Dự án biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng tại huyện Ba Vì. Theo hợp đồng, với số tiền đầu tư 2 tỷ đồng, sản phẩm chị nhận được là một căn biệt thự nghỉ dưỡng với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện nghi. Theo tiến độ thì năm 2012, chị sẽ được bàn giao nhà và sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi nhận gần 1 tỷ đồng từ chị T., chủ đầu tư không thực hiện dự án theo tiến độ cam kết.

Và cho đến nay, đã 10 năm trôi qua, Dự án trên không triển khai được, lô đất được giới thiệu là của chị T. cũng chỉ là trên bản vẽ, không có mốc giới trên sườn đồi đầy cây dại mọc. Mất rất nhiều thời gian nhắn tin, gọi điện, tìm chủ đầu tư để lấy lại tiền, nhưng đến nay, chị cũng mới đòi được một nửa… Sau này, chị T. cũng mới biết, “dự án” mà chị đầu tư ngay từ ban đầu đã không được cơ quan chức năng nào cho phép, cấp Giấy chứng nhận đầu tư…

Luật sư bày cách mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật sư Nguyễn Minh Long khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ cơ sở pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tình trạng đầu tư, mua bán nhà đất hình thành trong tương lai khi chưa hiểu rõ tính pháp lý của dự án như chị T. không ít. Hậu quả là người mua mất rất nhiều thời gian để đòi lại tiền đã đầu tư, và trong thực tế, không ít vụ việc phải ra Tòa nhưng cũng không dễ đòi lại được tiền.

Trong thực tế cũng xảy ra không ít trường hợp, dự án chưa tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác nên chưa được mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán để huy động vốn của người mua. Nhiều trường hợp, do chưa đủ điều kiện bán, chủ đầu tư sẽ “lách” bằng cách cho khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư… nhưng bản chất là hợp đồng mua bán…

Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành công văn số 2096/BXD-QLN quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Tại công văn này, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn các tỉnh, thành…

Hiểu luật để tránh rủi ro

Vậy làm thế nào để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không bị rủi ro, luật sư Nguyễn Minh Long - Giám đốc Công ty luật Dragon, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho hay, dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Thậm chí khách hàng mua phải căn hộ “trên giấy” bằng những hình thức huy động vốn trái phép như thỏa thuận/phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn… Vì vậy, trước khi quyết định mua, người dân cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án.

“Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc bỏ tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không. Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”, luật sư Long cho biết.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong 10 tháng năm 2021, trên địa bàn thành phố đã hoàn thành 6 dự án nhà ở thương mại (tương ứng 351.924m2 sàn, 2.456 căn nhà riêng lẻ và 469 căn hộ chung cư); 2 dự án nhà ở xã hội (tương ứng 88.211m2 sàn, 1.234 căn hộ chung cư); 5 dự án nhà ở tái định cư (tương ứng 105.760m2 sàn, 1.322 căn hộ chung cư). Đồng thời, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã kiểm tra hồ sơ, có văn bản xác nhận 16 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định.

Bên cạnh đó, theo luật sư Long, người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ rất quan trọng là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư (chứng minh dự án xây dựng trên “đất sạch”, không tranh chấp); Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, để chứng minh công trình xây dựng có phép, hạn chế chậm tiến độ do bị đình chỉ thi công vì thiếu giấy tờ pháp lý. Sau đó, người mua cần tìm hiểu và tự đối chiếu thông tin chủ đầu tư cung cấp với thông tin các cơ quan quản lý đất đai như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán để kiểm chứng.

Đồng thời, luật sư Nguyễn Minh Long cũng khuyến cáo, người mua nhà cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, trong đó cần chú ý người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Cùng với đó, nắm rõ các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Đối với nhà đất, đó là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có văn bản của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Đồng thời, phải có bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng kí với chủ đầu tư để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Trong các loại giao dịch thì giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch rất phức tạp. Để tránh rủi ro, khách hàng cần tìm hiểu rõ về tính pháp lý của dự án và nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cố tình làm trái hợp đồng, người mua có thể khởi kiện đến Tòa án, còn với những dự án được xác định là thiếu cơ sở pháp lý nên không thể xây dựng, hoặc những dự án “ma”, có dấu hiệu lừa đảo… người mua cần tố cáo đến cơ quan Công an để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Phạm Thảo

Có thể bạn quan tâm

Ý kiến bạn đọc

Nên xem

LĐLĐ quận Hai Bà Trưng được tặng thưởng Cờ thi đua xuất sắc của LĐLĐ thành phố Hà Nội

LĐLĐ quận Hai Bà Trưng được tặng thưởng Cờ thi đua xuất sắc của LĐLĐ thành phố Hà Nội

(LĐTĐ) Sáng nay (10/1), Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) quận Hai Bà Trưng tổ chức Hội nghị tổng kết phong trào công nhân, viên chức, lao động (CNVCLĐ) và hoạt động công đoàn năm 2024, triển khai nhiệm vụ năm 2025. Đồng chí Nguyễn Huy Khánh - Phó Chủ tịch LĐLĐ thành phố Hà Nội dự và phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị.
Khai mạc chợ hoa Xuân Tết Ất Tỵ năm 2025

Khai mạc chợ hoa Xuân Tết Ất Tỵ năm 2025

(LĐTĐ) Chợ hoa Xuân Tết Nguyên đán Ất Tỵ năm 2025 được quận Nam Từ Liêm tổ chức tại Khu Quảng trường đối diện sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, diễn ra từ ngày 8/1 đến ngày 27/1 (tức ngày mùng 9 đến ngày 28 tháng Chạp năm Giáp Thìn).
Hàng ngàn phần quà hấp dẫn dành tặng chủ thẻ ghi nợ quốc tế SHB đầu năm mới

Hàng ngàn phần quà hấp dẫn dành tặng chủ thẻ ghi nợ quốc tế SHB đầu năm mới

(LĐTĐ) Đồng hành với chủ thẻ ghi nợ quốc tế SHB trong các hoạt động chi tiêu mừng năm mới, kể từ đầu tháng 1/2025, SHB triển khai chương trình khuyến mại “Quẹt thẻ ngay - Quà liền tay” với hơn 20.000 phần quà E-voucher, hoàn tiền, ưu đãi, miễn phí hấp dẫn. Tổng giá trị giải thưởng lên tới hơn 700 triệu đồng.
Đồng Nai: Khởi động dự án Aeon Mall Biên Hòa có vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng

Đồng Nai: Khởi động dự án Aeon Mall Biên Hòa có vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng

(LĐTĐ) Với tổng diện tích xây dựng gần 12ha, dự án trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Aeon Mall Biên Hòa, có tổng mức đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, tọa lạc tại phường Hiệp Hòa, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai sẽ là một trong những dự án trung tâm thương mại lớn nhất cả nước hiện nay.
Cán bộ, đoàn viên, người lao động quyết tâm đổi mới ngành Đường sắt

Cán bộ, đoàn viên, người lao động quyết tâm đổi mới ngành Đường sắt

(LĐTĐ) Sáng 10/1, Tổng công ty Đường sắt Việt Nam (ĐSVN), Công đoàn ĐSVN tổ chức “Tết sum vầy - Xuân ơn Đảng” cho đoàn viên, người lao động các đơn vị đường sắt khu vực Đồng Hới (tỉnh Quảng Bình).
Ấm áp chương trình “Tết Sum vầy - Xuân ơn Đảng” huyện Thường Tín

Ấm áp chương trình “Tết Sum vầy - Xuân ơn Đảng” huyện Thường Tín

(LĐTĐ) Ngày 10/1, Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) huyện Thường Tín đã tổ chức chương trình “Tết Sum vầy - Xuân ơn Đảng” năm 2025 với nhiều hoạt động thiết thực, ý nghĩa, mang lại niềm vui và không khí Tết đầm ấm trong công nhân, viên chức, lao động (CNVCLĐ).
Bị cáo Trần Đình Triển lĩnh án 3 năm tù

Bị cáo Trần Đình Triển lĩnh án 3 năm tù

(LĐTĐ) Ngày 10/1, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội tuyên phạt bị cáo Trần Đình Triển (hành nghề luật sư, Trưởng Văn phòng luật sư Vì Dân) mức án 3 năm tù về tội “Lợi dụng các quyền tự do dân chủ xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân".

Tin khác

Bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các nhà đầu tư

Bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các nhà đầu tư

(LĐTĐ) Đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2024 trong khi bất động sản ở các phân khúc đất nền, chung cư, nhà ở thương mại… đều tăng thì tại phân khúc bất động sản công nghiệp giá đất, giá nhà xưởng cho thuê chỉ tăng nhẹ. Các khu vực có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn chính là điểm lựa chọn lý tưởng cho việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
UDIC tiếp tục phấn đấu trở thành đơn vị chủ lực của Thủ đô trong tham gia dự án trọng điểm

UDIC tiếp tục phấn đấu trở thành đơn vị chủ lực của Thủ đô trong tham gia dự án trọng điểm

(LĐTĐ) Sáng 9/1, Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC tổ chức hội nghị tổng kết công tác năm 2024, triển khai nhiệm vụ năm 2025. Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn tới dự, phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị.
Giao 8.694,2m2 đất cho UBND huyện Phú Xuyên thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu đấu giá

Giao 8.694,2m2 đất cho UBND huyện Phú Xuyên thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu đấu giá

(LĐTĐ) Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định Số 6761/QĐ-UBND về việc giao 8.694,2m2 đất tại xã Nam Triều, huyện Phú Xuyên cho UBND huyện Phú Xuyên để thực hiện dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Đồng Vườn, thôn Nam Quất, xã Nam Triều.
Giải mã năng lực vượt trội của Masterise trên hành trình kiến tạo đô thị bền vững

Giải mã năng lực vượt trội của Masterise trên hành trình kiến tạo đô thị bền vững

(LĐTĐ) Được vinh danh ở hai hạng mục “Nhà phát triển BĐS tiêu biểu” (lần thứ 4 liên tiếp) và “Dự án bất động sản xanh tiêu biểu” dành cho dự án trọng điểm The Global City tại giải thưởng Bất động sản (BĐS) tiêu biểu 2024, Masterise tiếp tục khẳng định uy tín và năng lực vượt trội trên hành trình kiến tạo những công trình kiến trúc đẳng cấp và trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng.
“Be The Celebration” - Chốt lịch đến ngay lễ hội đón năm mới 2025 tại trung tâm mới

“Be The Celebration” - Chốt lịch đến ngay lễ hội đón năm mới 2025 tại trung tâm mới

(LĐTĐ) Sau 02 năm liên tiếp lễ hội đón năm mới diễn ra vô cùng thành công tại The Global City, trung tâm mới của TP.HCM tiếp tục chào đón năm 2025 rực rỡ với Lễ hội đón năm mới hoàn toàn khác biệt, nơi khai mở mọi niềm vui và truyền cảm hứng khám phá bất tận cho hàng triệu người dân, du khách trong và ngoài nước, với tên gọi “The Global Celebration Party”.
Khu đô thị nào có giá đất cao nhất Hà Nội?

Khu đô thị nào có giá đất cao nhất Hà Nội?

(LĐTĐ) Tây Hồ Tây tiếp tục là khu đô thị giá đất cao nhất Hà Nội, với hơn 113 triệu đồng mỗi m2, tăng 225% sau điều chỉnh, theo bảng giá của Thành phố.
Grand Marina, Saigon – sống tinh hoa trên nền di sản

Grand Marina, Saigon – sống tinh hoa trên nền di sản

(LĐTĐ) Grand Marina, Saigon đã định hình một phong cách sống đẳng cấp và tinh tế, khẳng định vị thế xã hội của các chủ nhân và là biểu tượng cho những giá trị trường tồn qua thời gian.
Bảng giá đất mới, giải phóng mặt bằng sẽ nhanh

Bảng giá đất mới, giải phóng mặt bằng sẽ nhanh

(LĐTĐ) Vừa qua, Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019. Với việc ban hành quyết định này, kỳ vọng một số vấn đề “nóng” liên quan đến giá, giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ được giải quyết.
Cải tạo một loạt chung cư cũ góp phần hạ nhiệt giá nhà

Cải tạo một loạt chung cư cũ góp phần hạ nhiệt giá nhà

(LĐTĐ) Tại Quyết định phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Chính phủ có đề cập tới nhiệm vụ của Hà Nội trong việc cải tạo các khu chung cư cũ, các khu nhà ở không bảo đảm tiêu chuẩn. Nhằm hiện thực hoá mục tiêu này, ngay trong năm 2024 Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội đã có nhiều hành động thể hiện quyết tâm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, đảm bảo chỗ ở cho người dân, góp phần hạ nhiệt giá chung cư.
Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu tăng cường rà soát các sàn giao dịch bất động sản

Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu tăng cường rà soát các sàn giao dịch bất động sản

(LĐTĐ) Sở Xây dựng thành phố Hà Nội vừa ban hành văn bản yêu cầu kiểm tra và rà soát các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn. Động thái này nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường.
Xem thêm
Phiên bản di động