Luật sư bày cách mua nhà ở hình thành trong tương lai

Người mua chủ quan

Năm 2011, tin lời người quen giới thiệu, đọc các thông tin giới thiệu về dự án thấy phù hợp nhu cầu của gia đình, chị Ngô Hồng T. (trú tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) ký hợp đồng “hợp tác kinh doanh” với chủ đầu tư một Dự án biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng tại huyện Ba Vì. Theo hợp đồng, với số tiền đầu tư 2 tỷ đồng, sản phẩm chị nhận được là một căn biệt thự nghỉ dưỡng với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện nghi. Theo tiến độ thì năm 2012, chị sẽ được bàn giao nhà và sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi nhận gần 1 tỷ đồng từ chị T., chủ đầu tư không thực hiện dự án theo tiến độ cam kết.

Và cho đến nay, đã 10 năm trôi qua, Dự án trên không triển khai được, lô đất được giới thiệu là của chị T. cũng chỉ là trên bản vẽ, không có mốc giới trên sườn đồi đầy cây dại mọc. Mất rất nhiều thời gian nhắn tin, gọi điện, tìm chủ đầu tư để lấy lại tiền, nhưng đến nay, chị cũng mới đòi được một nửa… Sau này, chị T. cũng mới biết, “dự án” mà chị đầu tư ngay từ ban đầu đã không được cơ quan chức năng nào cho phép, cấp Giấy chứng nhận đầu tư…

Luật sư Nguyễn Minh Long khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ cơ sở pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tình trạng đầu tư, mua bán nhà đất hình thành trong tương lai khi chưa hiểu rõ tính pháp lý của dự án như chị T. không ít. Hậu quả là người mua mất rất nhiều thời gian để đòi lại tiền đã đầu tư, và trong thực tế, không ít vụ việc phải ra Tòa nhưng cũng không dễ đòi lại được tiền.

Trong thực tế cũng xảy ra không ít trường hợp, dự án chưa tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, các điều kiện khác nên chưa được mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán để huy động vốn của người mua. Nhiều trường hợp, do chưa đủ điều kiện bán, chủ đầu tư sẽ “lách” bằng cách cho khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư… nhưng bản chất là hợp đồng mua bán…

Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành công văn số 2096/BXD-QLN quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Tại công văn này, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn các tỉnh, thành…

Hiểu luật để tránh rủi ro

Vậy làm thế nào để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không bị rủi ro, luật sư Nguyễn Minh Long - Giám đốc Công ty luật Dragon, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho hay, dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Thậm chí khách hàng mua phải căn hộ “trên giấy” bằng những hình thức huy động vốn trái phép như thỏa thuận/phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn… Vì vậy, trước khi quyết định mua, người dân cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án.

“Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc bỏ tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không. Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”, luật sư Long cho biết.

Bên cạnh đó, theo luật sư Long, người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ rất quan trọng là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư (chứng minh dự án xây dựng trên “đất sạch”, không tranh chấp); Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, để chứng minh công trình xây dựng có phép, hạn chế chậm tiến độ do bị đình chỉ thi công vì thiếu giấy tờ pháp lý. Sau đó, người mua cần tìm hiểu và tự đối chiếu thông tin chủ đầu tư cung cấp với thông tin các cơ quan quản lý đất đai như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán để kiểm chứng.

Đồng thời, luật sư Nguyễn Minh Long cũng khuyến cáo, người mua nhà cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, trong đó cần chú ý người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Cùng với đó, nắm rõ các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Đối với nhà đất, đó là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có văn bản của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Đồng thời, phải có bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng kí với chủ đầu tư để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Trong các loại giao dịch thì giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch rất phức tạp. Để tránh rủi ro, khách hàng cần tìm hiểu rõ về tính pháp lý của dự án và nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cố tình làm trái hợp đồng, người mua có thể khởi kiện đến Tòa án, còn với những dự án được xác định là thiếu cơ sở pháp lý nên không thể xây dựng, hoặc những dự án “ma”, có dấu hiệu lừa đảo… người mua cần tố cáo đến cơ quan Công an để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Phạm Thảo