Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Quyền lợi của người dân phải đặt lên hàng đầu

Hai phương án lựa chọn

Theo dự thảo sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hai phương án. Phương án 1 sẽ cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Trường hợp này nếu chung cư cũ, hư hỏng thì tiếp tục áp dụng Nghị định 69. Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.

Ảnh minh họa

Cho rằng công trình nhà chung cư không thể vĩnh cửu nên Bộ Xây dựng đang “nghiêng” về phương án cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư. Sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ cho người dân. Theo Bộ Xây dựng, hiện chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành thì thời hạn sử dụng của công trình xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Đáng nói hơn, căn cứ vào Điều 126 Luật Đất đai thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Do đó, đây cũng là vấn đề cần phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

“Về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Vì vậy, đây cũng là vấn đề cần phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự”, Bộ Xây dựng lý giải cho đề xuất này.

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ vừa qua (đối với các nhà chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994) cho thấy sự khó khăn, vướng mắc trong công tác thu hồi, di dời, việc phá dỡ nhà chung cư bị kéo dài, mất nhiều thời gian và ảnh hưởng lớn tới công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị, ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Căn cứ tình hình thực tế hiện nay cho thấy, trong thời gian tới cũng cần phải quan tâm đến các chung cư được xây dựng từ khi có Luật Nhà ở 2005 trở lại đây để có các quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan Nhà nước thực hiện việc thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, tránh tình trạng lặp lại các tồn tại trong thời gian vừa qua như đối với loại hình chung cư cũ. Do đó, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là hết sức cần thiết…

Liên quan đến vấn đề này, trong một hội nghị góp ý sửa đổi Luật nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản diễn ra vào cuối tháng 4 vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, chia sẻ, trên thế giới nhiều nước đã quy định nội dung này. Có nước quy định thời gian sở hữu 40 năm, có nước 70 năm, có nước 100 năm. Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư không. Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu.

Hài hòa lợi ích các bên

Viện dẫn các quy định của Luật hiện hành, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp “sổ hồng” thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có “sổ hồng” thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn.

Theo Bộ Xây dựng việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là hết sức cần thiết, góp phần hạn chế các “tồn tại” như đối với loại hình tập thể cũ. Ảnh minh họa

Lý giải vấn đề này, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, trong giao quyền sử dụng đất có: Giao quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và giao quyền sử dụng đất có thời hạn. Với các khu vực cấp đất có thời hạn sử dụng nhất định, việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ hoàn toàn phù hợp. Hiện nay, đất xây dựng chung cư trong các khu đô thị mới hoặc một số khu đất chuyển đổi chức năng thường có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm. Từ thực tế này, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng thời hạn cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư.

Cũng đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kì, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ là phù hợp, vấn đề này cũng là xu hướng chung của thế giới mà Việt Nam cần phải học. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này.

Tuy nhiên, dù là một chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Bên cạnh đó, để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, Nhà nước và người dân, chìa khóa nằm ở thời gian làm thủ tục pháp lý dự án phải được rút ngắn, đơn giản nhất có thể để có được chi phí hợp lý. Thứ ba, cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.

Để thực hiện được chính sách cấp “sổ hồng” có thời hạn cho chung cư, Kiến trúc sư Chu Khánh Toàn, Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng tổng hợp (NAGECCO) cho rằng, Luật không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân.

Trường hợp nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Ngoài ra, với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố. “Cần đánh giá tác động về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 năm trong Luật Nhà ở cùng các chính sách pháp luật liên quan khác. Việc sửa đổi phải đảm bảo quy định đồng bộ, tránh xung đột, chồng chéo vừa bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, nhà đầu tư... Trong đó, quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân phải đặt lên cao nhất”, Kiến trúc sư Chu Khánh Toàn cho hay./.