Đảm bảo hài hòa quyền lợi các bên

Để tháo gỡ vướng mắc này, trong Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn, Hà Nội sẽ áp dụng giải pháp phân làm 3 cấp độ. Đối với khu chung cư cũ có quy mô trên 2ha sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500. Trong đó, nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất, đảm bảo cân đối tổng thể toàn khu đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ nhằm nâng cao điều kiện sống của người dân, tạo bộ mặt kiến trúc đô thị là việc làm cấp thiết.

Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư cũ để có thể nghiên cứu triển khai đầu tư xây dựng cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Đối với nhóm chung cư cũ có quy mô dưới 2ha sẽ lập tổng mặt bằng và thực hiện như đối với các khu chung cư cũ. Trường hợp diện tích đất nhỏ, chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận hoặc quận lân cận. Còn với các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ sẽ lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ hoặc đề án nghiên cứu phương thức quy gom tái định cư tại chỗ các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ trên địa bàn phường, quận hoặc quận lân cận. Bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có để giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số) để tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Điểm đặc biệt trong đề án này đó là Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch; thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn; nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình...

Nhấn mạnh vai trò chủ đạo của chính quyền trong cải tạo chung cư cũ, PGS.TS. Nguyễn Văn Hùng - nguyên Hiệu trưởng Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, cho rằng, trong quy hoạch chính quyền phải nắm được vai trò chủ đạo, thậm chí có thể chủ động “thuê” tư vấn nước ngoài hỗ trợ lập quy hoạch, từ đó tiến hành đấu giá các lô đất phù hợp. Việc làm này sẽ do thị trường điều tiết, cứ nhìn lại sự chênh lệch giữa giá trị đền bù với giá trị thị trường của lô đất sẽ thấy rõ.

“Việc quan trọng nhất là phải đảm bảo lợi ích 3 bên nhà nước, người dân, và doanh nghiệp. Trước mắt, Thành phố cần xây dựng một bộ khung cơ bản từ hệ số đền bù k, hệ số nhà đất… sau đó có thể tùy từng dự án để có điều chỉnh phù hợp”, PGS.TS. Nguyễn Văn Hùng nhấn mạnh…

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố đã chỉ rõ những vấn đề cần khắc phục: Công khai, minh bạch trong chế độ ưu đãi đối với nhà đầu tư, đối tượng hưởng chính sách; rút ngắn thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục hành chính đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền… Đây thực sự là niềm mong mỏi của cả chính quyền và những hộ dân sống tại các khu tập thể cũ từ nhiều năm nay. Đặc biệt, việc triển khai đề án không những giải quyết những “nút thắt” trong quy hoạch đô thị mà nếu làm tốt còn góp phần hài hòa, bình ổn thị trường nhà đất hiện nay./.