Có nên lo ngại gom đất nông nghiệp để đầu cơ?

Quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên, nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức, thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…

Một điểm thay đổi nổi bật nữa liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…

Với những quy định mới trong Luật Đất đai 2024, dự báo sẽ có nhiều tác động đến đất nông nghiệp trong thời gian tới. Từ đó, thị trường bất động sản nông nghiệp được kỳ vọng sôi động trở lại.

Như vậy, từ ngày 1/8/2024, phân khúc đất nông nghiệp chính thức được "cởi trói" với điểm mới của Luật Đất đai 2024 là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai 2024, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất.

Theo bảng giá đất ở nhiều địa phương, đất nông nghiệp cũng được điều chỉnh tăng lên. Như tại Hà Nội, đất trồng lúa và cây hàng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản tăng thêm khoảng 15%, một số phường, xã có giá cao nhất 290 nghìn đồng/m2. Bảng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư cũng được bổ sung quy định linh hoạt.

Theo đó, giá đất nông nghiệp trong khu dân cư có thể cao hơn giá đất nông nghiệp ngoài khu dân cư, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng tại các khu vực khác.

Theo Luật Đất đai 2024, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất. (Ảnh minh họa: BT)

Đặc biệt, từ 1/4/2025, nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này sẽ được thí điểm trong 5 năm.

Điều kiện dự án được thí điểm chính sách này là khu, thửa đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Khu, thửa đất nằm trong danh mục do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Dự án được chọn thí điểm phải ở đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Trước những lo ngại về đầu cơ đất nông nghiệp, tại tọa đàm "Bất động sản năm 2025: Tìm kiếm cơ hội trong thách thức", ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng “Khái niệm đầu cơ cần thay đổi, tôi cho đây là đầu tư”.

Theo ông Bình, đối với đất nông nghiệp, giá tăng lên là nhìn nhận đúng về giá trị vốn có của nó. Đất nông nghiệp tăng do bảng giá một phần, còn phần lớn do người dân thấy giá trị giá đất tăng lên. Giá đất nông nghiệp tăng lên, người dân sử dụng đất sẽ quý trọng đất hơn, bản thân người dân ý thức đầu tư vốn, bỏ ra công của bồi bổ đất để làm tăng sinh lợi từ đất, kích thích chuyển dịch đất nông nghiệp để người có nhu cầu mua, dễ tiếp cận hơn.

Trước đây, Luật Đất đai không cho người không làm nông nghiệp được sở hữu, sử dụng đất nông nghiệp, sở hữu đất trồng lúa, nhưng nay đã có thể được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Điều này có thể giúp người dân làm việc ở lĩnh vực khác như công chức, viên chức đam mê có nông nghiệp có thể nhận chuyển nhượng để trồng lúa. Bên cạnh đó, người dân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, được gom đất để làm các dự án nông nghiệp.

“Tôi không lo đầu cơ khi giá đất nông nghiệp tăng lên, nỗi lo lớn hiện nay là làm sao để đất nông nghiệp không lãng phí, không bỏ hoang. Khi đất nông nghiệp tăng giá, người ta có thế sử dụng lợi thế đất đai, chăm lo vun vén cho thửa ruộng của mình một cách tốt hơn.

Đối với lo ngại nhà đầu tư gom đất nông nghiệp, tôi cho rằng không đơn giản, bởi khi gom đất thì phải được nhà nước cho phép đúng quy hoạch, khi thỏa thuận đền bù. Người dân, doanh nghiệp phải xin Nhà nước thỏa thuận, khi cơ quan nhà nước cho phép họ mới được quyền thỏa thuận với người dân”, ông Lê Văn Bình nhấn mạnh.

Bảo Thoa