Cần sớm gỡ vướng bất cập trong triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận, thị trường bất động sản 30 năm qua trải qua nhiều dấu ấn thăng trầm. Trong đó, 70% vướng mắc chủ yếu của thị trường bất động sản là về pháp lý. Ông Châu đánh giá cao Nghị quyết 18 của Trung ương, đã tạo cơ chế để sửa đổi nhiều văn bản, giúp cho các vướng mắc pháp lý dần tháo gỡ.

Kiến nghị sửa đổi một số nội dung trong Luật Đất đai, ông Châu dẫn chứng một số bất cập như: Khoản 1 và 6 Điều 127 Luật Đất đai không cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với đất ở và đất khác không phải là đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đồng thời ông cũng băn khoăn, tại sao đã là đất ở rồi, mà Điều 122 lại quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để làm nhà ở thương mại?

Theo ông Châu, tài chính đất đai là vấn đề rất lớn. Hiện nay chúng ta đang quy định bảng giá đất áp dụng hàng năm.

“Khi xây dựng quy định này, chúng tôi đã đề xuất giữ cơ chế Bảng giá đất có hiệu lực 5 năm, và hàng năm có điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất. Chúng ta phải có quan điểm rất rõ là Nhà nước không tận thu, mà giá trị đất đai tăng lên do nhà đầu tư đầu tư, Nhà nước sẽ điều tiết qua chính sách thuế.

Điều 257 Luật Đất đai quy định từ 1/8/2024 đến cuối năm 2025 các địa phương ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Cần sớm tháo gỡ các vướng mắc trong thực hiện triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất. Ảnh: VGP

Nhưng trong Nghị định 103/NĐ-CP lại quy định áp dụng bằng 100% giá đất của bảng giá đất, nên dẫn tới mức nộp tiền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình quá cao. Hiện, Bộ Tài chính đang đề xuất giảm xuống còn 30% với diện tích trong hạn mức đất ở, mức 50% với những đất ngoài hạn mức đất ở. Chúng tôi thấy rằng, các mức này vẫn còn rất cao, đề nghị áp dụng mức 20% với đất ở trong hạn mức, còn ngoài hạn mức, áp mức 30% là hợp tình, hợp lý”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị về phương pháp định giá đất, bên cạnh phương pháp thặng dư, nên xem xét áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án.

Cũng theo ông Châu, trong các sản phẩm nhà ở thì làm dự án nhà ở xã hội cho thuê là khó nhất. Nhưng các luật thuế hiện nay mới cho phép áp dụng thuế giá trị gia tăng 5%, thay vì 10%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, thay vì 20% với các dự án này. Theo ông Châu, mức thuế này vẫn chưa thật sự ưu đãi và hiện dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đều hưởng ưu đãi giống nhau, nên chưa khuyến khích nhà đầu tư...

Cho rằng Luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập, GS.TS Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) dẫn chứng, Luật Đất đai 2024 sử dụng 20 lần khái niệm “dự án có sử đụng đất”, liên quan đến nhiều khâu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đấu thầu, đấu giá... nhưng nội hàm, tiêu chí không rõ.

“Tôi từng hỏi một số chuyên gia, có dự án nào không sử dụng đất không? Thực tế, hầu như dự án nào cũng sử dụng đất, kể cả việc lập văn phòng tư vấn nhỏ, cần xây trụ sở thì đó cũng cần có sử dụng đất. Vì vậy, nếu không xác định rõ ràng thế nào là dự án có sử dụng đất thì rất khó để thực thi và quản lý.

Chưa kể, để xác định dự án này có phải là dự án có sử dụng đất hay không lại phụ thuộc vào điều kiện đặc thù của từng địa phương, thì chúng ta xử lý như thế nào? Tiêu chí nào là dự án có sử dụng đất phải do luật định, chứ tại sao lại để cho các quyết định cá biệt của các địa phương xác định”, GS.TS Lê Hồng Hạnh phân tích.

Ông Hạnh cũng nhìn nhận, tiêu chí không rõ thì việc góp vốn, giao dịch tài chính, đầu tư cho dự án sử dụng đất đó... sẽ gặp nhiều vấn đề, dễ xảy ra tranh chấp. Ông cho biết thêm, dù Luật Đất đai mới áp dụng gần 1 năm, với điểm mới là cho phép giải quyết tranh chấp đất đai tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế, nhưng hiện VIAC đã tiếp nhận một số vụ tranh chấp liên quan đến dự án có sử dụng đất...