Cần quy định chặt chẽ về đặt cọc trong mua bán bất động sản

Tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách mới đây, các đại biểu đã thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thời điểm đặt cọc, mức tiền đặt cọc… khi mua bán bất động sản nhận được nhiều ý kiến của các đại biểu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí cần quy định về đặt cọc và số tiền đặt cọc trong dự thảo Luật, vì nếu không quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa, về thời điểm đặt cọc thì sẽ có nhiều rắc rối phát sinh. Trên thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn, vì thiếu những quy định này. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua khi huy động tiền cọc quá sớm.

Đại biểu cũng cho biết, có những dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai đã huy động tiền đặt cọc của người mua và huy động tiền đặt cọc quá nhiều, có những dự án huy động từ 30 đến 50% tổng giá trị của công trình, đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ bị mất tiền oan.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí cần quy định về đặt cọc và số tiền đặt cọc trong dự thảo Luật. Ảnh: Quốc hội

Có những dự án may mắn hơn không triển khai được, trả lại tiền cọc cho người mua nhưng tiến độ trả cũng rất chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt, người mua đóng tiền sau đó không biết đến bao giờ mới nhận được tiền mình đã đóng. Khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài.

Nhấn mạnh nhà ở là một tài sản lớn, hiện nay giá nhà ở vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của người dân, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi rủi ro xảy ra, người mua bị mất một khoản tiền rất lớn. Trên thực tế đã có rất nhiều gia đình bị đẩy đến cảnh khốn cùng vì mua nhà ở của các dự án “ma”.

Dự thảo Luật nêu 2 phương án về đặt cọc, đại biểu nhất trí với phương án 1, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng.

“Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo tôi là hợp lý.

Với những ràng buộc như vậy vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có sự trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định dẫn đến việc chủ đầu tư sẽ huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất khả năng thanh toán, trả lại tiền cọc cho người mua”, đại biểu đoàn Hải Dương nói.

Toàn cảnh phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội

Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định mức đặt cọc có thể dao động từ 5% đến 10% là phát biểu của đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Đoàn Quảng Bình). Lý do, theo đại biểu là nhằm tránh tình trạng số tiền đặt cọc quá thấp dễ dẫn đến khách hàng và nhà đầu tư sẽ dễ dàng chấp nhận bỏ cọc khi không còn nhu cầu. Trong thực tế những trường hợp này cũng đã xảy ra…

Phát biểu tại hội nghị, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trong vấn đề đặt cọc có hai nội dung là thời điểm và mức tiền đặt cọc. Về thời điểm đặt cọc, đa số các đại biểu đều ủng hộ theo phương án đặt cọc ở thời điểm có thiết kế cơ sở, khi có thiết kế cơ sở thì đã bảo đảm cơ sở pháp lý và các điều kiện để triển khai các các dự án cùng với các giấy tờ pháp lý về dự án khác.

Về mức tiền đặt cọc, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay: “Trong tư tưởng để xây dựng vấn đề đặt cọc này, chúng tôi đã thống nhất đặt cọc không được quá cao, quá cao thì sẽ dẫn đến loại trừ các doanh nghiệp không bảo đảm năng lực, nhưng không được quá thấp, vì quá thấp có thể dẫn đến trường hợp hủy kèo, sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc và chúng tôi đã nâng mức này từ 2 lên 10%”.

Tuy nhiên, có đại biểu cho rằng mức 10% có vẻ cao quá, có thể biến đặt cọc thành huy động vốn. Do đó, ông Vũ Hồng Thanh cho biết thời gian tới sẽ tiếp tục nghiên cứu để quy định mức tiền đặt cọc hợp lý, không quá cao và cũng không quá thấp.

Dự thảo Luật hiện quy định hai phương án. Phương án 1 là: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.