Cải tạo một loạt chung cư cũ góp phần hạ nhiệt giá nhà

Một loạt chung cư cũ được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây mới

Ngày 12/12/2024 Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Quyết định số 1569/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm, đột phá phát triển được Chính phủ nhắc tới là việc Hà Nội có trách nhiệm bảo tồn, tôn tạo các khu phố cổ, phố cũ; phát huy giá trị văn hóa, lịch sử, các công trình kiến trúc tiêu biểu gắn với phát triển du lịch bền vững. Song song với đó là cải tạo các khu chung cư cũ, các khu nhà ở không bảo đảm tiêu chuẩn an toàn phòng chống cháy nổ, cứu hộ, cứu nạn.

Với sự đổi mới của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thủ đô… sẽ góp phần hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước trong việc xây mới, cải tạo các chung cư cũ.

Trước khi Quyết định Quy hoạch Thủ đô Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Hà Nội đã có nhiều biện pháp cải tạo các chung cư cũ. Gần đây nhất là văn bản số 580/TB-VP ngày 11/12/2024, truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND Thành phố Dương Đức Tuấn, Phó trưởng Ban Thường trực Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố về tình hình triển khai Đề án và các Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Tại văn bản này, UBND Thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình hoàn thành việc trình duyệt quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ trong tháng 12/2024; khẩn trương nghiên cứu, trình duyệt tổng mặt bằng cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Bộ Tư pháp.

UBND quận Đống Đa khẩn trương trình duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam trong quý I/2025; khẩn trương hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại Nhà chung cư số 51 Huỳnh Thúc Kháng trong tháng 12/2024; chủ trì, phối hợp với các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng nghiên cứu chỉ đạo của Bí thư Thành ủy, đề xuất phương án cải tạo, xây dựng lại tập thể số 60 Thổ Quan, quận Đống Đa trong tháng 12/2024, đảm bảo khả thi, nhanh chóng.

UBND quận Thanh Xuân khẩn trương trình duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam. UBND quận Cầu Giấy khẩn trương trình duyệt quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân trong tháng 12/2024.

UBND các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng khẩn trương thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn; quận Hoàn Kiếm trình duyệt Đề án quy gom các chung cư độc lập, đơn lẻ trong tháng 12/2024; quận Hai Bà Trưng nghiên cứu, đề xuất phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư số 33 Nguyễn Bỉnh Khiêm trên cơ sở xây dựng Đề án quy gom, hoán đổi phù hợp, hoặc thực hiện phương án quy gom các chung cư độc lập, đơn lẻ vào khu vực thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Hà Nội hiện có khoảng 250.000 người dân sinh sống trong 1.579 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Trong đó, chỉ riêng các quận nội thành, có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ cần được cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt, có 6 khu chung cư thuộc cấp độ nguy hiểm D (cấp độ nguy hiểm nhất), buộc phải phá dỡ để tái xây dựng, như: Nhà C8 tại khu tập thể Giảng Võ, G6A khu tập thể Thành Công, nhà A khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp và một số khu khác.

Giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng

Thông báo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, trên địa bàn cả nước có 8 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn, trong đó: Số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 4 dự án với quy mô 2.084 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 3 dự án với quy mô 2.676 căn.

Báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tới Bộ Xây dựng thể hiện, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Theo đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Phan Mạnh, quyết tâm của UBND thành phố Hà Nội thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ thực hiện nhiệm vụ với Chính phủ và người dân mà còn góp phần làm hạ nhiệt cơn sốt căn hộ chung cư đang diễn ra trên địa bàn.

Từ nay tới năm 2030, với hàng nghìn căn hộ chung cư cũ được xây mới hoặc cải tạo sẽ là nguồn cung lớn giải toả cơn khát nhà ở thuộc phân khúc chung cư. Nếu Hà Nội rút ngắn được lộ trình thời gian cải tạo, xây mới chung cư sớm hơn từ một đến hai năm, chắc chắn giá nhà ở sẽ giảm rõ rệt.

Một loạt chính sách được điều chỉnh kịp thời

Một thuận lợi khác được chuyên gia Nguyễn Phan Mạnh viện dẫn là việc, ngày 10/12/2024 Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, phân khúc chung cư bình dân vẫn tăng, gần như không có căn hộ chung cư bình dân giá 25 triệu đồng/m2. (Ảnh: K.H)

Thủ tướng yêu cầu lãnh đạo các bộ ngành liên quan và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, các đối tượng thụ hưởng được tiếp cận nhà ở xã hội. Đặc biệt, Chính phủ yêu cầu trong năm 2024: Hoàn thành ban hành, sửa đổi các văn bản liên quan đến Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hướng, giảng viên Học viện Tư pháp, Trưởng Văn phòng luật Hoàng Hưng, đồng loạt các luật là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, kèm theo đó là hàng loạt văn bản dưới luật như các Nghị định, Thông tư quan trọng về đất đai, nhà ở cũng có hiệu lực. Tiếp theo là Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, trong đó có nhiều chính sách mới, hấp dẫn, liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, góp phần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa chính quyền, cư dân và doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án.

Cùng với đó, Luật Thủ đô năm 2024 có quy định đối với trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở thì UBND Thành phố được quyền thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận.

Luật sư Hướng đánh giá, sự đổi mới này đẩy mạnh phân cấp uỷ quyền cho địa phương và đặc biệt là quy định đưa nhiều khu chung cư cũ vào thành một khu cao tầng mới được coi là chìa khoá, không chỉ để tháo gỡ những vướng mắc, giúp hài hoà lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, chủ đầu tư, và người dân, mà còn đẩy nhanh được tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm.

Càng nhiều căn hộ được đưa ra thị trường thì càng đáp ứng được mong muốn về chỗ ở cho người dân, góp phần hạ nhiệt giá căn hộ, đất đai đang khó kiểm soát như hiện tại.

Khắc Hạnh