Gỡ vướng trong quản lý sử dụng nhà chung cư

	Tăng cường hiệu lực quản lý, sử dụng chung cư cao tầng
	Chuẩn bị giám sát việc quản lý, sử dụng nhà chung cư
	Hà Nội sắp kiểm tra hàng loạt nhà chung cư

Người dân khó khăn, chính quyền lung túng

Luật Nhà ở quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Quy định là vậy, nhưng thực tế, việc thành lập Ban quản trị hoàn toàn không dễ, vì đây là mô hình mới, đa số cư dân lần đầu sống trong các tòa nhà cao tầng, chưa trải nghiệm hết bất cập của hệ thống hạ tầng dùng chung tòa nhà.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng trên địa bàn thành phố thì có 137 nhà xây dựng trước khi có Luật Nhà ở năm 2005 và 551 nhà xây dựng sau khi có Luật Nhà ở.

Người dân căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư sớm khắc phục những sai phạm trong công tác PCCC tại khu chung cư trên phố Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai.

Dù có nhiều nỗ lực của các bên, nhưng đến nay mới có 418 tòa nhà thành lập Ban quản trị. Ông Nguyễn Chí Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, nguyên nhân của việc chậm thành lập Ban quản trị, do một số ít chung cư mới hoàn thành chưa đủ số hộ dân về ở, còn lại đa số cư dân thờ ơ, không đến dự hội nghị, nên không đủ tỷ lệ theo quy định. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư cố tình chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, nhằm chậm trễ bàn giao hồ sơ, công tác vận hành, quỹ bảo trì…

Ngoài ra, chính quyền địa phương chưa sát sao đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức hội nghị, hoặc đứng ra tổ chức khi có đơn yêu cầu của cư dân theo luật định. Hiện tại các quận như: Ba Đình có 11 nhà, Đống Đa có 9 nhà, Hai Bà Trưng có 6 nhà, Tây Hồ có 7 nhà, Cầu Giấy có 30 nhà, Thanh Xuân có 13 nhà, Long Biên có 24 nhà, Hoàng Mai có 34 nhà, Bắc Từ Liêm có 31 nhà, Nam Từ Liêm có 77 nhà,… chưa thành lập ban quản trị.

Việc thành lập Ban quản trị đã khó khăn, nhưng khi có Ban quản trị theo luật định, thì việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư; diện tích chung-riêng; quỹ bảo trì; công tác vận hành tòa nhà cũng không ít gian nan. Hiện tại, trên địa bàn thành phố Hà Nội mới có 261 nhà, cụm nhà chung cư bàn giao diện tích chung-riêng; 211 nhà, cụm nhà chung cư bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; 183 nhà, cụm nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho phần sở hữu chung cho Ban quản trị. Nguyên nhân việc chậm xác định sở hữu chung - riêng, do một số chủ đầu tư chây ỳ trong việc phân định, bàn giao diện tích cho cư dân.

Theo ghi nhận thực tiễn, Hà Nội có 10% số nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với Ban quản trị, Ban quản trị với cư dân, Ban quản trị với Ban quản trị, cư dân với cư dân… chưa giải quyết triệt để. Do chính quyền vào cuộc chậm trễ, lúng túng trong giải quyết, dẫn đến việc tranh chấp đẩy lên đỉnh điểm, một số tòa chung cư cư dân tập trung biểu tình để phản đối chủ đầu tư, Ban quản trị và chính quyền địa phương.

Tại buổi làm việc giữa Đoàn giám sát HĐND Thành phố với quận Thanh Xuân, ông Nguyễn Xuân Lưu – Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân thừa nhận, việc nắm bắt tình hình cư dân, giải quyết mâu thuẫn phát sinh gặp khó khăn đối với chính quyền địa phương, bởi nhiều khu chung cư khi đưa vào sử dụng không thông báo cho chính quyền địa phương biết để giám sát từ đầu. Nhiều chung cư chưa đủ điều kiện về hạ tầng đã cho cư dân về ở.

Qua thực tế giám sát tại một số quận của Hà Nội, ông Vũ Ngọc Anh - Phó Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Hà Nội cho hay, vai trò quản lý nhà nước đối với các khu chung cư còn mờ nhạt, không có mối liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị tòa nhà, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp của tòa nhà thuộc chính quyền sở tại. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng nắm bắt, tham mưu các với UBND Thành phố chỉ đạo tháo gỡ những tồn tại, bất cập vẫn chưa kịp thời; công tác tuyên truyền, hướng dẫn cư dân tuân thủ các quy định pháp luật “hời hợt”.

Cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền sở tại

Cho rằng việc giải quyết tranh chấp hiện nay mới chỉ là phần ngọn, ông Trần Việt Anh - Giám đốc Trung tâm bảo tồn di sản Thăng Long - Hà Nội (thành viên Ban đô thị HĐND Thành phố) phân tích: Đa số người mua nhà hiện nay đều trên giấy, khi dự án mới chỉ là ô đất trống, hoặc đang xây dựng phần móng. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư lại xin điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế mà người dân không biết.

Đến khi nhận nhà, sử dụng mới nảy sinh phức tạp, tranh chấp, khiếu kiện do không đúng với hợp đồng mua bán, thiếu diện tích cộng đồng, sân chơi, tường rào, thậm chí chia nhỏ căn hộ, gây áp lực về dân số, sử dụng tiện ích chung. Vì vậy, để giải quyết tận gốc rễ của vấn đề, theo ông Trần Việt Anh, ngoài việc phải làm tốt công tác tuyên truyền, thì Nhà nước cũng cần quy định rõ điều kiện cần và đủ đối với chủ đầu tư khi bán nhà.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nguyên Quân - Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố cho biết thêm, theo quy định, trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư đẩy nhanh việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, giải quyết các vấn đề phát sinh thuộc UBND cấp quận, huyện, thị xã và xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư trên địa bàn.

Vì thế, các quận, huyện, thị xã cần phải chỉ đạo, rà soát khắc phục ngay những tồn tại trong quản lý, vận hành tòa nhà. Trong đó, cần áp dụng chế tài xử lý vi phạm theo Điều 66 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về các mức tiền phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư và Chỉ thị 15/CT-UBND của UBND Thành phố về tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Từ thực tiễn cho thấy, mâu thuẫn lớn nhất trong các tòa chung cư thương mại chính là vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2%. Đây là khoản tiền quy định bắt buộc của người mua căn hộ chung cư, để dùng cho việc bảo trì tòa nhà sau này. Theo một số chuyên gia bất động sản và đại diện văn phòng luật sư, UBND thành phố Hà Nội nên áp dụng phương pháp giữ quỹ bảo trì mới, cả chủ đầu tư và Ban quản trị không giữ quỹ bảo trì, mà sẽ là một đơn vị trực thuộc UBND thành phố quản lý trên cơ sở tài khoản ngân hàng riêng từng tòa nhà.

Khi bán nhà, chủ đầu tư phải nộp tiền 2% quỹ bảo trì vào tài khoản; đơn vị quản lý quỹ bảo trì cấp thành phố duyệt chi theo quy chế tài chính của Ban quản trị được hội nghị cư dân các tòa nhà chung cư thông qua. Như vậy, sẽ tránh được việc cư dân tố Ban quản trị chi tiêu không minh bạch tài chính; chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, phát sinh mâu thuẫn phức tạp như hiện nay.

Tại buổi làm việc giữa Đoàn giám sát HĐND Thành phố với Sở Xây dựng, ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND Thành phố cho biết, trước những mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài trong các tòa chung cư, UBND các quận, phường sở tại cần rà soát kỹ, đối chiếu các quy định, xác định rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, qua đó tham mưu, kiến nghị, hướng dẫn giải quyết triệt để.

Bởi chỉ khi xác định rõ trách nhiệm thì mới xử lý vi phạm của chủ đầu tư, giải tỏa mâu thuẫn, ổn định trật tự trên địa bàn. Bên cạnh đó, chính quyền sở tại cần tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến pháp luật để cư dân hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, tránh hiện tượng không tham dự hội nghị nhà chung cư theo quy định.

Hoàng Phúc