Bảo lãnh bất động sản: Nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ

	Soi tiềm lực của Tập đoàn bất động sản siêu sang
	TPHCM vào “top” 10 thành phố phát triển nhất thế giới nhờ bất động sản
	Hà Nội công khai hàng loạt ông lớn bất động sản nợ thuế

Có gỡ được rối...

Thực tế, chuyện doanh nghiệp nợ tiền thuế sử dụng đất thì chỉ doanh nghiệp biết với nhau, và khi bán dự án ra thị trường chủ đầu tư hiếm khi công khai việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án đó hay chưa. Bởi thế, mới có chuyện người dân nhận nhà 5 - 6 năm trời mà vẫn chưa có sổ đỏ. Đi tìm chủ đầu tư thì họ khất lần, tìm hiểu ra mới thấy, hóa ra dự án xin khất chậm nộp tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản bắt đầu có hiệu lực là một tín hiệu tốt cho thị trường BĐS, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc họ bị lừa đảo sau thời gian dài góp vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Trong trường hợp rủi ro, chủ đầu tư bỏ ngang dự án, người mua nhà vẫn được phía ngân hàng cam kết hoàn lại tiền.

Một vấn đề quan trọng khác cũng cần phải nhắc đến, đó là tình trạng đóng băng của thị trường BĐS dẫn đến chậm tiến độ của các dự án. Rồi việc chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng lại sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó. Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền… gây bức xúc cho dư luận, xã hội. Trao đổi về vấn đề này, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) khẳng định, tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, người mua nhà, thuê nhà có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư. Cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Người mua nhà được ngân hàng bảo lãnh sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà. “Việc thông qua ngân hàng bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí, tuy nhiên về cơ bản hoạt động này đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo niềm tin cho khách hàng, giúp các dự án BĐS bán được nhanh, giảm tồn kho, đồng nghĩa với ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn”, ông Sơn nhấn mạnh.

Khách hàng sẽ không còn phải lo sợ bị mất tiền khi mua nhà tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Câu chuyện mới nghe như vậy là rất hợp tình, hợp lý và phải nói là rất an toàn với nhà đầu tư, đồng thời là nền tảng quan trọng giúp thị trường BĐS trở nên công khai, minh bạch, phát triển một cách lành mạnh. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc triển khai chính sách này lại rất khó.

... khi còn nhiều khúc mắc

Đầu tiên, đó là câu chuyện về phí, theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Câu hỏi đặt ra, mức phí bao nhiêu là đủ? Mặc dù chưa có hướng dẫn cụ thể, nhưng hầu hết DN đều lo lắng trước quy định này. Lấy ví dụ nếu dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm thì theo quy định trên, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế); mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương 2 tỷ đồng/năm.

Mặt khác, hiện chưa rõ quy định số tiền bảo lãnh là bao nhiêu, giả sử số tiền là 100% dự án thì không doanh nghiệp nào thực hiện được; còn nếu số tiền chỉ vài phần trăm của dự án thì không ngân hàng nào dám phát chứng thư bảo lãnh, hoặc nếu bảo lãnh thì phí rất cao. Vì thế, theo nhiều chuyên gia, không thể có chuyện dự án khác nhau về mức độ rủi ro lại được cào bằng về mức phí bảo lãnh. Nên chăng, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng khung biểu phí, hoặc mức trần phí bảo lãnh để doanh nghiệp BĐS chủ động xây dựng phương án kinh doanh và cân đối tài chính cho dự án trước khi đưa ra thị trường.

Theo TS. Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, trong trường hợp này, bảo lãnh của ngân hàng là bảo lãnh cho dự án BĐS, khi dự án không hoàn thành, chậm tiến độ thì ngân hàng sẽ đứng ra trả tiền cho họ, đây là bảo lãnh không phổ biến, không mang tính truyền thống trong ngành ngân hàng. Chính vì vậy, các ngân hàng đang lúng túng trong việc xây dựng bảo lãnh này từ việc chọn chủ đầu tư đến hợp đồng bảo lãnh, thực hiện nghĩa vụ… “Sẽ chỉ một số ngân hàng đứng ra bảo lãnh theo hợp đồng với chủ đầu tư từ trước chứ ngân hàng không mấy mặn mà”, TS Hiếu nhận định.

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp, thay vì đưa thêm những quy định về phí bảo lãnh, để cam kết về quyền lợi người mua, Nhà nước có thể đưa ra quy định về thủ tục mua bán. Ví dụ, khi mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm BĐS…

Anh Tuấn