Mô hình “đổi đất lấy hạ tầng”: Nên thành lập hội đồng định giá độc lập

	Minh bạch và đúng quy định của pháp luật
	Vẫn chủ yếu lỗ hổng quản lý

Thực ra mô hình “đổi đất lấy hạ tầng” là hình thức mà doanh nghiệp tự bỏ vốn để đầu tư vào làm hạ tầng cơ sở cho địa phương, bù lại địa phương sẽ “trả” cho doanh nghiệp bằng đất đai để doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, mô hình này đã phát huy tác dụng.

Đổi đất lấy hạ tầng góp phần giải quyết vấn đề thiếu nguồn vốn cho đầu tư kết cấu giao thông (ảnh mang tính minh họa)

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn không ít bất cập mà báo chí phản ánh thời gian qua. Và để rà soát hiệu quả cũng như những bất cập của mô hình này, vừa qua Bộ Tài chính đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố đề nghị tạm dừng mô hình “đổi đất lấy hạ tầng” chờ Nghị định hướng dẫn chi tiết của Chính phủ.

Điều cần phải khẳng định lại, trong bối cảnh nguồn vốn ngân sách còn hạn hẹp, các hình thức đầu tư BOT đang có những khuyết tật thì muốn thúc đẩy kinh tế phát triển không còn cách nào khác phải tiên phong đầu tư kết cấu hạ tầng mà hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” là một cách làm sáng tạo. Vấn đề đặt ra, để không có những khuất tất hay lãng phí... trong việc thực hiện mô hình này mấu chốt có tính quyết định là khâu thẩm định giá.

13 năm trước, một trong những lỗ hổng lớn nhất khiến tài sản Nhà nước bị thất thoát trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước chính là khâu xác định giá trị tài sản doanh nghiệp (đất đai, tài sản và thương hiệu). Chính sự non kém này đã dẫn đến tình trạng định giá thì rẻ, hậu cổ phần hóa thì giá lên qua cao, Nhà nước bị thiệt đơn thiệt kép. Nay đến mô hình “đổi đất lấy hạ tầng” theo các chuyên gia kinh tế dường như vẫn phảng phất đâu đâu đó khâu định giá có vấn đề.

Ví dụ khi địa phương cần huy động vốn để làm công trình A, hạng mục B có với số vốn cần đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp B sau khi nghiên cứu hồ sơ chấp nhận đầu tư và bù lại địa phương cấp cho doanh nghiệp khoảng 1 ha đất (đất sạch) để doanh nghiệp đầu tư- kinh doanh). Đây là vấn đề rất bình thường trong công tác quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, chuyện tưởng bình thường lại nảy sinh hai lỗ hổng lớn, khiến một số dự án đổi đất lấy hạ tầng chưa phát huy tác dụng.

Thứ nhất, khi doanh nghiệp chấp nhận đầu tư theo hình thức này, địa phương đã cấp đất cho doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp huy động vốn để xây dựng, kinh doanh trên mảnh đất đó với tốc độ chóng mặt, còn dự án doanh nghiệp phải thực thi với chính quyền để được đổi lấy đất thì vẫn “ỳ ạch”... Hệ quả, phần đất mà chính quyền giao cho doanh nghiệp thì triển khai rất nhanh để kinh doanh thu lời, phần xây dựng hạ tầng cho chính quyền thì cố tình trây ỳ...

Thứ hai, khi tiến hành chào nhà đầu tư theo hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”, lẽ ra khâu thẩm định giá đất (giá trị) diện tích đất mà chính quyền sẽ giao cho doanh nghiệp làm hạ tầng phải được các cơ quan độc lập định giá rõ ràng. Ví dụ, doanh nghiệp A đầu tư làm con đường B cho chính quyền với tổng số 1.000 tỷ đồng, thì sẽ tương đương với bao nhiêu diện tích đất mà chính quyền phải đổi cho nhà đầu tư.

Nên nhớ định giá đất cũng giống như định giá tài sản doanh nghiệp (nghĩa là phải tính ở quá khứ, hiện tại và tương lai và cả vị thế miếng đất). Muốn định giá chuẩn, chính quyền không nên đứng là trực tiếp là hay cử các cơ quan chuyên môn làm mà tốt nhất nên thuê các tổ chức tư vấn và thành lập Hội đồng thẩm định giá.

Hội đồng thẩm định giá được chính quyền thuê và hoàn toàn độc lập về mặt hành chính. Mối quan hệ giữa chính quyền và Hội đồng thẩm định dựa trên nguyên tắc hợp đồng và theo đúng quy định của pháp luật. Hội đồng thẩm định định giá không chuẩn để phát sinh, trách nhiệm thuộc về Hội đồng thẩm định. Có làm như thế thì mô hình “đổi đất lấy hạ tầng” mới thực sự phát huy hiệu quả.

LÊ HÀ