M
10:41 | 14/11/2019

Điều chỉnh khung giá đất: Tiệm cận giá thị trường để tránh hai giá

(LĐTĐ) Theo chu kỳ 5 năm/lần, Hà Nội cùng nhiều địa phương khác trên cả nước tiến hành điều chỉnh giá đất. Một lần nữa, câu chuyện về bảng giá đất giữa thực tế và mức điều chỉnh lại thu hút sự quan tâm của dư luận và các chuyên gia. Nhiều ý kiến cho rằng mặc dù đây chưa phải là giải pháp căn bản nhưng cũng đánh dấu nỗ lực rất lớn của thành phố trong phạm vi cho phép để đưa giá đất về đúng giá trị vốn có của thị trường.

dieu chinh khung gia dat tiem can gia thi truong de tranh hai gia Bình yên phố cũ thâm nâu Hà Nội
dieu chinh khung gia dat tiem can gia thi truong de tranh hai gia Phố Lãn ông: Thương hiệu chợ thuốc Đông y nức tiếng Hà Thành

Nhiều mức giá “lạc hậu”

Theo tìm hiểu, hiện khung giá đất của thành phố Hà Nội được áp dụng từ năm 2014, việc chậm trễ trong điều chỉnh đã lộ rõ nhiều bất cập. Từ đó đến nay, giá đất cả khu vực nội thành lẫn ngoại thành đã có nhiều thay đổi. Giá trị đất thực tế giao dịch, gồm cả đất ở đô thị, đất ở nông thôn, các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp có khoảng cách rất lớn với khung giá thành phố quy định.

dieu chinh khung gia dat tiem can gia thi truong de tranh hai gia
Tuyến phố Hàng Gai ở những vị trí đẹp sẽ có giá lên tới 1,1 tỷ đồng/m2 nhưng mức đền bù cao nhất ở khu phố cổ cũng chỉ là 210,6 triệu đồng/m2, chênh gần 5 lần so với thực tế.

Theo khảo sát của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội, giá đất giao dịch tại phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) ở vị trí mặt đường giá từ 730 đến 830 triệu đồng/m2, phố Hàng Gai lên tới 1,1 tỷ đồng/m2. Theo quy định cũ, mức đền bù cao nhất ở khu phố cổ là 210,6 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy, bảng giá đất định kỳ được ban hành và điều chỉnh qua các năm đã phản ánh tương đối phù hợp với biến động của giá đất trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua có những biến động nhất định cũng như phát sinh thêm một số bất cập; bảng giá một số loại đất, vị trí còn chưa phù hợp với tình hình thực tế của địa phương do khung giá đất nông nghiệp còn thấp, đặc biệt áp dụng cho khu vực đô thị, dân cư, khu vực có kinh tế - xã hội đang phát triển; một số tuyến đường mới vừa được đầu tư cơ sở hạ tầng, đặt tên mới chưa được bổ sung trong Bảng giá các loại đất…

Có một thực tế, thời gian qua khung giá đất do UBND Thành phố quy định luôn thấp hơn giá thị trường rất nhiều, dẫn đến những hệ lụy không chỉ ngân sách Nhà nước bị thất thu mà thị trường bất động sản vẫn diễn tiến phức tạp. Ví dụ, vì quy định giá cơ sở thấp, nên khi đấu giá một mảnh đất do đơn vị A quản lý, rõ ràng Thành phố chỉ được ấn định theo khung giá Nhà nước ban hành. Thế rồi khi đã đấu giá xong, doanh nghiệp kinh doanh mảnh đất đó lại tiến hành xây nhà rồi bán theo giá thị trường. Quả là Nhà nước bị thất thu thuế, nguồn thu. Cạnh đó, khi Thành phố ban hành khung giá đất khá thấp, thì thực tế thị trường giá cao gấp đôi, thậm chí gấp cả 7- 8 lần dẫn đến việc quy định khung giá đất một đàng, thị trường giá cứ đi theo một nẻo. Công tác quản lý Nhà nước về bất động sản gặp khó khăn. Bởi thế, việc thành phố Hà Nội ban hành khung giá đất tăng lên theo hướng tiệm cận dần với giá thị trường chắc chắn cùng một lúc sẽ khắc phục được hai bất cập trên.

Khảo sát tại một số khu đô thị mới ở phía Tây thành phố như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, huyện Hoài Ðức và khu vực phía đông thành phố gồm quận Long Biên, các huyện Ðông Anh, Gia Lâm… đều thấy rõ sự chênh lệch này. Đơn cử như giá chuyển nhượng cao nhất trên thị trường tại một số vị trí đẹp trên địa bàn huyện Gia Lâm, Hoài Ðức đều vượt mức 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức giá cao nhất tại huyện Gia Lâm theo quy định là 22 triệu đồng/m2, mức cao nhất tại huyện Hoài Ðức từ 15 đến 16 triệu đồng/m2.

Như vậy, căn cứ tình hình thực tế, việc điều chỉnh giá đất trong giai đoạn tới theo hướng tăng thêm là cần thiết. Điều này cũng đã được “mở đường” tại Nghị định 44/2014/NÐ-CP của Chính phủ, khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá cao nhất của từng loại đất trong khung giá đất. Do Nghị định quy định khung giá đất mới chưa ban hành vì vậy, trong thẩm quyền của mình, thành phố Hà Nội hoàn toàn được phép điều chỉnh tăng giá đất trong khung 30%.

Được biết, dự thảo trong tờ trình sắp tới của Hội đồng nhân nhân dân thành phố cũng nêu rõ, căn cứ thực tế và quyền hạn được phép, UBND thành phố Hà Nội đề xuất đất nông nghiệp tăng 30% trên toàn địa bàn so với mức giá quy định trong giai đoạn 2014 - 2019. Tại các quận, đất ở tại các tuyến đường trục chính và đường hai chiều, mức tăng cũng là 30%. Các tuyến đường có hạ tầng kém hơn, giao thông không thuận tiện thì mức tăng phổ biến là hơn 20%. Ðất thương mại và dịch vụ có giá từ 68% đến 72% so với giá đất ở, tùy thuộc vào các quận, huyện. Mức giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cũng tăng từ 20% đến 30% tùy thuộc vào từng tuyến đường. Ðối với các huyện, đất ở tại những tuyến quốc lộ và trục chính tăng khoảng 20%. Các tuyến đường khác, tăng từ 10% đến 15%, tùy thuộc khả năng sinh lời.

Đáp ứng yêu cầu thực tiễn

Được biết, để chuẩn bị cho quá trình rà soát xây dựng hệ số bảng giá đất mới như theo tờ trình, ngay từ tháng 4/2019, UBND thành phố Hà Nội đã thành lập một Ban Chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ xây dựng Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quá trình xây dựng bảng giá đất mới đã bảo đảm nghiêm túc, đúng nguyên tắc, đầy đủ cơ sở pháp lý, đúng quy định, đúng thẩm quyền. Việc chuẩn bị xây dựng giá đất cũng được nghiên cứu cụ thể, điều tra xã hội học đến đông đảo người dân và cán bộ địa phương.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc xây dựng bảng giá các loại đất của thành phố Hà Nội là đáp ứng yêu cầu thực tế, giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường, góp phần thiết lập cơ chế đồng bộ trong quản lý đất đai, làm cơ sở thực hiện chính sách tài chính về đất; gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố.

dieu chinh khung gia dat tiem can gia thi truong de tranh hai gia

Đặc biệt, việc tăng giá đất, nhất là tại khu vực đô thị sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhiều doanh nghiệp, dẫn đến lựa chọn các địa điểm đầu tư xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn, góp phần phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội ở những khu vực đó. Giúp các chủ thể sử dụng đất có thể ước tính được chi phí về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi thực hiện dự án đầu tư, giúp các chủ đầu tư hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tư và tạo môi trường đầu tư lành mạnh.

Thực tế, theo quy định hiện hành, bảng giá các loại đất được xác định làm căn cứ trong các trường hợp sau nhằm tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất… Do đó, Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường nhằm tránh thất thoát cho nhà nước.

Anh Tuấn

Nguồn :