Thị trường bất động sản: Căn hộ lên ngôi, đất nền trầm lắng

Phân khúc đất nền khá trầm lắng

Cách đây hơn 1 năm, anh Lê Minh Lực, trú tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm dùng số tiền lớn để đầu tư 3 lô đất (70m2/lô) tại địa bàn xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, gần với Khu đô thị An Lạc, có lợi thế nằm sát ngay mặt đường lớn, mức giá đầu tư tại thời điểm đó là 65 triệu đồng/m2.

Xã Yên Bình, huyện Thạch Thất vốn tấp nập kẻ bán người mua, nay cũng khá vắng vẻ. (Ảnh: H.Phong)

Gần đây, anh chia sẻ: “Hơn một năm qua, nếu tính theo tỷ giá vàng thì tôi bị lỗ một khoản tiền khá lớn. Sau khi chốt cọc để làm thủ tục sang tên đã có người trả chênh lệch mỗi mét vuông là 5 triệu đồng nhưng tôi không bán. Hiện tại, do gặp khó khăn về tài chính nên tôi đang rao bán, mức giá chênh so với ban đầu từ 1-2 triệu đồng/m2 mà suốt mấy tháng nay chưa có ai mua, nếu tình trạng này kéo dài tôi buộc phải chấp nhận cắt lỗ”.

Cùng chung hoàn cảnh, anh Triệu Thanh Tùng, trú tại phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy cho biết, anh đang cần bán gấp lô đất 55,2m2 tại xã Kim Chung, Hoài Đức với giá 4 tỷ đồng nhưng 2 tháng nay vẫn chưa có khách nào “chốt”. Theo anh Tùng, bán ra với giá 4 tỷ đồng là không có lãi nhưng nếu không “đẩy” đi thì không có cách nào để trả nợ những khoản đã vay để đầu tư.

Câu chuyện đầu tư đất nền ở giai đoạn “sốt” với mong muốn kiếm lời nhanh nhưng lại bị “chôn” vốn và gặp áp lực về tài chính như anh Lực hay anh Tùng không phải trường hợp hiếm. Dù vậy, tình trạng này vẫn cứ bị lặp đi lặp lại bởi những sai sót trong tính toán “điểm rơi” của thị trường và sai lầm thường thấy về việc đầu tư theo xu hướng đám đông.

Số liệu nghiên cứu thị trường từ batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất đã tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.

Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, một số địa bàn nằm trong vùng “sốt” nhất vào đầu năm 2021 như: Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm,... mức độ quan tâm đến đất nền giảm từ 20-30%. Trong khi đó, những khu vực vốn được đánh giá là hot nhất như: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ quan tâm về nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng: 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng: “Những biến động lớn của thị trường thời gian qua khiến nhà đầu tư có tâm lý cẩn trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc thành phố Hà Nội yêu cầu kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở… cũng đã tác động mạnh đến phân khúc này”.

Giá căn hộ chung cư tiếp tục leo thang

Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc đất nền, căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội lại ghi nhận giá bán tiếp tục leo thang. Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý II/2022. Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường thành phố Hồ Chí Minh (4-5%).

Căn hộ chung cư dù tăng giá nhưng vẫn được quan tâm, tìm mua. Ảnh: H.Phong

Theo ghi nhận thực tế, giá chung cư Hà Nội đang leo thang ở mức kỷ lục, có dự án tăng 10-15% so với cùng kỳ. Cơn “bão giá” chung cư đã khiến khu vực nội thành gần như không còn dự án dưới 35 triệu đồng/m2, các quận xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai,… giá căn hộ bình dân cũng đã chạm, thậm chí vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%, tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp, trung cấp, chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân, đồng thời nguồn cung căn hộ bình dân lại ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

“Thị trường Hà Nội căn hộ giá thấp đã “biến mất” hoàn toàn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của các phân khúc thì lại giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao”, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho hay.

Trao đổi với phóng viên, chị Minh Thu, nhân viên Công ty TNHH Vân Phong chia sẻ, sau 5 năm kết hôn, gia đình chị tiết kiệm được khoảng hơn 1 tỷ đồng, lúc này chị quyết định tìm nhà để mua. Tuy nhiên, chị khá ngỡ ngàng vì tìm kiếm rất nhiều nơi nhưng giá thấp nhất của căn hộ chung cư cũng trên 40 triệu đồng/m2.

“Tìm căn hộ mới không thấy khả quan nên vợ chồng tôi chuyển sang tìm căn hộ đã qua sử dụng, nhưng muốn mua được một căn hộ ổn cũng phải hơn 2 tỷ đồng và phải đi về vùng ven. Sau đó, vợ chồng tôi quyết định vay họ hàng để mua căn hộ đã qua sử dụng tại Hoài Đức có diện tích 81m2 với giá 2,2 tỷ đồng”, chị Thu nói.

Mới kết hôn xong, vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Quân, làm việc tại Công ty Máy tính Hà Nội cũng có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư để xây dựng “tổ ấm” riêng. Được bố mẹ 2 bên hỗ trợ, cộng với tiền tiết kiệm của vợ chồng, anh Quân có trong tay khoảng 2 tỷ đồng. Anh Quân đang tìm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2 tại khu vực Thanh Xuân để tiện cho công việc của 2 vợ chồng.

Tuy nhiên, anh Quân liên hệ với nhiều sàn môi giới bất động sản nhưng với khoản tài chính này họ đều cho rằng khó tìm. “Nghe thông tin giá bất động sản tăng, mình tưởng mỗi đất, ai ngờ chung cư cũng lên giá. Giờ cầm 2 tỷ đồng không biết mua dự án nào…”, anh Quân chia sẻ.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định: “Đà tăng giá sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm, trong khi vẫn phải đương đầu với những khó khăn, như lạm phát, pháp lý... Trong thời gian tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp diễn, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục”.

Một số chuyên gia khác và nhà quản lý đều chung quan điểm rằng, việc leo thang về giá bán của phân khúc căn hộ chung cư, không mang đến tín hiệu khả quan và cũng không phải là cơ sở để đánh giá sự phục hồi của thị trường sau đại dịch Covid-19. Nó chỉ là sự tác động của những yếu tố khách quan, như lạm phát, vướng mắc về quy định pháp lý, Luật Đất đai chưa hoàn thiện sửa đổi, bổ sung... vì vậy, rất cần sự can thiệp sớm của cơ quan quản lý Nhà nước./.