Thuế thu nhập mua bán nhà đất có gì chưa ổn?

Trong báo cáo gửi Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết chất vấn, Bộ Tài chính đã chính thức đề xuất hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Một là đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận thực tế (giá bán trừ giá vốn và chi phí hợp lệ), hai là áp thuế 2% cố định trên tổng giá trị chuyển nhượng như đang áp dụng hiện nay. Tùy theo khả năng xác định chi phí và giá mua, người dân sẽ được lựa chọn cách tính phù hợp. Đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Ảnh minh họa.

Thực tế, mức thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản không phải đề xuất mới. Ngay từ khi ban hành Luật Thuế TNCN năm 2007, Nhà nước đã quy định: Người bán có thể chọn nộp thuế 25% trên phần lợi nhuận (giá bán trừ giá vốn và chi phí hợp lý), hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không chứng minh được chi phí.

Tuy nhiên, do khó khăn trong việc xác minh chi phí, giá mua thực tế vì nhiều người không lưu giữ hoặc không thể hợp thức hóa chi phí sửa chữa, môi giới, lãi vay...), nên từ năm 2015, Chính phủ chuyển sang áp dụng duy nhất phương pháp tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Việc này đã giúp đơn giản hoá thủ tục thuế, thuận tiện trong khâu thu, nộp, tuy nhiên theo các chuyên gia và cơ quan quản lý, cách làm này bộc lộ hàng loạt bất cập, đặc biệt là mức thuế 2% tưởng như dễ quản lý nhưng lại tạo điều kiện cho người bán khai thấp giá chuyển nhượng nhằm giảm số thuế phải nộp.

Ví dụ: Một căn hộ thực tế được bán với giá 5 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng công chứng chỉ ghi 3 tỷ đồng. Khi đó, người bán chỉ nộp 60 triệu đồng (2% của 3 tỷ đồng) trong khi đáng lẽ phải nộp 100 triệu đồng. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến cơ sở dữ liệu về giá bất động sản bị sai lệch, ảnh hưởng đến công tác định giá đất, quy hoạch và đấu giá tài sản công.

Một điểm bất cập nữa là tính thuế 2% không phân biệt người bán có lãi hay lỗ. Những người bán lỗ vẫn phải nộp thuế dù thực chất họ không có thu nhập chịu thuế. Điều này khiến người dân cảm thấy chưa công bằng và không khuyến khích minh bạch, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, giá bán không còn cao như kỳ vọng.

Vì những lý do đó, việc đề xuất lại mô hình thuế 20% trên lợi nhuận thực không chỉ là một động thái kỹ thuật, mà còn là bước tiến về tư duy chính sách: Khuyến khích người dân minh bạch trong kê khai; gắn thuế với bản chất “thu nhập cá nhân” - tức chỉ đánh vào phần lợi nhuận thực sự; hài hoà với thông lệ quốc tế, vốn tính thuế TNCN từ bất động sản trên lợi nhuận ròng (như Mỹ, Singapore, Nhật Bản...).

Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần hạ tầng dữ liệu mạnh mẽ, có thể: Xác minh giá vốn thực tế thông qua hệ thống giao dịch công chứng, ngân hàng, xác thực chi phí hợp lệ qua hóa đơn điện tử, hệ thống thanh toán số...