Cải tạo chung cư cũ: Vì an toàn người dân và để thành phố văn minh

Cấp thiết phải triển khai

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn Thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ, trong đó 463/1.049 nhà do Công ty TNHH MTV Quản lý & phát triển nhà Hà Nội quản lý, đã tổ chức bán theo Nghị định số 61/NĐ-CP. Các công trình chung cư cũ của Hà Nội được xây dựng trong thời gian dài từ 1960 - 1994, chiều cao từ 2 - 6 tầng, thi công chủ yếu bằng phương pháp thủ công, kết cấu tường gạch chịu lực, bê tông lắp ghép...

Sau thời gian dài sử dụng, các tòa chung cư cũ không chỉ xuống cấp, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân đang sinh sống mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Đáng chú ý, hầu hết những tòa chung cư cũ đều tập trung ở quận nội thành, nội đô lịch sử thuộc khu vực bị khống chế quy mô dân số, chiều cao công trình, trong đó: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà).

Việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm.

Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông. Trong khu chung cư cũ, xen kẽ công trình nhà ở thấp tầng (có trường hợp đã được cấp sổ đỏ), trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, công trình hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế...). Bên cạnh đó, diện tích căn hộ chung cư cũ phần lớn dưới 30m2, chỉ đáp ứng được nhu cầu cho gia đình 2 - 3 người, nay nhiều thế hệ cùng sinh sống dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát, hư hại kết cấu công trình, hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc cảnh quan bên ngoài bị phá vỡ.

Để đánh giá sự xuống cấp của các nhà chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội đã thực hiện khảo sát sơ bộ nhằm phân loại tình trạng kỹ thuật, theo 3 mức, làm cơ sở để tổ chức kiểm định chi tiết cho 401/1.579 công trình. Kết quả cho thấy, trong các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố đến nay có 15 nhà nguy hiểm cấp D, trong đó có 9 nhà đã được cải tạo, xây dựng lại và đưa vào sử dụng; 6 nhà còn lại đang được UBND các quận tổ chức di dời, chưa cải tạo, gồm 5 nhà trên địa bàn quận Ba Đình (nhà C8 Giảng Võ; G6A Thành Công; nhà A Ngọc Khánh; nhà 148-150 Sơn Tây; Tập thể Bộ Tư pháp) và một nhà trên địa bàn quận Đống Đa (nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng). Có thể thấy việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư nguy hiểm còn khá chậm.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 1,2%. Vì vậy, đến lúc này cần phải xem là nhiệm vụ cấp thiết chứ không phải cần thiết. Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Đề án Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã nêu bật tồn tại, như: Công tác kiểm định, lập quy hoạch,giải phóng mặt bằng, bồi tường tái định cư, đánh giá mô hình đã thực hiện, cơ chế ưu đãi, lựa chọn chủ đầu tư...

Tuy nhiên, nên bổ sung vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, Luật Thủ đô để thấy rõ đặc thù của Hà Nội đã được thể chế hóa và bổ sung kinh nghiệm nước ngoài từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... trong việc xã hội hóa cải tạo chung cư, gắn với cải tạo phát triển đô thị theo định hướng từ quy hoạch chung. “Ngoài ra, trên địa bàn Thủ đô còn những khu chung cư được xây dựng giai đoạn 1955-1957 đang gặp nhiều khó khăn, nhưng có dấu ấn về kiến trúc riêng. Vì vậy, nên bổ sung quan điểm, cải tạo góp phần xây dựng diện mạo mới, nhưng đồng thời có lựa chọn nhằm bảo tồn di sản, để cho thế hệ sau cảm nhận được công lao thế hệ đi trước, góp phần nâng tầm giá trị bảo tồn di sản của Hà Nội” - TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm nhìn nhận.

Chính quyền đóng vai trò chủ đạo

Công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được nghiên cứu, đặt ra nhiệm vụ triển khai từ hơn 30 năm qua kể từ khi các chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, có dấu hiệu xuống cấp. Quá trình triển khai, Thành phố đã giao cho chủ đầu tư tự lập quy hoạch và lập dự án một số chung cư cũ, chủ yếu là thiết lập quy hoạch kiến trúc cho từng nhà chung cư đơn lẻ tại các khu như Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, khu B Kim Liên… Điều này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, không thống nhất về quy hoạch kiến trúc tổng thể chung khu vực, thiếu liên kết giữa các dự án, không đảm bảo yêu cầu về đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phân bổ dân cư.

Ảnh minh họa.

Để đảm bảo tính đồng bộ, năm 2016, UBND Thành phố đã kêu gọi xã hội hóa công tác nghiên cứu lập quy hoạch đối với các khu chung cư cũ. Cụ thể, giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, theo Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh, hầu hết mới thực hiện ở bước nghiên cứu lập các phương án ý tưởng quy hoạch và đều không khả thi về hiệu quả đầu tư khi áp dụng quy mô chiều cao công trình theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử.

Cùng đó, Bộ Xây dựng đã có ý kiến việc các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tài trợ sản phẩm là đồ án quy hoạch, ý tưởng quy hoạch là chưa đủ cơ sở xem xét do chưa được pháp luật quy định. Những vướng mắc trong công tác quy hoạch chính là “nút thắt” đã khiến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội nói riêng và địa bàn cả nước nói chung triển khai chậm so với yêu cầu đặt ra…

Trước thực tế này, Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ ngày 15/7/2021 đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ mà Hà Nội đang gặp phải. Trong đó, có vấn đề cốt lõi được quy định tại Nghị định 69 đó là UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại làm cơ sở lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và lựa chọn chủ đầu tư dự án. Với quy định này một số bất cập trong cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… và cũng là nội dung dễ gây trái chiều giữa các nhà đầu tư và nhà quản lý sẽ được tháo gỡ.

Hoàn thành trước quý III/2023

Căn cứ Nghị định 69, nhằm tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, tại Kỳ họp thứ hai vừa qua, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua chủ trương ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố của UBND thành phố Hà Nội.

Để triển khai Đề án, UBND Thành phố dự kiến bố trí nguồn vốn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025. Trong đó, ưu tiên kiểm định trước đối với chung cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, chung cư hư hỏng nặng (cấp độ D và cận D), hiện nay đã hoàn thành việc rà soát, xây dựng danh mục.

Đồng thời, phấn đấu hoàn thành công tác kiểm định cho tất cả các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố trước quý III/2023. Đề án đã xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, trong đó, Thành phố sẽ ban hành 3 kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong giai đoạn 2021-2025 và những năm tiếp theo, gồm: Kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; kế hoạch lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng chung cư cũ, đề án quy gom tái định cư chung cư cũ; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Tùy tình hình thực tế, Thành phố sẽ điều chỉnh tiến độ, danh mục phát sinh, bảo đảm tính linh hoạt, khả thi và đồng bộ với các kế hoạch có liên quan. Dự kiến, việc triển khai chia thành 4 đợt. Đợt 1 lựa chọn cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, gồm: 6 khu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, khu nhà chung cư Bộ Tư pháp, phố Phan Kế Bính, quận Ba Đình).

Đồng thời, Thành phố rà soát bổ sung các khu, nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (có phát sinh trong quá trình kiểm định) trên địa bàn; xem xét triển khai đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm. Đối với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trong quý IV/2022 thì có thể lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuẩn bị đầu tư trong quý I/2023 và khởi công trong quý II/2023. Với các chung cư cũ còn lại (đợt 2, đợt 3, đợt 4), triển khai song song theo kế hoạch trong những năm tiếp theo; khu, nhóm, nhà chung cư nào hoàn thành kiểm định, quy hoạch và đủ điều kiện triển khai thì ưu tiên thực hiện trước…

Mục tiêu của kế hoạch là rõ ràng, nhưng để hoàn thành mục tiêu này sẽ là một khối lượng công việc khổng lồ, đó là chưa kể đến việc giải quyết những vướng mắc, mâu thuẫn khi triển khai quy hoạch. Do đó, trong vài năm tới đây vẫn sẽ là vấn đề cấp thiết, cần sự chung tay vào cuộc của cả bộ máy chính quyền./.

Tuấn Dũng